הנשיא א' ברק:
שתיים הן השאלות המרכזיות שעולות בערעור זה.
האחת, מהו פרק הזמן שבעדו יש לשלם פיצויים בגין אובדן דמי חכירה על פי סעיף 13 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943?
השנייה, האם פיצויים אלה, נושאים הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 עד מועד תשלומם בפועל?
העובדות וההליכים
1. המשיבה, הסוכנות היהודית לארץ ישראל (להלן: הסוכנות), הפקיעה (בשנת 1965), בהרשאת שר האוצר, 13 דונם (להלן: המקרקעין) בהוד השרון והחזיקה בהם ממועד זה. החברות המערערות (להלן: החברות) תבעו (בשנת 1979) פיצויים בעד הפקעת המקרקעין ובעד אובדן דמי חכירה, בהתאם לסעיפים 12 ו-13 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 (להלן: הפקודה). בית המשפט המחוזי בתל-אביב יפו דחה את טענת ההתיישנות שהעלתה הסוכנות כנגד התביעה. הוא פסק פיצויים בסך 37,145 ש"ח בעד הפקעת המקרקעין על פי סעיף 12 לפקודה. אך, הוא דחה את התביעה לתשלום פיצויים בעד אובדן דמי חכירה על פי סעיף 13 לפקודה. שכן, כך נקבע, מנגנון הפיצוי שנקבע בסעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן: החוק) בא במקום המנגנון של סעיף 13 לפקודה (ת"א (ת"א) 2163/79 מסד בע"מ ואח' נ' הסוכנות היהודית לארץ-ישראל, פ"מ תשמ"ט(2) 124). בערעור על פסק דין זה, קבע בית המשפט העליון כי לחברות עומדת זכות בחירה בין המנגנון של סעיף 13 לפקודה ובין המנגנון של החוק, והתיק הוחזר לבית המשפט המחוזי (ע"א 782/88 מסד בע"מ ואח' נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל, פ"ד מה(5) 625).
2. בתחילת הדיון המחודש בבית המשפט המחוזי בחרו החברות בפיצוי בעד אובדן דמי חכירה על פי סעיף 13 לפקודה. בעלי הדין הגישו חוות דעת שמאיות ביחס לסכום דמי החכירה. בית המשפט המחוזי מינה את השמאי אשר שולמן כמומחה מטעמו. בהחלטת ביניים (מיום 19.2.97) (להלן: החלטת הביניים) קבע בית המשפט שיש לקבוע את דמי החכירה בהתאם לדמי החכירה שניתן היה לקבל בפועל בגין המקרקעין, ולא על פי תשואה בשיעור מסוים משווי המקרקעין. אך, משהודיע השמאי שולמן כי אין בסיס נתונים להשוואה ולקביעת דמי החכירה שניתן היה לקבל בעד המקרקעין, החליט בית המשפט (ביום 9.11.2000) כי דמי החכירה יחושבו על פי תשואה בשיעור מסוים משווי המקרקעין. עוד קבע בית המשפט בהחלטת הביניים, כי הפיצוי בעד דמי חכירה ישולם עד 15.1.89 משום שבמועד זה שולם הפיצוי בעד הפקעת המקרקעין על פי פסק הדין המחוזי הראשון.
3. השמאי שולמן הגיש את חוות דעתו בהתאם להחלטות בית המשפט. בחוות דעתו זו, קבע שולמן את שווי המקרקעין בשנים 1965 עד 1978 בהתאם לשווי המוסכם על שמאי שני הצדדים, ומשנת 1979 בהתאם לממוצע שווי שמאי שני הצדדים. זאת, בהתאם לייעוד המקרקעין בכל שנה ושנה. את שיעור התשואה הוא העמיד על 5% בשנים 1965 עד 1970 ועל 6% משנת 1970 ואילך. בהתאם לחוות דעת זו, קבע בית המשפט המחוזי בפסק דינו את הפיצויים בעד אובדן דמי החכירה, על פי שיעור התשואה שקבע השמאי, משווי המקרקעין בכל שנה ושנה בהתאם לייעודם כפי שקבע השמאי. עוד קבע בית המשפט המחוזי, כי פיצויים אלה אינם נושאים הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 (להלן: חוק הריבית), וזאת, בהתאם להלכה שנפסקה בע"א 2405/91, ע"א 2912/93 מדינת ישראל נ' עיזבון המנוח הרב פנחס הורוביץ ז"ל, פ"ד נא(5) 23 (להלן: פרשת הורוביץ). על החלטת הביניים ועל פסק דינו של בית המשפט המחוזי הגישו החברות את ערעורן בפנינו, והסוכנות הגישה ערעור שכנגד.
הטענות בפנינו
4. החברות טענו, כי טעה בית המשפט המחוזי משאימץ את שווי המקרקעין על פי חוות דעת השמאי שולמן שעשה ממוצע בלבד, ללא כל הסבר. לדידן, יש לקבוע את שווי המקרקעין בהתאם לחוות דעת השמאי מטעמן, ובהתאם לכך, לפסוק את הפיצוי בעד אובדן דמי חכירה. הן הוסיפו, כי פיצוי זה מגיע להן עד שנת 2001 שבה שולם הפיצוי בעד אובדן דמי חכירה, ולא, כפי שנקבע בהחלטת הביניים, עד יום 15.1.89 בלבד, שבו שולם להן הפיצוי בעד הפקעת המקרקעין. לבסוף, הן טענו, כי טעה בית המשפט המחוזי משלא פסק הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק הריבית על סכום הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה.
