1. בפני בקשה של המשיבים לסילוק חלק מהתביעה על הסף מחמת העדר סמכות עניינית, לגבי הטענה שלא מדובר "בבנין" או ב"נכס" לאור מצבו הפיזי והבלתי ראוי לשימוש של הנכס.
יש לציין, שבתחילה הוגשה העתירה במגוון נושאים: חיובי ארנונה רטרואקטיביים בלתי חוקיים, הנכס אינו מהווה "נכס" ו/או "בנין" לאור מצבו הפיזי והיותו בלתי ראוי לשימוש, גודלו של הנכס, סיווג הנכס למגורים.
במהלך הדיון ביום 2/4/06 הסכימו הצדדים להתמקד בשאלה האם לבית משפט זה יש סמכות לדון בשאלה האם מדובר בבנין אם לאו באשר לגבי השאלה של החיוב הרטרואקטיבי יש לכאורה סמכות לבימ"ש זה וזאת תוך שמירת יתר הטענות בועדת הערר (שבה נטענה גם הטענה לכך שלא מדובר ב"בנין").
בעקבות זאת הגישו הצדדים תגובות בענין זה.
מדובר בדרישת תשלום מיום 31/8/05 שהוציאו המשיבים לחיוב הנכס בגין ארנונה בסך של כ- 1.5 מליון ש"ח, לגבי נכס הידוע כגוש 7023 חלקות 23 ו-24 אותו רכשה העותרת ב-20/5/01.
לטענת העותרת, הנכס הנדון לאו "נכס" הוא ואין לחייבו בארנונה כשהוא עומד על תילו שנים רבות כשהוא אינו מאוכלס, הרוס בחלקו הגדול, מוצף במים ואין בו תשתיות חשמל, מים, צנרת ואינסטלציה ואינו ראוי כלל לשימוש, כשלא מדובר ב"בנין" שכן עקב מצב הנכס אין הוא ראוי לתואר זה וחדילתו זו הופכת אותו ל"אדמת בנין" שאינה נשוא לחיוב בארנונה, זאת בהתבסס על חוו"ד מהנדס שצורפה לעתירה המתארת את מצבו הרעוע של הנכס והיותו בלתי ראוי לאכלוס ולשימוש.
לטענת העותרת, לא מדובר כלל בטענה הנכללת בסעיף 3 (א) (2) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל"ו-1976
(להלן: "חוק הערר"). קרי, אין המדובר בטענה שנפלה טעות בציון סוג הנכס או בקביעת השימוש או העדר השימוש בו, כשאין כלל סמכות למנהל הארנונה לדון בשאלה זו לגבי נכס שנטען שאינו "בנין" והוא נכס שאינו חייב כלל בארנונה, כשמדובר גם בשאלה עקרונית משפטית. לחלופין, ניתן להכריע בה כסמכות שבגררה להכרעה בשאלת החיוב הרטרואקטיבי, שממילא תידון בביהמ"ש לעניינים מנהליים.
לטענת המשיבים, הסמכות העניינית הייחודית לדון בטענה זו נתונה למסלול של השגה וועדת ערר (ואח"כ ערעור לביהמ"ש לעניינים מנהליים), כשההלכה הפסוקה צמצמה את המקרים שבהם ניתן לפנות לביהמ"ש לעניינים מנהליים בנושאים אלו, למעט במקרים נדירים שיש בהם חשיבות עקרונית ציבורית וכללית, שזה לא המקרה דנן.
לטענת המשיבים, מדובר במקרה שכיח שנכנס לגדרו של חוק הערר שכן מדובר בטענה לאי "טעות בציון סוג הנכס" או "השימוש בו", כשנטען שהנכס הנ"ל אינו "בנין" ואינו ראוי לשימוש, כשאין גם מקום להכריע בטענה כסמכות שבגררה.
2.
