1. לפני שתי בקשות הנוגעות למימוש מכירת הזכויות במגרש הריק המצוי בחלקה 246 בגוש 10572 (להלן - המגרש). בבקשה 36 שהגיש כונס הנכסים הוא ביקש לקבוע כי לחברת נופי ים זכות לפדות את המגרש בהתאם לתנאים שפורטו במכתב ששלח לה ביום 26.10.11, וכי אם לא תממש את זכותה זו עד ליום 25.11.11 תפוג הזכות ויימשכו הליכי הכינוס. בבקשה 42 שהגישה נופי ים היא ביקשה למנות רואה חשבון לצורך קביעת סכום החוב שעליה לשלם לבנק לשם פדיון זכויותיה באותו מגרש.
רקע עובדתי
2. הרקע העובדתי וההשתלשלות הדיונית הממושכת הנוגעים לעסקה בין הצדדים נסקרו בהחלטות קודמות ובפסקי הדין של בית המשפט העליון, ואין מקום לחזור עליהם שוב. לענייננו די לומר כי נופי ים היתה הבעלים של מקרקעין בגבעת אולגה בה נמצא גם המגרש נשוא דיוננו, וכי היא חתמה עם חברת חפציבה בניה פיתוח והשקעות בע"מ (להלן - חפציבה) וחברת סולל בונה על עסקת קומבינציה שלפיה חפציבה וסולל בונה ירכשו 80.5% מהזכויות במקרקעין, יבנו עליו יחידות דיור, ויחלקו ביניהן את התמורה בהתאם לחלוקת הזכויות שנקבעה (כך ש-19.5% מהרווחים יגיעו לנופי ים). בנוסף נחתם בין חברות אלו לבין הבנק הסכם ליווי שלפיו שועבדו מלוא הזכויות במקרקעין להבטחת חובותיהן של החברות. בהחלטה שניתנה בה"פ 8103/09 קבעתי כי בהסכם זה עם הבנק התחייבה למעשה נופי ים לשעבד את מלוא זכויותיה במקרקעין להבטחת חובותיה של חפציבה (החלטה זו אושרה בבית המשפט העליון בע"א 2123/10). מאחר ונופי ים לא עמדה בהתחייבויותיה לבנק (במסגרת הסכם מימון שנחתם עימו עוד קודם להסכם עם חפציבה וסולל בונה), ועקב קריסתה של קבוצת חפציבה, מונה כונס נכסים להשלמת הפרויקט (הידוע כפרויקט חופים).
טרם קריסתה, התקשרה חפציבה עם חברת דניה סיבוס לביצוע עבודות הקבלנות במקרקעין. לאחר הקריסה, הגיעו הצדדים להסכם שלפיו תוותר דניה סיבוס על זכות העיכבון לה טענה, ובתמורה תקבל חלק מן החוב המובטח לה מתוך מחצית הכספים שיוותרו בקופת הכינוס, בטרם תשלום כלשהו למי מהנושים האחרים של קופת הכינוס. בהחלטה בבקשה 220 קבעתי כי התשלום לדניה סיבוס הוא בגדר הוצאות כינוס, ויש לנכות אותו מהתקבולים, טרם התשלום המגיע לנופי ים לפי חלקה בהסכם הקומבינציה. החלטה זו אושרה בבית המשפט העליון (ע"א 1940/11).
הכונס השלים את הבנייה בפרויקט, וכן ביקש למכור את הזכויות במגרש הריק נשוא דיוננו. בהחלטה במסגרת בקשה 219 הוסמך הכונס לפרסם הזמנה להציע הצעות עבור המגרש, ואכן ההזמנה פורסמה והתקבלו הצעות רכישה. אולם ביום 7.3.11 הוריתי על עיכוב החלטתי זו (כלומר על עיכוב המשך הליכי המימוש), והחלטה זו אושרה על ידי בית המשפט העליון (כבוד השופטת מ' נאור) ביום 18.8.11 בפסק הדין ברע"א 715/11 ורע"א 2796/11, שם נקבע גם כי טרם ביצוע המימוש, יהיה על הכונס להציע לנופי ים לפרוע את חובה תוך זמן קצר, וכי אם לא תעשה כן יימשכו הליכי המימוש. השופטת נאור הוסיפה כי מימוש המכירה יעוכב עד למתן הכרעה בערעורים נוספים שהגישה נופי ים ועד להגשת הדו"ח הסופי של הכונס, שאז תינתן לנופי ים אותה אפשרות לפרק זמן מוגבל וקצר לפדות את המגרש. לאחר שתנאים אלו התקיימו, כלומר הערעורים שהגישה נופי ים נדחו בבית המשפט העליון, והוגש הדו"ח הסופי של הכונס, הציע הכונס לנופי ים ביום 26.10.11 (נספח ד' לבקשה 36) לפדות את החוב בסכום של כ-27 מיליון ש"ח, בתוך 30 ימים.
בבקשה 36 שהגיש הכונס הוא מבקש כאמור לאשר את הצעת הפדיון שהציע לנופי ים ולקבוע כי אם היא לא תיענה לבקשה יימשכו הליכי המימוש. בבקשה 42 שהגישה נופי ים היא מבקשת כאמור כי ימונה רואה חשבון לבדיקת סכום החוב שעליה לשלם לצורך פדיון, משום שלטענתה כלל לא אמור להיות חוב בחשבון.
בקשה 36
3. בבקשה זו מציין הכונס כי בהתאם לדו"ח שהגיש, היתרה בחשבון הכינוס הינה 12,304,816 ש"ח, ואילו סכום החוב בבנק, שלטובתו מושכן המקרקעין, הינו 33,308,361 ש"ח. לפיכך, גם אם תופחת מחצית הפיקדון השייכת לנופי ים מהחוב, תיוותר יתרה של כ-27 מיליון ש"ח. הכונס מפנה אל פסק הדין של בית המשפט העליון ברע"א 715/11 ו-רע"א 2796/11, ומציין כי בהתאם להוראות פסק הדין פנה ביום 26.10.11 לנופי ים בהצעה לפדות את חובה בתמורה לתשלום סכום החוב הכספי לפדיון (כ-27 מיליון ש"ח), בתוספת תשלום ההוצאות הנוגעות להסדרת חובות העבר של נופי ים לרשות המיסים (נספח ד' לבקשה). הכונס טוען כי הצעה זו מיטיבה עם נופי ים במידה רבה, משום שהיא מבוססת על חישוב שלפיו המחצית של קופת הכינוס תעמוד במלואה לטובת כיסוי החובות בבנק, וזאת גם אם תהיינה הוצאות כינוס נוספות. לטענתו, ההצעה מגלמת ויתורים בשווי של מיליוני שקלים, המחייבים את הסכמתם של הגורמים שייפגעו מכך - שהם הבנק והמנהל המיוחד, שאמנם הביעו את הסכמתם למהלך החריג. הכונס מציין כי בהתאם להוראות שניתנו בפסק דינו של בית המשפט העליון, ההצעה לנופי ים תעמוד בתוקף ל-30 ימים בלבד, אך אם זו תבחר שלא לנצלה, יימשכו הליכי המימוש. הכונס מוסיף כי אם נופי ים תפדה את חלקה בזכויות, הפדיון ייעשה בדרך של החרגת חלקי המגרש הריק מהשעבוד, בעוד החלק של השעבוד שמתייחס לשטח המגרש בו מצויים שני בניינים ימשיך לעמוד בתוקפו. לטענת הכונס, יש לבצע את הליכי ההתמחרות והמכירה של המגרש בדחיפות, שכן מחירי הקרקעות לדיור נמצאים במגמת ירידה, כך שהמחיר שניתן יהיה להשיג בעתיד במסגרת המימוש יהיה נמוך יותר. הכונס מזכיר כי במסגרת הליכי המכירה התקבלו אצלו הצעות בשווי ניכר לרכישת המגרש, מגובות בערבויות בנקאיות מתאימות, ויש להניח כי לא תתקבלנה הצעות טובות יותר בעתיד.
המנהל המיוחד הצטרף לבקשה זו.
4. נופי ים מבקשת לעכב את הדיון בבקשה זו, עד להכרעה בבקשה שהגישה (בקשה 42) למינוי רואה חשבון, שיבדוק את התוצאות הכספיות הנכונות של ניהול הפרויקט, על מנת לבחון אם אמנם נותר חוב כלשהו שעליה לשלם.