5. בערעור שכנגד טענה הסוכנות כי התביעה התיישנה ככל שהיא מתייחסת לדמי חכירה לתקופה העולה על שבע שנים ממועד הגשת התביעה (שנת 1979). כן היא טענה, כי טעה בית המשפט משקבע בסופו של דבר, את שיטת התשואה כשיטת השומה ולא את שיטת ההשוואה, בניגוד להחלטת הביניים. היא הוסיפה, כי גם אם יש לקבוע את הפיצוי לפי שיטת התשואה, הרי שאת שווי המקרקעין בשיטה זו יש לקבוע על פי שווים ערב ההפקעה, ולא על פי שווים בכל שנה ושנה. בתשובתה לערעור החברות תומכת הסוכנות בפסק דינו של בית המשפט המחוזי על נימוקיו.
התיישנות ושומת המקרקעין
6. טענת ההתיישנות שהעלתה הסוכנות נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי בפסק הדין הראשון ולא הועלתה שוב בבית המשפט העליון בהליך הקודם. מטעם זה, היא נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי בהחלטת הביניים. טעם זה מקובל עלינו, ולפיכך, דין הטענה להידחות. הסוכנות ניסתה לטעון כי ההתיישנות שהיא מעלה כעת, עניינה בהתיישנות הפיצוי בעד אובדן דמי חכירה ולא בהתיישנות הפיצוי בעד הפקעת המקרקעין שנידונה בפסק הדין המחוזי הראשון. אין בידי לקבל זאת. שכן, הסוכנות לא השכילה להראות שטענת ההתיישנות שנדחתה בפסק הדין המחוזי הראשון התייחסה אך ורק להתיישנות הפיצוי בעד הפקעת המקרקעין. ואם אכן טענת ההתיישנות המועלית כאן שונה, הרי שהיא מועלית כאן לראשונה, ודי בטעם זה כדי לדחותה.
7. דין דומה יש לייעד לטענות כנגד שיטת השומה וגובה השומה. שיטת התשואה כשיטת שומה, אומצה בסופו של דבר נוכח העדר יכולת ההשוואה, ועל פיה קבע השמאי שולמן את שווי המקרקעין בהתחשב בחוות דעת שמאי שני הצדדים שהיו בפניו. הטענות כנגד שומתו זו של המומחה שולמן, הן טענות שבית משפט זה איננו מתערב בהן, אלא, במקרים חריגים שאין המקרה דנן נמנה עליהם (ראו: ע"א 2989/95 קורנץ נ' מרכז רפואי ספיר בית חולים "מאיר", פ"ד נא(4) 687; ע"א 323/89 פ' קוהרי ואח' נ' מדינת ישראל - משרד הבריאות, פ"ד מה(2) 142). באשר לטענת הסוכנות, כנגד הערכת שווי המקרקעין על פי ייעודם בכל שנה ושנה, הרי שדינה להידחות, הן משום שזו השיטה שננקטה על ידי השמאים מטעם שני בעלי הדין, ועל כך הסתמך השמאי שולמן, והן משום שההלכה בעניין זה היא כי דמי החכירה יוערכו על פי שווים בכל שנה ושנה (ראו: ע"א 457/64 אילנה מנטל לבית ויסנשטרן ו 3 אח' נ' ראש העיריה, חברי המועצה ובני העיר של תחום עירית פתח תקוה, פ"ד יט(1) 540 (להלן: פרשת מנטל הראשונה). הלכה זו לא שונתה כפי שניסה בא כוח החברות לטעון. טענות הסוכנות והחברות כנגד השומה, נדחות, אפוא, בנסיבות המקרה דנן וההסכמות שהיו בהליכי הביניים.
פיצוי בגין אובדן דמי חכירה
8. הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה מוסדר בסעיף 13 לפקודה. וכך מורה סעיף זה בנוסח האנגלי המקורי:
|
(1) Where the High Commissioner has, in pursuance of a notice under section 7, entered into possession of any land, he shall pay compensation to the owner of such land and to all persons entitled to any right or interest therein for loss of rents for the period between the time when the High Commissioner so entered into possession and the time when the consideration due for the land under an agreement has been paid to the person entitled thereto, or compensation in respect of such land has been paid to such person or has been paid into Court under the provisions of this Ordinance, whichever is the earliest:
Provided that, where the High Commissioner has made to any claimant an offer in writing of any sum as compensation in respect of such land, and the sum
![[...]](01078090.A06.files/image001.gif) awarded by the court to that claimant or accepted by that claimant does not exceed the sum offered, the High Commissioner shall pay compensation to such claimant for loss of rents in respect only of the period between the time when the High Commissioner entered into possession as aforesaid and the time when such offer was made".
|
13. Compensation For Loss of Rents
|
ובתרגום העברי: