החלטה בתיק עת"מ 19243-11-11

מבוא וטיב  המחלוקת

1.     המשיבה 2 (להלן- היזם) שהיא בעלת חלק מחלקה 44 בגוש 11021 בקרית אתא, יזמה תוכנית מפורטת כ/468 (הנקראת אחוזת מולר על הפארק) שחלה על חלקה 44 וחלקות נוספות בשטח של 67.399 דונם. 

העותרת 1, תמר פלד, (להלן-תמר) היא הבעלים הרשום של חלקה 49 בגוש 11021 קרית אתא, שטח חלקתה 3,441 מ"ר ועליה ניצב בית מגוריה. חלקה 49 גובלת בתכנית ובכלל זה בחלקה 44.

העותרת 2, אווה אברהם (להלן-אווה) היא הבעלים הרשום של 890 מ"ר בחלקה 44 בגוש 11021 בקרית אתא, (בתוכנית ניתן לזהות את שטחה כתא שטח 101).

2.     ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית (משיבה 1) אישרה ביום 26.7.2011 את התוכנית בתנאים שונים ובנוסף נכללו בהחלטתה הוראות בדבר איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים. לעתירה צורפו כמשיבות הועדה המחוזית לתכנון ולבניה חיפה, היזם והועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית אתא, שכולן מתנגדות לעתירה.

3.     בדיון שהתקיים ביום 3.5.2012 הגיעו הצדדים להסדר דיוני לפיו נקבעה דרך להכרעה במחלוקת באשר לנושאים מסוימים בנושא טבלאות האיזון ונותרו להכרעה מחלוקות בנושאים שונים אחרים המוזכרים בעתירה, להכרעה באותן מחלוקות הוקדש דיון נפרד שקויים ביום 3.7.2012.

4.     יובהר כי בדיון בחר ב"כ העותרות שלא להתייחס לכל הטענות המועלות בעתירה, אלא להתמקד למעשה ב-4 נושאים (מעבר לטענות מקדמיות), דרך הגישה לחלקת תמר, דרך הגישה לחלקת אווה, רצועת שפ"פ שנקבעה בצד המזרחי, ומעמד ההסכמים שנערכו בין העותרות ליזם.

דיון

אקדמת מילין

5.     יובהר כי עובר לדיון מיום 3.5.2012 הגיש כל אחד מהצדדים עיקרי טיעון.  לאחר שהושג הסדר דיוני באותו דיון, המלצתי לכל בעלי הדין להגיש עיקרי טיעון ממוקדים רק לשאלות שנותרו במחלוקת, המשיבות 1 ו-2 פעלו בהתאם להמלצתי והגישו עיקרי טיעון מתוקנים, ב"כ העותרות העלה טענה כי בעיקרי הטעון המתוקנים הורחבה החזית ולכן ביקש להתעלם מתוכנם ולהתייחס רק לעיקרי הטעון המקוריים, לרבות נספחים שצורפו אליהם.

6.     לאחר שבחנתי את טענות ב"כ העותרות, לא מצאתי כל הרחבת חזית בטיעוני המשיבות 1 ו-2, הבסיס לכל הטיעונים מופיע בכתבי התשובה על נספחיהם ולכן לא נפל פגם בתוכנם של עיקרי הטיעון המתוקנים ובכוונתי לבחון הטענות גם בהתאם לתוכנם, למעט נושא אחד, היזם, לא היה רשאי לצרף לעיקרי הטיעון מטעמו מסמכים שלא היוו חלק מכתבי הטענות ולכן אתעלם משלושת הנספחים שצרף היזם לעיקרי הטיעון המתוקנים וכמובן שגם מכל טיעון המתייחס אליהם, (אבהיר כי מדובר בשלושה נספחים בלבד, נספח תעבורה, ואישורי משלוח דואר).