5. הכונס והמנהל המיוחד מתנגדים לבקשתה של נופי ים לעכב את הדיון עד להכרעה בבקשה 42. לטענתם, מדובר למעשה בבקשה לעיכוב ביצוע של ההחלטות אשר אושרו בבית המשפט העליון, למכור את המגרש בהליך התמחרות תוך הענקת אפשרות לנופי ים לפדות אותו קודם לכן. לטענת הכונס והמנהל המיוחד, כל טענותיה של נופי ים כנגד מימוש המגרש וביצוע המכירה נדחו כבר, ויש לדחות גם את ניסיונה הנוכחי לעכב את הליכי המכירה. לחילופין טוענים הכונס והמנהל המיוחד כי אם יוחלט על עיכוב הליכי המימוש, הוא יותנה בהפקדה מיידית של סכום הריבית שנצברה בגין החוב המובטח בתקופת העיכוב (מיום 7.3.11 ועד למועד ההחלטה), וכן בהפקדת ערבות בנקאית להבטחת נזקים עתידיים בשל העיכוב המבוקש.
בקשה 42
6. בבקשה זו מבקשת נופי ים למנות רואה חשבון לצורך קביעת סכום החוב שעליה לשלם לבנק לשם פדיון זכויותיה במקרקעין. נופי ים מבקשת כי רואה החשבון יבחן אלו הוצאות שימשו לפרויקט ואלו שימשו עבור פרויקטים אחרים, את הריבית שגבה הבנק ואת הסכומים הנכונים שעל חברת דניה סיבוס לקבל עבור שירותי הבנייה שנתנה לפרויקט.
נופי ים טוענת כי מהדו"ח שהגיש הכונס עולה כי הפרויקט היה רווחי והניב הכנסות של כ-61 מיליון ש"ח לאחר הכינוס, כאשר ההוצאות הסתכמו ב-36 מיליון ש"ח, וכך נותרה יתרה חיובית בסכום של כ-26 מיליון ש"ח. העברת סכום של 13 מיליון ש"ח לדניה סיבוס עבור ויתורה על זכות העיכבון, אינה הוצאה של קופת הכינוס אלא נובעת מתוצאות הכינוס, ועל כן יש לומר כי עד לסיום פעולות הכינוס התנהלה קופת הכינוס בעודף של כ-39 מיליון ש"ח. מבדיקת ההוצאות עולות מספר תהיות, כגון תשלום ריבית בסכום של מאות אלפי ש"ח למרות שהחשבון התנהל בעודף גדול, או תשלום עמלות חוק מכר לבנק בשיעור של כ-2.5 מיליון ש"ח. נופי ים מציינת כי רואה החשבון מטעמה שבדק את דפי החשבון קבע כי ההכנסות מהתקופה שקדמה לכינוס מגיעות לכ-39 מיליון ש"ח (מתוכם כ-7.8 מיליון ש"ח (19.5%) הועברו אליה) ואילו סך ההוצאות היה כ-50 מיליון ש"ח. בהתבסס על נתונים אלו טוענת נופי ים, כי העודף בחשבון הכינוס צריך היה לכסות את הגירעון שנצבר טרם הכינוס, וכי גם היתרה המתקבלת עולה בהרבה על חובה של נופי ים. לא צריך היה להיווצר חוב בסכום של כ-27 מיליון ש"ח כפי שטוען הכונס, וכי סכום זה יכול לנבוע מחיובי ריבית בתקופת הכינוס, מהוצאות עודפות בתקופה שקדמה לכינוס או מהוצאות עודפות בתקופה שלאחר הכינוס. באשר לחיובי הריבית, התקבולים מקופת הכינוס הופקדו בחשבון נפרד מהחשבון בו נוהלו חובותיהן של נופי ים וחפציבה, שהמשיכו לצבור עוד ועוד ריביות למרות יתרת החובה בחשבון המקביל של התקבולים. החיוב הוא מלאכותי שכן מדובר באותן ישויות משפטיות, ואין להתיר לבנק להתעשר שלא כדין מהלוואה שלמעשה לא ניתנה. באשר להוצאות העודפות, יש לבחון אם כל ההוצאות נוגעות לפרויקט חופים, שכן נופי ים אחראית ליתרות החובה של חפציבה ככל שאלו נוצרו מהפרויקט בלבד. נוכח תהיות אלו סבורה נופי ים כי יש לערוך חשבון על ידי גורם אובייקטיבי ואין לסמוך על דוחות שהוכנו על ידי אחד מהצדדים.
נופי ים הגישה תגובה עבת כרס לתשובות המשיבים, בה היא ממשיכה לחלוק על הנתונים הכספיים עליהם מבקש הכונס להסתמך, ובמקומם מבקשת להציג נתונים אחרים בנוגע להכנסות ולהוצאות בשלבים השונים של הפרויקט.
