1. אחמד סלאמה (להלן: אחמד) והמבקשת 1 (להלן: המבקשת) רכשו שטח המוכר כחלקה מספר 120 בגוש 3 שבכפר "מסחה" (להלן: החלקה), הוא הישוב אלקנה. אחמד התקשר בהסכם (להלן: ההסכם המקורי) עם עו"ד חנוך קליין (להלן: קליין) ועם חברה בשם אם.בי.אי.גרופ, שבו הוסכם כי החלקה תירשם על-שם חברה שעתידה לקום והאחזקות בה יחולקו בין השלושה. בתוספת להסכם שנחתמה מאוחר יותר, הוסדרו מחדש אחזקות הצדדים בחברה ולצורך כך חתם אחמד על ייפוי כוח בלתי חוזר בו ייפה את כוחם של קליין ויצחק בן אברהם, בעליה של חברת אם.בי.אי.גרופ, למכור, להעביר, להשכיר או להחכיר לקליין ויצחק בן אברהם ו/או למשיבה ו/או לכל חברה אחרת בהתאם להסכם המקורי את החלקה. בהמשך, הוגשה לועדה לרישום ראשון לנכסי דלא ניידי שטרם נרשמו בבית-אל (להלן: הועדה לרישום ראשון) בקשה לרישום החלקה על שמה של המשיבה. לטענת המבקשות, בניגוד למתחייב מההסכמות הצדדים, לא הוקצו לאחמד זכויותיו במשיבה. לפיכך, הוגשה מטעמו התנגדות לביצוע הרישום האמור. לאחר משא-ומתן בין הצדדים, נחתמה תוספת שנייה להסכם המקורי, שבה הוסכם כי הזכויות בחלקה יירשמו על שם המשיבה בנאמנות עבור אחמד ואם.בי.אי.גרופ, כך ש-47.5 דונם מהחלקה יהיו לאחמד כנהנה, ו-56.5 דונם יהיו לאם.בי.אי.גרופ כנהנית. נוכח הסכמות אלה, הסיר אחמד את התנגדותו לרישום.
ביום 16.10.07 קיבלה הועדה לרישום ראשון את בקשתה של המשיבה לרישום החלקה על שמה. לטענת המבקשות, על אף ההסכמות והדרישות החוזרות ונשנות כלפי המשיבה לרשום על שמו של אחמד את זכויותיו בחלקה כנהנה, נמנעה המשיבה מלקיים חובתה זו. משהוציאה הועדה לרישום ראשון צו לרישום החלקה על שם המשיבה, דרשו המבקשת ואחמד כי חלקו של אחמד בחלקה יירשם על שם המבקשת ולא על שם המשיבה. הועדה לרישום ראשון דחתה את הבקשה בנימוק שהועדה סיימה זה מכבר את מלאכתה בהחלטתה לרשום את החלקה על שם המשיבה, ולפיכך לא תדון בבקשה. עקב כך, הגישו השניים המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי מרכז למתן סעד הצהרתי, שלפיו הם זכאים להירשם בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של 47.5 דונם מהחלקה. בד בבד, נקשר אחמד בהסכמים למכירת 23 ו-5 דונם מחלקו בחלקה למבקשות 2 ו-3, בהתאמה.
2. ביום 7.9.08 החליט בית המשפט המחוזי (כב' הנשיאה, השופטת ה' גרסטל) על סילוקה של התובענה על הסף, בקובעו כי הסמכות העניינית לדון בסכסוך הנוגע לרישום זכויות בחלקה נתונה לועדה לרישום ראשון. בית המשפט פסק כי על אף ניסיון המבקשת ואחמד להציג את התובענה כסכסוך חוזי שעניינו עצם הזכות לרישום מכוח ההסכמים בין הצדדים, הרי שבפועל מדובר בסכסוך הנוגע לרישום זכויות. עוד הוסיף בית המשפט כי משהחלו ההליכים בעניין נושא התובענה לפני הועדה לרישום ראשון, כששאלת הנאמנות כלפי המבקשת ואחמד בחלקה הועלתה לפניה ונדונה, עליהם למצות את ההליכים לפני הועדה לרישום ראשון וערכאת הערר על החלטותיה של הראשונה. עוד ציין בית המשפט, כי נוכח טענה שהועלתה על-ידי המבקשת ואחמד שלפיה הועדה לרישום ראשון התירה להם להגיש בקשה לרישום המקרקעין על שמם בטרם תירשם החלקה על שם המשיבה, נראה כי פתוחה בפניהם הדרך לפנות לועדה ולא היה מקום לפנות לבית המשפט בעניין. בעקבות החלטתו של בית המשפט המחוזי, פנה אחמד לועדה לרישום ראשון בבקשה לרשום זכויותיו בחלקה. ביום 13.5.09 השיבה הועדה, כי ניתן יהיה לפתוח תיק בקשה למתן רישיון והיתר עסקה למבקשת ביחס לחלקה רק לאחר רישום החלקה בספרי המקרקעין על שם המשיבה. משגילה אחמד, כך לטענת המבקשות, כי ננקטים צעדים לשם הפיכת המשיבה לחברה ציבורית בלא שידע על כך ובלא שניתנה הודעה לרשם החברות בדבר זכויות המבקשת בחלקה, הגישו המבקשות תובענה בדרך של המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בירושלים בבקשה להורות על רישום זכויות המבקשת בחלקה ולאחר מכן להשלים את העברת רישום הזכויות מהמבקשת למבקשות 3-2. המשיבה עתרה לסילוק התובענה על הסף. בד בבד עם הגשת התובענה, עתרו המבקשות למתן צו מניעה זמני אשר יורה למשיבה להימנע ממכירת מניותיה, להימנע מרישומה כחברה ציבורית וכן להימנע מעשיית עסקה בחלקה. בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט א' פרקש) נעתר לבקשה והורה על מתן צו מניעה זמני בכפוף להמצאת התחייבות עצמית וערבות צד ג', אשר בהמשך הוחלט בהסכמת הצדדים כי ייוותר על כנו עד למתן החלטה בתובענה.
3. בד בבד פנה אחמד פעם נוספת לועדה לרישום ראשון על מנת להסדיר את רישום זכויותיו בחלקה. ביום 15.7.10 דחתה הועדה את בקשתו, בקובעה כי משניתנה החלטה סופית בעניין רישום הזכויות בחלקה על שם המשיבה, אין בסמכותה של הועדה לשוב ולדון בבקשה. בתשובה צוין כי היה על אחמד להגיש ערר על החלטתה הסופית של הועדה לועדת העררים (כמשמעותה בצו בדבר ועדות עררים (יהודה ושומרון) (מס' 172), תשכ"ח-1967 (להלן: ועדת העררים)) ומשחלף המועד להגשת הערר על אחמד להגיש בקשה להארכת מועד. בעקבות זאת הגיש אחמד בקשה להארכת מועד. ביום 13.10.10 דחתה ועדת העררים את הבקשה מן הטעם שהבקשה הוגשה באיחור משמעותי ולא נמצאו טעמים מיוחדים המצדיקים מתן ארכה בשלב זה. ועדת העררים קבעה כי איזון האינטרסים בין הצדדים, בשים לב לאינטרס הציבורי שבהסתמכות על מרשם המקרקעין, מטה את הכף לעבר דחיית הבקשה. זאת, משום אינטרס המשיבה בסופיות ההליך וכן העובדה כי מתן אישור להגשת ערר תקופה כה ממושכת לאחר שניתנה ההחלטה, תאיין את ערכו של רישום המקרקעין. עוד צוין כי פתוחה בפני אחמד הדרך לפנות בבקשה למתן היתר עסקה במקרקעין וכן לפנות לערכאות המתאימות לאכיפת ההסכם עם המשיבה.
4. ביום 16.11.10 ניתן פסק-דין בהמרצת הפתיחה שהוגשה על-ידי המבקשות. בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט ר' יעקובי) קבע, כי יש לדחות את התובענה על הסף בשל כך שפסק-דינו של בית המשפט המחוזי מרכז מיום 7.9.08 מהווה מעשה בית דין בשאלה העומדת להכרעה. בית המשפט ציין כי באותו מקרה עתרו המבקשות לסעדים דומים לאלו המתבקשים כעת, ומשניתן פסק דין סופי בעניין, הקובע כי בית המשפט אינו הפורום הנאות לדון בתובענה, יש מקום להביא לסילוקה של התובענה הנוכחית על הסף. כפועל יוצא של דחיית התובענה, בוטל גם צו המניעה הזמני שניתן במסגרתה. כמו-כן, דחה בית המשפט את בקשת המבקשות לחיוב המשיבה בקנס לפי פקודת בזיון בית המשפט בגין הפרת צו המניעה הזמני. במאמר מוסגר ציין בית המשפט, כי ייתכן שניתן היה לסלק את התובענה על סף גם מחמת היעדר סמכות עניינית. כמו-כן, צוין כי המבקשות יכולות לפנות בבקשה להיתר עסקה ביחס לחלקה, וכן פתוחה בפניהן הדרך להגיש תובענות כספיות נגד המשיבה, ככל שהן סבורות שנפגעו מהתנהלותה.
