אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> החלטה בתיק פר"ק 31126-97

החלטה בתיק פר"ק 31126-97

תאריך פרסום : 29/10/2012 | גרסת הדפסה
פר"ק
בית המשפט המחוזי תל אביב - יפו
31126-97
15/03/2012
בפני השופט:
ורדה אלשיך

- נגד -
התובע:
1. עו"ד שמעון לביא כונס הנכסים לצורך רישום
2. רוכשים בפרוייקט סביוני לוד

הנתבע:
1. מינהל מקרקעי ישראל
2. לשכת רישום המקרקעין
3. כונס הנכסים הרשמי
4. עו"ד ורו"ח עובדיה בלס

החלטה

מונחת בפני מחלוקת, שהתעוררה בין רוכשי דירות בפרוייקט פיתוח בלוד, המיוצגים על ידי כונס נכסים מיוחד, שמונה לצורך רישום הדירות בפרוייקט, לבין מינהל מקרקעי ישראל.

עובדותיו המרכזיות של המקרה הינן פשוטות וברורות, כשם שהן עגומות: עניין לנו בפרוייקט פיתוח שהחל בשנת 1986 (!), במסגרתו נחתם באותה שנה הסכם בין המינהל לבין הקבלן, יברת אברהמי ובניו בע"מ, אשר התחייב לבנות מספר מוסכם של יחידות דיור בשטח מוסכם. אלא, ששנים מספר לאחר מכן, ולאחר שהדירות שנבנו נמכרו לרוכשים, קרס הקבלן ונקלע לחדלות פרעון. ביני לביני אף נתברר, כי הקבלן חרג במידה משמעותית מן ההיתרים, וביצע חריגות בניה לא מעטות.

בית המשפט אישר בשנת 1990 הסדר נושים של החברה, שגיבש המנהל המיוחד אשר מונה לניהול הליכי חדלות הפרעון. אין חולק, כי במסגרת הסדר זה נקבע, בין היתר, כי כל אחד מהרוכשים ישלם 2,500 דולר לשחרור שעבודים; זאת בנוסף להתחייבות כל אחד מהרוכשים לשלם תשלום נוסף לטובת המינהל, ככל שיקבע כי זה זכאי לתשלום כספים נוספים מעבר למה שישולם לו במסגרת הסדר הנושים.

אלא, שהשנים נקפו ורישום איין; זאת, כאשר מטענות המבקשים עולה כי בתקופה של למעלה מ-20 השנים (!) שחלפו מאז, הם נתקלים ב"לך ושוב" מצד המינהל; בין היתר, העלה המינהל טענה לפיה לרוכשים אין כל מעמד מולו; כי אין הוא מוכן לכל הסדר מול חלק מהרוכשים; כי לא היה צד להסדר הנושים והוא אינו מחייב אותו; ועוד כהנה וכהנה.

בתגובתו לבקשה שבפני, חוזר המינהל על חלק מטענותיו, ומציע הסדר משלו אשר דומה כי אינו מקובל על הרוכשים; אי לכך, הרי שלא נותר מנוס מהכרעה בבקשה. לעניין זה יודגש, כי איני נדרשת במסגרת בקשה זו לשאלות עובדתיות, כגון כימות חריגות בניה או היקף החבות בעין כלפי המינהל; כמו כן, ראוי לציין כי הדיירים - המבקשים - אינם חולקים על חבותם לשלם למנהל את המגיע לו בגין החריגות שביצע הקבלן, אולם טוענים כי חבות זו קמה אך ורק בנוסף ובאורח משלים למה שקיבל המינהל, ככל שקיבל, במסגרת הסדר הנושים.

עיינתי בטענות הצדדים, וזוהי החלטתי.

  1. הנקודה הראשונה הדורשת הכרעה, עניינה עצם מעמדם של המבקשים מול המינהל.
    בעניין זה, אין ספק אמנם כי במקור - קרי, בהסכם שנחתם בין המינהל לבין הקבלן, קודם שהפך לחדל פרעון, נקבע במפורש כי לצדדים העתידיים שיתקשרו עם הקבלן אין לכאורה מעמד עצמאי או יריבות חוזית מול המינהל.

אלא מאי? מעבר לעובדה, כי קביעה זו נראית ככזו שלא היתה נטולת בעייתיות כבר ביום שנחתמה, הרי שינוי הנסיבות הפך אותה לבעייתית כפליים, שלא לומר, עיוות דין היוצר צדדים נטולי זכויות, באורח שאינו הולם לא את שורת ההגיון, לא את היעילות המשפטית-כלכלית, ובוודאי שלא את חובת ההגינות המוגברת החלה על המינהל, מעצם היותו רשות שכללי המשפט המינהלי חלים עליה.

