החלטה בתיק ה"פ 38124-01-10

1.                  בתיק זה עותר המבקש ( "רילוב") לפירוק שיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 61 בגוש 11372 (" החלקה" או " המקרקעין"), שהם בבעלותם המשותפת של הצדדים. בהחלטה מיום 30.1.11 הוריתי על פירוק שיתוף במקרקעין, ומכוח הסמכות הנתונה לי בסעיף 44 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (" חוק המקרקעין") קבעתי הסדר זמני בנוגע לזכויות הצדדים בחלקה, ובתוך כך גם מיניתי את עו"ד גב' י' שגיא למנהלת מיוחדת של זכויות הצדדים במקרקעין (" המנהלת המיוחדת") על מנת שתבוא בדברים עם מוסד התכנון הנוגע בדבר וכן על מנת שתכין, בעזרת מי שמומחיותם בכך, תשריטים לחלוקה אפשרית של החלקה. יצוין כי קודם לכך, ביום 9.1.11, נתתי פסק דין בתיק ה"פ 22433-04-10 שבו דחיתי את תביעתו של המשיב 1 (" מרטינז") וקבעתי כי בעלותם המשותפת של הצדדים במקרקעין היא בארבעה חלקים שווים, היינו רילוב, מרטינז והמשיבים 2 ו-3 כאחד (" שרעבי") ו-4 ו-5 כאחד (" ויזל"). מרטינז ערער על פסק הדין (ע"א 1445/11) ובפסק דין שניתן ביום 6.12.12 נדחה ערעורו, ומכאן שנקודת המוצא לדיון בתיק זה של פירוק השיתוף היא שהבעלות במקרקעין היא משותפת, בארבעה חלקים שווים.

2.                  ביום 18.2.13 קיימתי דיון שנועד לשמוע טענות נוספות של בעלי הדין וכן, ובעיקר, על מנת לנסות ולהביאם לידי הסכם, שכן לפי סעיף 38(א) לחוק זו היא דרך המלך של פירוק שיתוף במקרקעין, ואם ניתן היה להביא את הצדדים לכך היה מתייתר הצורך בהכרעה שיפוטית.  כמסתבר, ניסיון זה לא עלה יפה, ומשום כך אין מנוס מלהכריע בשאלת האופן שבו יפורק השיתוף.

3.                  ההוראות הרלוונטיות לפירוק השיתוף במקרקעין במקרה זה הן הוראות סעיפים 38, 39 ו-43 של החוק המורים כך :

" 38. (א)   פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים: נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, וכל חיקוק אחר בנדון.

(ב)   באין הסכם כאמור בסעיף קטן (א), יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית המשפט בהתאם לסעיפים 39 עד 43.

(ב)   היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים.

(ג)    ראה בית המשפט צורך בכך, רשאי הוא לצוות על רישום זיקת הנאה בין החלקות.

.....

"

4.                  על המקרקעין חלה תכנית מתאר ש/215 "גבעת עדן" (זכרון יעקב) ( "תכנית המתאר"), אשר בגדרה הוכן גם תשריט חלוקה של החלקה למגרשים (" תשריט החלוקה"). תכנית המתאר הוכנה בשעתו על ידי מנהל מקרקעי ישראל (" המנהל"), שיזם אותה כחלק מפעולות פיתוח של האזור שבו מצויים המקרקעין. בעניין תחולתה של תכנית המתאר על המקרקעין, וכפועל יוצא מכך גם בעניין תחולתו של תשריט החלוקה, ניטשה מחלוקת בין הצדדים. רילוב, מצד אחד, טען שתכנית המתאר ותשריט החלוקה אינם חלים על המקרקעין, ואילו מרטינז ושרעבי, מן העבר האחר, טענו כי לתכנית המתאר ולתשריט החלוקה מכוחה יש תוקף מחייב (בסעיף 11 לתשובתו של מרטינז לבקשה בהמרצת הפתיחה הוא טען גם שפירוק השיתוף יכול להתבצע אך ורק בהתאם לתכנית המתאר). לעניין זה התייחסתי בהחלטותיי מיום 30.1.11 ומיום 2.1.12 (בקשה מספר 27), ולא נראה לי שיש צורך לשוב ולדון בעניין. בקיצור הנדרש אציין כי לא נראות לי טענותיו של רילוב, ואני סבור שגם אם בשעתו, היינו בעת שהוכנה תכנית המתאר והוחלה ביחס למקרקעין, היה אולי מקום לנקוט בהליכים נגד המנהל על מנת להחריג את המקרקעין מתחולת תכנית המתאר, הרי משהדבר לא נעשה ורשויות התכנון הפועלות מחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 אישרו את תכנית המתאר והחילו אותה על המקרקעין, לא ניתן כעת להחזיר את הגלגל לאחור ולקבוע שהיא אינה חלה לגביהם. בצד זאת, וכפי שיוסבר להלן, העובדה שתכנית המתאר ותשריט החלוקה חלים על החלקה אינה מונעת את האפשרות לחלק אותה בין בעליה המשותפים, באופן שאמנם אינו תואם את תשריט החלוקה, אולם הוא משקף חלוקה הקרובה קירוב מרבי לתשריט בהתחשב באילוצים הקיימים.