5. על פסק-דין זה הגישו המבקשות ערעור לבית משפט זה, שבגדרו טענו כי פסק-הדין מעמיד אותן ב"מצב בלתי אפשרי", שלפיו אף ערכאה לא רואה עצמה מוסמכת לדון בטענותיהן בעניין זכותן בחלקה והתנהלות המשיבה. לטענתן, בית המשפט המחוזי מרכז פסק כי הסמכות לדון במחלוקת בין הצדדים נתונה לועדה לרישום ראשון, ואילו זו האחרונה קבעה כי בית המשפט הוא שמוסמך לדון בסכסוך החוזי שבין הצדדים בנוגע לחלקה. לפיכך, לא ניתן להן יומן וטענותיהן מעולם לא נדונו לגופן. המבקשות טוענות כי הועדה לרישום ראשון אכן מוסמכת לבצע את הליך הרישום, ואולם הסמכות העניינית לדון בטענותיהן החוזיות מול המשיבה נתונה לבית המשפט. עוד מציינות המבקשות, כי אין בפסק-דינו של בית המשפט המחוזי מרכז כדי להקים מעשה בית דין, וזאת משום שינוי הנסיבות שחל עקב סירוב הועדה לדון במחלוקת שבין הצדדים, ומשום הפרת ההסכם המתמשכת מצד המשיבה המקימה עילה חדשה להגשת תביעה. המבקשות תלו את טענתן בדבר העדרו של מעשה בית-דין, גם בהתנגדותה של המשיבה לניהול המחלוקת בפני הועדה לרישום ראשון. זו הכשילה, להשקפתן, את הוצאתו לפועל של פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז, אשר קבע כי בסמכות הועדה לדון בסכסוך שבין הצדדים. המבקשות הבהירו כי הן פועלות לקבלת היתר עסקה, ואולם, לטענתן אפילו יתקבל היתר כאמור, לא ברור כי הועדה לרישום ראשון תדון בסכסוך החוזי והקנייני בין הצדדים וייתכן שעד שיתקבל ההיתר כאמור, תרוקן המשיבה מתוכן את זכויותיהן בחלקה.
בצד זה טענו המבקשות, כי בית המשפט קמא התעלם מתצהיר מזויף אשר הוגש מטעם המשיבה, החתום, לכאורה, על-ידי אחמד, שבו הוא אישר כי אין לו זכויות בחלקה, בכספי התמורה עבור מכירת המקרקעין או במניות המשיבה. כמו-כן, התעלם בית המשפט מכך שהמשיבה הפרה את תנאי צו המניעה הזמני שניתן על-ידי בית המשפט המחוזי. המבקשות מדגישות כי הן פעלו באופן ראוי, ולא היה באפשרותן לצפות את התנהלות המשיבה כמו גם את עמדת הועדה לרישום ראשון כי אין בסמכותה לדון בטענותיהן. לבסוף, טענו המבקשות כי הנסיבות בעניינן מצדיקות כי בית משפט זה ידון לגופו של עניין בטענותיהן כלפי המשיבה משיקולים של עשיית צדק, מכוח סמכותו הטבועה.
6. בבקשה שלפניי עותרות המבקשות למתן צו מניעה זמני עד להכרעה בערעור אשר יורה למשיבה להימנע ממכירת מניותיה; להימנע מרישומה כחברה ציבורית וכן להימנע מעשיית עסקה בחלקה. המבקשות סבורות כי סיכויי הערעור טובים, ומפנות לטענות שהעלו בהודעת הערעור. מבחינת מאזן הנוחות, סוברות המבקשות כי אם לא יינתן צו מניעה, וזכויותיו של אחמד בחלקה יועברו לידי צדדים שלישיים תמי לב, כפי שכבר החלה המשיבה לעשות, הנזק שייגרם להן יהיה בלתי הפיך משום שהן יאבדו את זכויותיהן בחלקה. לעומת זאת, הותרת המצב על כנו לא תגרום נזק למשיבה, מאחר שמלכתחילה על-פי הזכויות המגיעות לאחמד, מכוח ההסכם שנכרת בינו לבין המשיבה, כל החלטה על העברת המניות במשיבה והפיכתה לציבורית צריכה לקבל את הסכמתו. המבקשות מדגישות כי המשיבה פעלה ביחד עם קליין בחוסר תום לב כלפי אחמד ותוך פגיעה בזכויותיו בחלקה, הפרה את צו המניעה הזמני שניתן על-ידי בית המשפט המחוזי והגישה תצהיר מזויף בשמו של אחמד על מנת להביא לסילוק התביעה על הסף. להבדיל מכך, הן עצמן פעלו בתום-לב.