7. הכונס מתנגד לבקשה ממספר טעמים. לטענתו, מדובר למעשה בבקשה לעכב את ביצוע פסקי הדין שניתנו ואושרו בבית המשפט העליון, בהם נקבע כי יש לממש את הליך מכירת המגרש, וכי ניתן להעניק לנופי ים זכות לפדות את המקרקעין. יש לדחות את הבקשה גם מחמת שיהוי, שכן הליכי המימוש החלו לפני שנה, ואז גם הוגש הדו"ח הכספי שעליו מבקשת כעת נופי ים לחלוק. הכונס מוסיף כי דפי הבנק נמסרו לנופי ים לפני חודשים רבים ונבדקו על ידי רואה חשבון מטעמה, שאף קיבל לידיו את כל המסמכים שביקש, אך למרות זאת נופי ים לא העלתה טענות בכל אותו הזמן וחיכתה עד שהגיע מועד הפדיון. הכונס מוסיף כי היה על נופי ים להצביע על טעמים מיוחדים, שאינם מתקיימים בענייננו, על מנת שתתקבל בקשתה לבדוק באמצעות רואה חשבון דו"ח של בעל תפקיד, המהווה את זרועו הארוכה של בית המשפט. נופי ים עצמה הודיעה לבית המשפט כי הדוחות שהגיש הכונס מתיישבים עם הממצאים והנתונים שהיו בידיה, והיא אף לא הגישה מחאה או תגובה לדוחות אלו. קיימת חזקה שלפיה דוחות של עורכי דין בתפקידם ככנסי נכסים הם מהימנים. הכונס מפנה אל שטר המשכנתא שמכוחו אמור להתבצע המימוש, בו נכתב כי ספרי הבנק וחשבונותיו יהוו הוכחה סופית ומכרעת בנוגע לסכומים המגיעים לבנק מכוח חוזה ההלוואה. השאלות אותן מבקשת נופי ים לבדוק הן שאלות משפטיות המסורות לסמכותו של בית המשפט, ולא שאלות חשבונאיות. מצד שני, הנתונים המספריים עליהן מבקשת נופי ים לבסס את בקשתה, הינם שגויים ומוטעים. טענותיה של נופי ים לא נתמכו בחוות הדעת המקצועית שהגיש רואה החשבון מטעמה, וכמו כן הוא מבקש לדחות את טענותיה של נופי ים בעניין הזרמת כספים מחשבון הליווי אל מחוץ לפרויקט. לעניין חיובי הריבית, הכונס טוען כי מדובר בשני חשבונות נפרדים, וכי ממילא מדובר בטענה משפטית ולא חשבונאית. הכונס מוסיף כי נופי ים היא שנוקטת בהשהיות ובסחבת המגדילים עוד יותר את החוב.
לטענת הכונס, כאשר נופי ים התקשרה עם חפציבה בעסקה המקורית, היא היתה על סף פשיטת רגל והמגרש שבידיה עמד להילקח על ידי הבנק, כך שחפציבה חילצה אותה מחדלות פירעון, שילמה עבורה חובות עבר לבנקים, ובתמורה קיבלה ממנה הסכמה לתנאי הליווי הפיננסי שדרש הבנק, לרבות שיעבוד של המגרש.
8. המנהל המיוחד טוען כי יש לדחות את בקשתה של נופי ים למינוי רואה חשבון. באשר לתקופה שאחרי הקריסה, הרי רק במקרים חריגים ביותר יהיה מוצדק למנות רואה חשבון לבדיקת דו"ח של בעל תפקיד, בעוד שבבקשה זו לא ניתנו נימוקים משכנעים כדי לעשות כן. המנהל המיוחד מוסיף כי מרבית הסוגיות אליהן מתייחסת נופי ים הינן משפטיות ולא חשבונאיות. בכל הנוגע לתקופה שלפני הקריסה, המנהל המיוחד טוען כי נופי ים לא הראתה את הרלוונטיות של סוגיות אלו כיום, את השפעתן עליה ואת זכותה הדיונית לברר אותן בדרך של מינוי רואה חשבון. המנהל המיוחד מוסיף כי הסכום המגיע לחברת דניה סיבוס נקבע בהסכם לו ניתן תוקף של פסק דין. חברת דניה סיבוס עצמה הצטרפה לתגובתו של כונס הנכסים.
דיון והכרעה