אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> החלטה בתיק פר"ק 43454-03-11

החלטה בתיק פר"ק 43454-03-11

תאריך פרסום : 24/11/2011 | גרסת הדפסה
פר"ק
בית המשפט המחוזי ירושלים
43454-03-11
15/11/2011
בפני השופט:
דוד מינץ

- נגד -
התובע:
קריית ספר יזמות ובניה בע"מ
עו"ד צוריאל לביא ועוזי מור
הנתבע:
1. נאות הפסגה מודיעין עילית (בפירוק ובכינוס) בע"מ
2. עדי פיגל
3. מנהל מיוחד
4. חגי אולמן
5. מנהל מיוחד
6. אלונה בומגרטן
7. מנהלת מיוחדת
8. כונס הנכסים הרשמי מחוז ירושלים
9. עו"ד שמואל אפל
10. פקטור ניהול והשקעות בע"מ
11. אדן השרון בנייני איכות בע"מ

עו"ד שלמה גן-צבי
עו"ד יעקב שפיגלמן
עו"ד איל רוזובסקי סיון רמות נועה נודלמן
עו"ד אלחנן ויניצקי
החלטה

הרקע לבקשה

1.         בקשה זו שהוגשה ביום 11.7.11 הייתה במקורה להורות לכונסי הנכסים והמנהלים המיוחדים שהתמנו לחברת "נאות הפסגה מודיעין עילית בע"מ" (להלן: "המנהלים המיוחדים" ו"החברה" בהתאמה) לפעול בשם החברה למימוש ביצוע הסכם המכר שנכרת בין המבקשת ובין החברה ביום 30.4.09 (להלן: "ההסכם"), במסגרתו מכרה החברה למבקשת את זכויותיה בחלק מהמתחם הידוע בכינויו "מתחם נאות הפסגה" בתחומי העיר מודיעין עילית (להלן: "המתחם").

2.         המתחם מיועד לבניית כ-2,300 יחידות דיור ומבני ציבור ומסחר, והוא מורכב מארבע חטיבות קרקע עיקריות: "קריית ספיר" הכוללת מגרשים לבניית כ-730 יחידות דיור ומרכז מסחרי; "קריית תרשיש" הכוללת מגרשים לבניית כ-610 יחידות דיור ומרכז מסחרי; "קריית אודם" הכוללת מגרשים לבניית כ-610 יחידות דיור ומרכז מסחרי; ו"קריית שוהם/יהלום" הכוללת מגרשים לבניית כ-300 יחידות דיור ומרכז מסחרי. בנוסף ישנו במתחם מגרש המיועד לבניית מרכז מסחרי גדול בהיקף של עשרות אלפי מ"ר. לאחר שהחברה ביצעה עבודות פיתוח ובנתה ושיווקה מספר יחידות דיור במתחם היא החליטה למכור את יתרת המגרשים בו למבקשת.

3.         בהסכם נקבע כי עבור רכישת "קריית תרשיש" תשולם תמורה בסך של 45,000,000 ש"ח בצירוף מע"מ ותמורה נוספת, מותנית של עד כ-2,700,000 ש"ח בתוספת מע"מ. לגבי שאר מקרקעי המתחם, נחתם באותו מעמד הסכם אופציה שהפעלתה הותנתה בשיקול דעתה הבלעדי של המבקשת, לרכישת מגרשים נוספים במתחם באופן שהסכום הכולל של הרכישה עמד על 117,501,000 ש"ח בצירוף מע"מ. עם חתימת ההסכם שילמה המבקשת את התשלום הראשון לפי ההסכם בסך של 11,200,000 ש"ח וזאת בנוסף ל"דמי רצינות" בסך של 3,000,000 ש"ח ששולמו על ידה זה מכבר בתחילת המשא ומתן שהתקיים בין הצדדים בחודש אוקטובר 2008.