7. מנגד, המשיבה סבורה כי סיכויי הערעור נמוכים נוכח קיומו של מעשה בית דין, וכן משום שלגופו של עניין נעדר בית המשפט קמא סמכות לדון במחלוקת שבין הצדדים. לדבריה, הסמכות הבלעדית בענייני רישום ראשון של מקרקעין ביהודה ושומרון נתונה בידי הועדה לרישום ראשון מכוח החוק הירדני, חוק רישום נכסי דלא ניידי שטרם נרשמו, מס' 6 לשנת 1964, שתוקן על-ידי הממשל הצבאי בצו בדבר תיקון חוק רישום נכסי דלא ניידי אשר טרם נרשמו (יהודה ושומרון) (מס' 448) תשל"ב-1971. המשיבה מציינת כי אין ממש בטענת המבקשות כי הן מועברות מערכאה אחת לשנייה, זאת משום שהגוף המוסמך לדון בטענותיהן - ועדת העררים - דחתה את הטענות על רקע חלוף המועד להגשת ערר על החלטת הועדה לרישום ראשון. לעניין מאזן הנוחות, טוענת המשיבה כי מתן צו מניעה זמני יפגע בפרויקט הנדל"ן המתנהל בחלקה. כמו-כן, לטענתה, למבקשות קיים סעד חלופי בדמות תביעה כספית. בהקשר זה יצוין כי מפרוטוקולי הדיונים שהתקיימו בבית המשפט המחוזי בירושלים בעניין צו המניעה עולה כי לטענת המשיבה זכויותיו של אחמד בחלקה הן כספיות בלבד ולא קנייניות.
8. בהתאם להחלטתי מיום 3.2.11, הגישה פרקליטות המדינה, בשמם של המשיבים הפורמאליים, הודעת הבהרה בנוגע לשתי סוגיות: האחת, זהות הערכאה המוסמכת לדון במחלוקת נושא הערעור. השנייה, קיומו של מוסד מקביל למוסד 'הערת אזהרה' בדין החל ביהודה ושומרון. באשר לסוגיה הראשונה, צוין כי הועדה לרישום ראשון היא הפורום הנאות לדון בבקשות לרישום מקרקעין שלא עברו את הליכי ההסדר באזור יהודה ושומרון. עוד צוין כי על אף קיומה של סמכות פורמאלית לדון בתובענות הנוגעות למקרקעין באזור, בתי המשפט בישראל אינם הפורום הנאות לקביעת זכויות במקרקעין שטרם עברו הליכי רישום, בשל קיומו של פורום חלופי באזור, ומידת האפקטיביות הנמוכה של פסיקת בתי משפט בישראל ביחס לרישום זכויות באזור. נוכח האמור, צוין כי הערכאה המוסמכת לדון במחלוקת הקניינית נושא הערעור היא הועדה לרישום ראשון. עוד צוין, כי ככל שמתבקש סעד חוזי בשל הפרת החוזה מצד המשיבה, להבדיל מסעד קנייני של רישום הזכויות במקרקעין על שם המבקשות, אין מניעה כי בית משפט אזרחי ידון בכך. אם, לעומת זאת, מתבקש סעד קנייני של רישום זכויות בקרקע, על המבקשות לפנות לקמ"ט רישום מקרקעין במינהל האזרחי בבקשה למתן היתר עסקה במקרקעין, ולקדם את רישום הזכויות בקרקע בהתאם להסכם בין הצדדים. בצד זה נאמר בהודעת ההבהרה, כי החלטת הועדה לרישום ראשון בעניין רישום זכויות המשיבה בקרקע הפכה לחלוטה, וכי לא ניתן לעקוף אותה באמצעות פניה לבית משפט אזרחי. באשר לסוגיה השנייה, נאמר כי בהיעדר מוסד מקביל למוסד 'הערת אזהרה' בדין החל ביהודה ושומרון, נעשה בפועל שימוש 'בהערת התנגדות' שמקורה במשפט המקובל, ומהותה יידוע בדבר קיומה של התחייבות חוזית קודמת של בעל המקרקעין כלפי צד שלישי. המידע בדבר קיומה של הערת התנגדות לגבי קרקע נמסר על-ידי קמ"ט רישום מקרקעין לכל מי שמבקש לקבל רישיון עסקה לבצע פעולה כלשהי במקרקעין שלגביהם קיימת בקשה לרישום סותר.