במה אמורים דברים?

אין צורך להכביר מילים, כי אין, ולא יתכן, מצב כי חוזה מול רשות (אשר צודקים המשתכנים בטענתם כי בכל הנוגע אליהם, הוא חוזה אחיד שלא היתה בידם כל דרך להשפיע על חתימתו), יפורש כחוזה אשר יוצר צדדים נטולי זכויות, שאין להם מעמד לתבוע אף אם יוכח כי נעשה להם עוול; צדדים אשר הופכים לכאורה ל"בני ערובה", לרצונו הטוב של המינהל ופקידיו, עד לאחרון שבהם; אשר אין אלא לתהות האם לשיטת המינהל הרי "מעמדם" היחיד הינו מעמד של "פרה חולבת", אשר ניתן אף ניתן לגבות ממנה כספים, אולם אל לו לבית המשפט להטות אוזן ל"געיותיה", מקום בו אין הן עולות בקנה אחד עם עמדותיו של המינהל עצמו.

ספק גדול, אם דין כלשהו עשוי וראוי כי יכיר במעמד "נוכחים נפקדים" שכזה, חסרי מעמד וחסרי יכולת ממשית לעמוד על זכויותיהם. אמנם, יתכן מאד כי לחוזה כפי שנחתם היה הגיון כל עוד היה הקבלן עצמו פעיל, וניתן היה לשאת ולתת מולו או לתבוע אותו. במצב דברים כזה, אפשר אף אפשר להבין את אינטרס המינהל, לנהל את כל ענייניו מול כתובת מסודרת אחת, ולא מול אוסף מקרי של רוכשי דירות. אלא, שמצב דברים זה השתנה, מקום בו קרס הקבלן, הפך חדל פרעון, ובסופו של דבר אף בעל התפקיד שמונה בהליכי חדלות הפרעון דאז, דומה כי סיים זה מכבר את תפקידו. יוצא, כי המינהל עומד הלכה למעשה על "זכותו" לנהל את ענייניו אך ורק מול פיקציה משפטית שכבר אינה קיימת הלכה למעשה, תוך שהוא מתעלם מן הגורמים הפעילים ואשר ניזוקים בפועל מדרך התנהלות שכזו; ספק גדול, אם התנהלות או עמדה שכזו הולמת ולו פרשנות צנועה של החובות שמטילים כללי המשפט המנהלי על רשויות המדינה, וזאת בלשון המעטה.

זאת ועוד; התנהלות זו, הינה בלתי ראויה אף בחישוב כלכלי-תועלתני של הדברים. כך, באשר נסיבות המקרה הן שיעידו כי "תועלתה" היחידה היתה לייצר מצב בו במשך שני עשורים נותרים נכסים רבים בלא רישום, באורח שהופך את היכולת לסחור בהן לכמעט בלתי קיימת, למצער שלא בדרך של "מסחר שחור" ובלתי רשמי; ככל שנוקפות השנים, כך עשוי המצב העובדתי להסתבך עוד יותר - דיירים עשויים להתחלף, או אף ללכת לבית עולמם; וכל רישום שהיה בעבר פשוט, עשוי לחייב הליכים בירוקרטיים נוספים של מעקב אחרי חילופי מחזיקים, דרישות תשלום נוספות, ועוד; אין צורך להכביר מילים, עד כמה מצב דברים שכזה אינו הולם את מצוות היעילות הכלכלית, אשר אחד מיסודותיה הינה מוביליות של נכסים. המנעות מיצירת חסמים למסחר והעברות נכסים, שאין מאחוריהם מאומה מלבד קשיים בירוקרטיים, הנערמים זה על זה, מעודדים העברות לא רשמיות ולא מוכרות. סופם שיערימו ערמת קשיים ודרישות תשלום דווקא מן הרוכש הישר אשר יבקש לרשום את זכייתו על-פי דין.

  1. זאת ואף זאת; בין אם ניתן להתייחס לחוזה המקורי כחוזה אחיד, שוודאי שאינו יכול לקפח צדדי ג' התלויים בו, ובין אם כחוזה אשר מהותו חוזה לטובת צד ג', אשר התכחשות לקיומו הינה כמעט בגדר "תניה למראית עין", הרי שאין ספק כי צודקים המבקשים בטענה אחרת ועקרונית שלהם. המדובר בטענה בדבר נפקותו של הסדר הנושים, אשר אכן יצר אף יצר, "קשר" ישיר בין המינהל לבין הרוכשים.