לאחר שעיינתי בבקשות ובתגובות החלטתי לקבל את הבקשה ולסלק על הסף את החלק בעתירה הנוגע לשאלה האם מדובר ב"בנין" או "אדמת בנין", שאלה הנתונה לסמכות ייחודית למסלול של השגה - ועדת ערר (כפי שגם נטענה בערר), וזאת מן הנימוקים כדלקמן:
(א) ראשית, לא מדובר במקרה שיש בו שאלה בעלת חשיבות עקרונית מיוחדת שהדעת נותנת כי ההכרעה בה תינתן לערכאה שיפוטית כבר בשלב הבירור הראשוני (ע"א 6971/93
עירית ר"ג נ' קרשין פ"ד נ (5), 478, רע"א 10643/02
חבס ח.צ. פיתוח (1993) בע"מ ואח' נ' עירית הרצליה (לא פורסם), פס"ד מ-14/5/06), המהווה חריג למסלול של השגה - ועדת ערר ומקנה סמכות במקרים חריגים לביהמ"ש, שזה לא המקרה דנן.
(ב)
מדובר בשאלה הדורשת בירור עובדתי והכרעה עובדתית האם מדובר ב"בנין" שעקב אי איכלוסו ואי השימוש בו במשך זמן רב ומצבו הרעוע, חדל להיות בנין, לא ראוי לכן להיקרא "בנין", ועקב חדילתו הפך ל"אדמת בנין".
כלומר, לא נטען שמלכתחילה לא היה מדובר בבנין שנבנה כבנין, אלא נטען שעקב ההזנחה, אי השימוש והמצב הרעוע שנוצר חדל הנכס להיות "בנין" והוא מהווה רק "אדמת בנין", כשמדובר בטענה עובדתית גרידא.
ראיה לכך הינה שהעותרים צירפו לעתירתם חוו"ד מומחה - המהנדס שי מרגולין, שנתן חוו"ד בענין המצב הקונסטרוקטיבי של הנכס והאפשרות לאיכלוסו או לתיקונו, שלאור מצבו הפיזי הירוד של הנכס לא ראוי לעשות בו שימוש למגורים ו/או לכל שימוש אחר ואין לאכלס אותו ללא עבודות שיפוץ ראויות שיעלו כ- 1.89 מליון ש"ח, כשאין כדאיות כלכלית לשיפוץ המבנים.
יש לציין שגם המשיבה מבקשת להגיש חוו"ד מומחה מטעמה במידה וביהמ"ש יקבע שיש לו סמכות לדון בטענה זו.
(ג) מעבר לכך שביהמ"ש לעניינים מנהליים באופן רגיל, לא שומע ראיות, כמו חוו"ד מומחים מהסוג הנ"ל, ותכליתו אינו קביעת ממצאים עובדתיים, בסכסוכים (בין הפרט לרשות המינהלית (עע"מ 10811/04
מוחמד עבדאללה סורחי ואח' נ' משרד הפנים, תקדין עליון 2005 (1) 3492), הרי במקרה דנן מדובר בשאלה עובדתית גרידא שיש לבחון, לענין חדילתו של הבנין להיות ראוי לתואר בנין עקב מצבו הרעוע והיותו בלתי ראוי לאיכלוס, שאלה שיש לבחון עובדתית בהתאם לחוו"ד המומחים, כשהגוף של ועדת ערר הוא גוף מקצועי הערוך לבדיקה מקצועית כזו הדורשת בדיקת המצב בשטח מבחינה עובדתית (ע"א 4452/00
ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עירית טירת הכרמל, פ"ד נו (2) 773, 779-780).
כך בעע"מ 5640/04
מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה אזורית לכיש ואח', תקדין עליון 2065 (3) 2889, נאמר שהמאפיין של הטענות שבסעיף 3 (א) לחוק הערר הוא שהן נוגעות לעניינים עובדתיים וטכניים המצריכים לעתים את בדיקת המצב בפועל, ולא מדובר בשאלות בעלות היבט משפטי מובהק כגון הקריטריונים לקביעת הארנונה או סכום גובה הארנונה.
במקרה שבפני, מדובר בענין עובדתי/טכני שכיח שאינו מעורר שאלה משפטית מובהקת ודורש בחינה של המצב בפועל.
מעבר לצורך, יש לציין שבניגוד לע"ש (ים) 33/85 עליו מסתמכת העותרת כמקור לסמכות בימ"ש האזרחי, שם נידונה קרקע - מחצבה, שנטען שאינה "בנין" כלל, הרי במקרה שלנו מדובר ב"בנין" שנטען שחדל להיות בנין ואינו ראוי לשימוש.