9. לאחר שבחנתי את הבקשה ואת טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל בתנאים ובשינויים שיפורטו להלן. כידוע, שני שיקולים מונחים ביסוד ההחלטה בדבר הענקת סעד זמני: מאזן הנוחות וסיכויי הערעור (ראו ע"א 30/11 ראובן טומשפולסקי נ' פריטום בע"מ (לא פורסם, 9.2.2011); ע"א 3595/10 גומעה נ' כונס הנכסים הרשמי מחוז חיפה (לא פורסם, 6.1.2011)). כפי שנפסק זה מכבר, "שאלת סיכויי הערעור הינה בעלת משקל רק במקרים בהם ניתן לומר כי הערעור משולל סיכוי או שהינו בעל סיכויים טובים להתקבל. במצבים אחרים יש ליתן לשיקול זה משקל קטן יחסית" (ראו ע"א 6261/10 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' אלרן (ד.ד.) השקעות בע"מ (לא פורסם, 28.9.2010), פסקה 5 להחלטתו של השופט א' גרוניס). במקרה שלפנינו, לא ניתן לומר כי סיכויי הערעור הינם גבוהים או נמוכים במידה המצדיקה מתן משקל משמעותי לשיקול זה. להבדיל מכך, מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשות. אם לא יינתן הסעד הזמני המבוקש ויבוצעו עסקאות בחלקה, מבלי שהוכרו זכויותיהן של המבקשות בקרקע באמצעות רישום, יהיה קושי ניכר להשיב את המצב לקדמותו, ועלול להיגרם למבקשות נזק משמעותי. במצב דברים זה, עלולות המבקשות לאבד את זכויותיהן בקרקע לטובת רוכשים תמי-לב, בלא שיהיו בידיהן כלים משפטיים להגן על קניינן הנטען (השוו: ע"א 589/10 עיריית הוד השרון נ' ניר שיתופי - אגודה ארצית שיתופית להתיישבות, בפסקה 16 (לא פורסם, 12.4.2010). לכך יש להוסיף כי המשיבה ציינה בתגובתה באופן לקוני כי הנזק שייגרם לה אם יינתן צו המניעה הינו השבתת פרויקט נדל"ן המתקיים בחלקה נושא הבקשה. בצד זה, לא הובא כל פירוט מצד המשיבה המתייחס לכך. לפיכך, אין לנו אלא להסיק כי הנזק שייגרם למשיבה באם יינתן סעד זמני הוא בעיקרו נזק כספי, הניתן לשיפוי.
בנסיבות אלה, נעתר אני לבקשת המבקשות ומורה על מתן צו מניעה זמני, שיעמוד בעינו עד להחלטה אחרת, אשר אוסר על המשיבה לבצע כל עסקה בחלקה האמורה. כן, מורה אני על רישום הערת התנגדות, כמובנה בהודעת הפרקליטות, בהתייחס לקיומו של הליך זה. בכל מקרה של מכר מניות המשיבה, כולן או חלקן, ייודעו הקונים הפוטנציאלים בדבר פרטי ההליך התלוי ועומד. תוקפו של צו זה מותנה בהפקדת התחייבות עצמית בלתי מוגבלת בסכום, כמו גם ערבות בנקאית אוטונומית של המבקשות בסך של 200,000 ש"ח. אם המבקשות לא יפקידו ערבות בנקאית כאמור תוך 7 ימים מהיום, יפקע הצו מאליו.
המשיבה רשאית להגיש בקשה לתחום את היקפו של הצו שניתן בהתאם לחלק היחסי במקרקעין שלו טוענות המבקשות.
הוצאות הבקשה יילקחו בחשבון בשלב פסיקת ההוצאות בהליך העיקרי.
ניתנה היום, ד' באדר ב התשע"א (10.3.2011).
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. שז
מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,
www.court.gov.il