קשה עלי עד מאד טענתו של מנהל מקרקעי ישראל, אשר כמעט ו"עומד על זכותו" להתעלם מהסדר הנושים, בבחינת "לא הייתי צד והוא אינו מחייב אותי". אמנם, אין ספק כי שני צדדים פרטיים אינם יכולים להתקשר ביניהם בחוזה היוצר חיוב כנגד המינהל, מקום בו האחרון אינו מעורב ואינו מסכים לכך. אלא, ש הסדר נושים אינו חוזה בין צדדים פרטיים, אלא החלטה שיפוטית נשוא הדין הקולקטיבי של חדלות הפרעון; החלטה זו חלה, ברוב המקרים, כלפי כולי עלמא, ובוודאי כלפי מי שידע או היה עליו לדעת על עריכתו וקיומו של ההסדר.

בעניין זה, הרי מעמדו של המינהל, במלוא הכבוד הראוי, אינו שונה באורח תהומי ממעמדו של נושה (למשל), אשר "מתעורר" לאחר ההסדר ומבקש לנהל הליכי גביה פרטיים, או להשיג כלפי פרט בהסדר אשר משפיע לכאורה על זכויותיו. נושה כזה, לא רק שאינו יכול להתעלם מהסדר נושים - בעיקר הסדר המאזכר אותו באורח מפורש - אלא שהוא זה שחלה עליו חובה לפנות לבית המשפט מיד לאחר שנודע לו דבר ההסדר, ולהבהיר בין השאר האם והכיצד לא ידע על הדיונים בהסדר הנושים, ומדוע יש לשנותו בדיעבד.

  1. בנסיבות המקרה שבפני, הרי שלא בכדי, לא כוללת עמדת המינהל התייחסות ממשית לנקודה זו; קרי, הסבר האם ומדוע לא ידע על הסדר הנושים - הסדר אשר התייחס אל המינהל במפורש, באורח מהותי וכחלק בלתי נפרד מעצם מהותו הבסיסית, זאת באורח דומה למדי למה שקורה בדרך שגרה בכל הסדר נושים של חברה העוסקת, מפתחת או משווקת קרקעות. מה מנע מן המינהל, אם כן, לעמוד כבר אז בפני בית המשפט, לטעון טענותיו ובמידת הצורך להתנגד לחלקים מן ההסדר, בטענה כי הם מקפחים את זכויותיו או נוגדים לכאורה את הדין או תקנות המינהל עצמו?

זאת ועוד; אף לו היה המינהל גורס כי הונו אותו, פעלו מאחורי גבו ואי לכך ראוי לבטל את ההסדר או להורות כי הוא כפוף לתנאים נוספים, הרי שהיה עליו לפנות לבית המשפט של הסדר בבקשה דחופה, מיד ובהזדמנות הראשונה לאחר שנודע לו דבר קיום ההסדר. כזאת לא עשה המינהל, ושמא שלא בכדי. אי לכך, הרי אף אם בזמנו היו עומדות לו טענות טובות כנגד ההסדר, הרי שמאז חלפו שני עשורים (!), ובוודאי שכל זכות ערעור או שינוי בהסדר התיישנה ואבד עליה הכלח זה מכבר. בעניין זה, ולא בפעם הראשונה, אין לי אלא לתהות, האם לאמיתו של דבר לא ידע המינהל על קיום ההסדר במשך שנים, וחרף זאת בחר לשבת מן הצד, כאילו הדברים אינם נוגעים לו, וכאילו לא קבע כב' השופט אילן קביעות מפורשות המאזכרות אותו במפורש. עם התעלמות כזו מן הדין ומהחלטות שיפוטיות, במלוא הכבוד הראוי, לא ניתן להשלים; אף ובמיוחד כאשר מדובר ברשות רבת עוצמה מרשויות המדינה.

  1. המסקנה היא, כי הסדר הנושים הטיל על המינהל חבות ישירה כלפי הרוכשים, דבר אשר משמיט את הקרקע באורח סופי מתחת לטענתו הבעייתית מניה וביה של העדר חיוב; כמו גם מקים כנגדו הוראה ולמעשה אף השתק מפעולה בניגוד למצוות ההסדר; ומכפיף אותו לדיני חדלות הפרעון, ובראשן החובה שלא להגיע לכדי כפל או יתר גביה בעבור חיוב אחד.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.

 



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