7.     ב"כ העותרות ביקש כי אתעלם גם משלושה מוצגים שצרף היזם ביום 30.4.2012  לכתב התשובה ולעיקרי הטיעון (מוצגים 9ב', 9ג', החלק השני של מוצג 18 ומוצג 26), מוצגים אלה היוו חלק מכתב התשובה  ולכן אין כל פגם בצרופם או בהסתמכות עליהם.

תשריט התוכנית

8.     בעת ניתוח הטענות בקשר לתוכנית, מיותר לציין כי חלק מרכזי מהן חייב להיבחן לאור תשריט התוכנית. היזם צרף לתשובתו את תשריט התוכנית (נספח 23), במהלך הדיון הגישו העותרות את מסמכי התוכנית המופקדת להן צורף תשריט שונה ומתשובת המשיבה 1 הסתבר כי "הליך בדיקת הלימת כל מסמכי התוכנית ונספחיה לכל החלטות המשיבה ביחס לתכנית טרם הושלם ועל כן לא ניתן להציג תשריט מתוקן מאושר" (סעיף 2.2 לעיקרי הטעון המתוקנים מטעם משיבה 1).

9.     בנסיבות אלו אבחן את טענות הצדדים על פי שני התשריטים שהוצגו בפניי ומיותר לציין כי כפי שצוין גם בעיקרי הטעון המתוקנים מטעם המשיבה 1, לאחר שיושלמו ויאושרו מסמכי התוכנית בנוסחם הסופי, במידה ותסבור מי מהעותרות כי המסמכים הסופיים אינם תואמים את החלטות המשיבה, פתוחה לה הדרך להגיש עתירה מתאימה, (ראו גם דברי ב"כ משיבה 1 בדיון מיום 3.5.2012 עמוד 27 לפרוטוקול שורה 24).

10.                        בנושא טענות כלליות שהועלו בקשר לתשריט (נספח 23), איני מוצא פגם כלשהו באשר לקווי הבנין שתוארו בו, שכן מצוין במפורש כי רוחבו של קוו בנין יהא 10 מ'. גם באשר לדרך פעילות הוועדה  בנושא עיון והעתקת מסמכי התוכנית לא מצאתי כל פגם, הוועדה אינה חייבת לאפשר לעיין במסמכים המצויים בהליכי בדיקה ותיקון וסבירה בעיניי עמדתה כי רק לאחר אישורם ע"י לשכת התכנון והפיכתם לסופיים ניתן יהיה לעיין בהם. 

11.אין באמור לעיל כדי למנוע דיון בחלק מטענות העותרות כבר עתה, שכן נושאים הטעונים הנחייה או החלטה מפורשת מצד הוועדה מן הראוי כי יאמרו בלשון חדה וברורה, לטובת כל המעורבים ולכן אעבור לדון בנושאים הספציפים הראויים לדעתי להתברר ואציין כי הצעתי לב"כ העותרות בפתח הדיון לעבור ולדון בכל הנושאים שבמחלוקת ומדרך טיעונו עולה כי גם לדעתו הנושאים המפורטים להלן, הם הנושאים הטעונים הכרעה.

ההסכמים שבין העותרות לבין היזם

12.                        אקדים ואבהיר כי בפניי עומדות למבחן סבירות החלטות המשיבה 1 ובענין זה הסכמים שערכו בעלי הזכויות או מי מהם עם היזם, אשר מקומם להתברר במידה וקיימת מחלוקת בנושא זה במישור האזרחי. מוסד תכנון אינו חייב להתייחס לסיכומים פרטיים שכאלה ולנגד עיניו יש להעמיד רק את הנושאים התכנונים המובהקים. במילים אחרות, העובדה כי היזם הבטיח לעותר זה או אחר, הבטחה כל שהיא, גם אם היא מחייבת במישור האזרחי, אינה צריכה לכשעצמה להוות שיקול בפני מוסד התכנון, מוסד התכנון אינו משמש כאמצעי אכיפה של הסכמים פרטיים, מחלוקת חוזית שכזו יש לברר בפורום המתאים ולא בפני ועדת התכנון.