4.         ברם, ביום 23.3.11 פתח בנק ירושלים בהליך של אכיפת איגרת חוב בגין חובה של החברה כלפיה וביקש מינוי כונס נכסים זמני על המקרקעין המשועבדים לה. עד מהרה הצטרפה קבוצת בעלי אגרות חוב למערכה וכן בנק הפועלים אשר גם להם שועבדו חלק מנכסי החברה. נוכח פתיחת הליכים אלו, החברה עצמה פנתה לבית המשפט ובקשה את פירוקה. ביום 30.3.11 התקיים דיון בבקשת הנושים המובטחים להתמנות כונסי נכסים, ובשולי הדיון מונו שלושת נציגי הנושים ככונסי נכסים וכמפרקים זמניים של החברה. ביום 15.6.11 ניתן צו פירוק לחברה ושלושת המפרקים הזמניים מונו כמנהליה המיוחדים של החברה.

5.         בבקשת הפירוק נטען כי חובות החברה מגיעים לכדי כ-137,000,000 ש"ח כשעל פי מאזן החברה לשנת 2010 התחייבויות החברה, השוטפות ושאינן שוטפות, הגיעו לכלל 157,000,000 ש"ח. לעומת זאת, לפי הדו"ח שהוגש על ידי המנהלים המיוחדים ביום 4.8.11, הוגשו 58 תביעות חוב בסך כולל של 392,337,308 ש"ח בחלוקה הבאה: 92,355,790 ש"ח מטעם נושים מובטחים; 25,608,977 ש"ח מטעם נושים בדין קדימה; ו-274,372,541 ש"ח מטעם נושים בלתי מובטחים. מתוך סכום אחרון זה, סך של 102,688,932 ש"ח הוא תביעת החוב של בעלי המניות. עם זאת, המנהלים המיוחדים העריכו בדו"ח, כי בסופו של יום, בהתאם למכלול הנתונים, הידיעות, החקירות שבוצעו והמידע שהצטבר אצלם, בהערכה זהירה, חובות החברה לכלל נושיה יעמדו על כ-160,000,000 ש"ח, סכום הכולל סך של כ-28,600,000 ש"ח חובות לבעלי מניות החברה והגופים הקשורים אליהם. 

6.         במסגרת תפקידם ולפי אישור בית המשפט, ביום 7.6.11 פרסמו המנהלים המיוחדים הזמנה לקבלת הזמנות לרכישת זכויות החברה במתחם. עד ליום 10.7.11 התקבלו שתי הצעות. האחת מטעם משיבה 6 (להלן: "חברת רלטור"), בסך של 138,000,000 ש"ח בצירוף מע"מ תמורת רכישת זכויות החברה במגרשים, והשנייה מטעם חברת "מנרב" בסך של 125,200,000 ש"ח בצירוף מע"מ תמורת רכישת הון המניות של החברה. בסופו של יום ולאחר ניהול משא ומתן עם המציעים, חברת רלטור הגישה הצעה משופרת בסכום של 180,172,410 ש"ח בצירוף מע"מ, היינו סכום של 62,671,410 ש"ח גבוה מסכום התמורה שסוכמה במסגרת ההסכם עם המבקשת (117,501,000- 180,172,410).  

7.         לשלמות התמונה יצויין כי במסגרת תפקידם, המנהלים המיוחדים קיימו התמחרות נוספת לגבי חלק מהמתחם שאינו כלול בהסכם וחלק זה (מגרשים 2087, 2088, 2106, 2170) נמכר לחברת רלטור באישור בית המשפט ביום 14.7.11 תמורת 22,362,000 ש"ח וזאת בנוסף לסכום של 2,000,000 ש"ח עבור פיתוח אחד מהכבישים במתחם (כביש מס' 8). 

הסכם המכר וטענות המבקשת והמנהלים המיוחדים אודותיו

8.         מהותה של הבקשה הייתה, אפוא, לאכוף על המנהלים המיוחדים את ההסכם למרות קיום ההתמחרות וזכייתה של רלטור בה ולמרות שהתמורה ההסכמית בין המבקשת ובין החברה נופלת בהרבה מסכום הזכייה של חברת רלטור. בבקשתה סיפרה המבקשת כיצד החברה הפרה אחת לאחת את התחייבויותיה החוזיות כלפיה, ואלו שקוימו על ידה נעשו באיחור רב, באופן חלקי ובסיועה הצמוד של המבקשת. בסופו של דבר, המבקשת פנתה לבית משפט זה (במסגרת ת"א 4044/10) בתביעה לאכיפת ההסכם. בכתב הגנתה, כמו גם בדיון שהתקיים בתביעה ביום 6.06.10 (בפני כב' השופטת א' אפעל-גבאי) עמדת החברה הייתה כי היא מעוניינת בקיום ההסכם והיא פועלת ככל יכולתה לשם כך, כשהמעכבים העיקריים לקיום ההסכם הם עמותת "מוסדות אור שמח - מרכז טננבאום", משיבה 5 (להלן: "העמותה") ממנה רכשה החברה את הזכויות במקרקעין, והקפאת הבנייה שהייתה אז בתוקף באזורי יהודה ושומרון. בסופו של הדיון האמור, הסכימו הצדדים לפנות למגשר שיסייע בידם להשלמת העסקה ובהמשך לכך הם פנו אל עו"ד אברהם אברמן שישמש כמגשר באמצעותו, במסגרת הליכי הגישור, הם התגברו על מרבית המכשולים. ברם, המכשול העיקרי שנותר היה תפוגת תקפו של הסכם הפיתוח עם הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש ביו"ש (להלן: "הממונה") וחוסר היכולת לחידושו בשל הימנעותו של שר הביטחון מלאשר זאת משיקולים מדיניים. הצדדים פעלו ללא לאות להסרת מכשול זה והמבקשת רתמה לעניין את מיטב קשריה. דא עקא, בינתיים קרסה החברה, והמבקשת מצאה עצמה כבעלת הסכם עם חברה בפירוק, כאמור.

9.         ביום 5.04.11 פנה ב"כ המבקשת בכתב למנהלים המיוחדים בו חזר על מחויבות המבקשת לפעול בהתאם להסכם והפציר בהם לפעול במשותף להפשרת הקפאת הסכמי הפיתוח. המנהלים המיוחדים גם נתבקשו להודיע על תמיכתם ודבקותם בהסכם. במכתב זה גם הודיעה המבקשת על מימוש האופציות שהיו לה לפי הסכם האופציה. בד בבד, המשיכה המבקשת לפעול להסדרת מערך היחסים מול העמותה הנדרש לשם השלמת העסקה ולחידוש הסכמי הפיתוח. מאמציה אלו נשאו פרי וביום 28.04.11 אישר שר הביטחון את חידוש הסכם הפיתוח. בהמשך לכך, ביום 1.05.11 שבה ופנתה המבקשת אל המנהלים המיוחדים, דיווחה להם על חידוש הסכם הפיתוח וביקשה להתחיל בהליך ענייני לשם השלמת העסקה בהתאם להסכם. על מכתב זה השיבו המנהלים המיוחדים ביום 3.05.11 במכתב בו ציינו כי "טרם גובשה עמדתם" בכל הנוגע להסכמי המכר של החברה. בחלוף יומיים, ביום 5.05.11 פנו המנהלים המיוחדים לבית המשפט בבקשה לאשר להם לפרסם הזמנה לקבלת הצעות לרכישת כלל זכויות החברה תוך ציון שעמדתם ביחס להסכמים עם המבקשת תגובש לאחר קבלת ההצעות וקיום התמחרות בין מגישיהן. המבקשת ציינה כי אכן, לעמותה טענות כנגד החברה על הפרת ההסכם עמה, חלקן נדונו בבוררות שהתקיימה ביניהן בפני כב' השופט (בדימ') זיילר, והופסקה עם כניסת החברה להליכי חדלות פרעון, והעמותה הגישה תביעת חוב למנהלים המיוחדים. כל שנותר עתה להשלמת העסקה, כך לטענת המבקשת, הוא השלמה טכנית-פורמאלית של אישורים שונים הנדרשים לביצוע העסקה, ובנסיבות אלו אין כל מניעה למימוש הסכם המכר.

10.       בבקשתה האריכה המבקשת וטענה כי המנהלים המיוחדים אינם יכולים להשתחרר מקיום ההסכם ואין לקבל את הטענה כי בשל העובדה כי ניתן למכור את הזכויות לרלטור בתמורה גבוהה יותר מזו שעל המבקשת לשלם לפי ההסכם, יש לראות בהסכם "חוזה מכביד" שניתן להשתחרר ממנו בהתאם להוראות סעיף 361 לפקודת החברות [נוסח חדש], תשמ"ג-1983 (להלן: "הפקודה"). המנהלים המיוחדים השיבו ארוכות על טענת המבקשת וטענו כי אכן ניתן לוותר על הסכם המכר בהיותו נכס מכביד כשעל בית המשפט בהליך חדלות פירעון לקדם את מטרת ההליך בהשאת התמורה שתשולם לנושי החברה. בנוסף נטען כי תנאים רבים שבהסכם לא התקיימו עד למועד הפירוק וניתן לבטל את העסקה בשל כך: שההסכם נעדר תוקף בשל אי התקיימות תנאים מתלים לכינונו, היינו העדר אישורים מטעם הנושים המובטחים לכריתתו; שקיימת לחברה הזכות לבטל את ההסכם מכוח הוראותיו; ושהמבקשת והעמותה לוקות בחוסר תום לב. במקביל לכך עתרו המנהלים המיוחדים בעתירה של עצמם לחייב את העמותה לחתום על הסכמי פיתוח עם הממונה. מדרך הטבע, המבקשת כמו גם העמותה הרחיבו בתשובתם לטענות המנהלים המיוחדים וענו לטענותיהם אחת לאחת, אך לא כאן המקום לפרטן. 

עקרונות ההסכם בין המנהלים המיוחדים, המבקשת ורלטור

11.       הבקשה נקבעה לדיון וביום 12.9.11 הציע בית המשפט לצדדים כי לפני שמיעת הבקשה מוטב שיגיעו לכלל הסכמה. ואכן בדיון הבא שהתקיים ביום 4.10.11 הודיעו הצדדים על מתווה עקרוני אפשרי לפתרון המחלוקות. עיקרי עקרונות ההסדר (להלן: "ההסדר") פורטו לפרוטוקול כדלקמן:

1.         מתוך 1,590 יחידות הדיור שבמתחם, תקבל המבקשת זכויות בנייה ב- 878 יחידות, מתוכן  152 יחידות לגביהן קיים צו אלוף המורה על איסור בנייה בשל קירבתן לגדר ההפרדה. מנגד, חברת רלטור תקבל זכויות לבניית 712 יחידות, מתוכן 132 יחידות שלגביהן חל צו איסור בנייה על ידי האלוף, כאמור.

2.         חלוקת הקרקעות תהיה באופן שהמקרקעין הידועים כ"קריית תרשיש", "חצי הסהר המערבי" של "קריית אודם", והמקרקעין ב"קריית אודם" שעליהם חל צו האלוף, יוקצו למבקשת, ויתר המגרשים ב"קריית אודם" לפי הכמויות שמונו לעיל, יוקצו לחברת רלטור יחד עם כל המגרשים ב"קריית שוהם - יהלום".

3.         המבקשת תשלם את כל התשלומים המוטלים עליה לפי המוסכם תוך 120 יום ממועד אישור בית המשפט להסכם כאשר סכום משמעותי אשר טרם נקבע בין הצדדים ישולם תוך 14 ימים. הסכום שישולם על ידי המבקשת מותנה כמקובל בקבלת אישור הממונה שאין חוב בגין הקרקע כלפיו, בקבלת אישור העירייה שאין חוב שמונע את העברת הזכויות, ואישור על תשלום המיסים בגין מכירת הקרקע מהחברה למבקשת.

4.         חברת רלטור תשלם את התשלומים המוטלים עליה לפי ההצעה המקורית שהציעה בשינויים המחויבים בהתאם ליחס היחידות שהיא מקבלת בפועל בהסדר.

5.         שניים מתוך המגרשים המסחריים שנמצאים בכל חטיבת הקרקע המדוברת, יוקצו למבקשת, ב"קריית אודם" וב"קריית תרשיש", והשלישי הנמצא ב"קריית שוהם" יוקצה לחברת רלטור. מגרשים אלו יוקצו ללא תוספת תשלום מעבר לתמורה המוסכמת.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.

 



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