5.                  עוד יש לומר, שעל יסוד תשריט החלוקה חולקה החלקה לחמישה מגרשים השונים זה מזה בשטחם. על שלושה מן המגרשים נבנו בתיהם של מרטינז, שרעבי וויזל, ולמעשה נוצרה מציאות שיש להתחשב בה בעת החלטה על פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין כמצוות סעיף 39(א) לחוק. גם לעניין זה התייחסתי בהחלטתי האמורה מיום 2.1.12 (בקשה מספר 27), עת קבעתי כי המקרקעין יחולקו לחמישה מגרשים, שארבעה מהם ייועדו לכל אחד מן הבעלים המשותפים, ואילו המגרש החמישי יהיה בבעלותם המשותפת של ארבעת בעלי המגרשים. לגבי המגרש החמישי ייערך ויירשם הסכם שיתוף שיכלול, בין השאר, הוראות בדבר ייעודו הבלעדי כמעבר לכל בעלי המגרשים, מניעת שינוי הייעוד אלא בהסכמת כל הבעלים, הצמדת הזכויות בו לכל המגרשים ומניעת עשיית עסקאות בזכויות בו שלא בצמוד לעסקאות בזכויות הצדדים במגרשיהם. בהחלטה הוריתי גם כי המנהלת המיוחדת תערוך מחדש את תשריט החלוקה, כך שיותאם להחלטה לחלק את המקרקעין לחמישה מגרשים שאחד מהם הוא בבעלות משותפת, וכן הוריתי כי המנהלת המיוחדת תפעל לקבלת "החלטה מקדימה" (pre ruling) של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שומרון (" הוועדה המקומית") בנוגע להתאמתה של חלוקה כזו לתכנית המתאר.

6.                  בעקבות כך הגישה המנהלת המיוחדת ביום 14.2.12 דו"ח ביניים, שאליו צורף כנספח א' תשריט מתוקן שסומן במספר 3207/11, המשקף את האמור בהחלטתי מיום 2.1.12 (בקשה מס' 27) (" התשריט המתוקן").

7.                  ביום 25.6.12 התקיים דיון שבו נכח גם נציג הוועדה המקומית, ולדבריו חלוקת המקרקעין לחמישה מגרשים באופן שאותו התוויתי בהחלטה בבקשה מס' 27 ושקיבל ביטוי בתשריט המתוקן אינה מקובלת על הוועדה המקומית, מפני שלפי השקפתה חלוקה כזאת נוגדת, בין השאר, את סעיף 10 של תקנון תכנית המתאר. הוועדה המקומית נימקה את עמדתה גם בכך שהשטח שעל פי תשריט החלוקה נועד למעברים פרטיים (כאמור בסעיף 10 של תקנון תכנית המתאר) נועד "...להעברת תשתיות ציבוריות המשמשות את כלל הציבור...", ואם יחולקו המקרקעין באופן שנקבע בהחלטה האמורה, לא תוכל הרשות המקומית להניח תשתיות ציבוריות ולתחזק אותן. בתום אותו דיון הוריתי כי הצדדים יגישו טיעון משלים בשאלה אם, ועד כמה, קיימת הגבלה על שיקול דעתו של בית המשפט הדן בהליך של פירוק שיתוף, נוכח הסמכויות הנתונות למוסד התכנון וההחלטות הניתנות על ידו. כתבי הטענות שהגישו בעניין זה הן רילוב והן מרטינז חרגו במידה ניכרת מהיקף הטיעון המשלים שאותו קבעתי בהחלטה האמורה, ולכן הוריתי כי הם יגישו טיעונים משלימים מתוקנים, כפי שהם אכן עשו. מאוחר יותר הוריתי על קיום דיון נוסף, מפני שסברתי שעדיף לעשות מאמץ נוסף להביא את הצדדים לידי הסדר, אולם כאמור בפתח הדברים גם הניסיון הנוסף שנעשה בגדר הדיון ביום 18.2.13 לא הביא לתוצאה המקווה. יצוין עוד שבעקבות פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 1445/11 ביקש רילוב להגיש טיעון משלים נוסף (בקשה מס' 48), ובהחלטה מיום 24.2.13 ניתן לו מבוקשו, תוך שהוריתי כי המשיבים יוכלו להגיב לטענותיו עד יום 17.3.13. בעקבות כך הוגשו תשובותיהם של מרטינז ושרעבי, ולאחר שעיינתי בכתבי הטענות שהוגשו בתיק זה בכלל, ובכתבי הטענות שהוגשו בגדר בקשה מס' 48 בפרט, החלטתי לדחות את טענותיהם של רילוב מחד גיסא ושל מרטינז ושרעבי מאידך גיסא ולהותיר על כנה את החלטתי מיום 2.1.12 (בקשה מס' 27), ולהורות כי פירוק השיתוף יימשך ויושלם על יסוד החלטה זו.

8.                  עיון בטענותיהם של הצדדים בגדר בקשה מס' 48 מביא אותי למסקנה כי טענות אלה משקפות זיקוק של המחלוקת לשאלה האחת המצריכה הכרעה, היינו שאלת ההשלכה של תכנית המתאר ושל תשריט החלוקה שאושר מכוחה על פירוק השיתוף. רילוב שב וטען שלתכנית המתאר אין תחולה מסיבות שפירט בהרחבה, מיותרת ומייגעת, בכל כתבי הטענות שהוגשו בהליך זה, תוך שהוא מתעלם מהחלטות קודמות שבהן קבעתי שתכנית המתאר תקפה וככזו היא חלה גם על המקרקעין, וזאת אפילו, ואיני מחווה דעה על כך, אם יש צדק בכל או בחלק מטענותיו הנוגעות להיסטוריה של הליכי התכנון הנוגעים למקרקעין. בדומה לרילוב, אולם תוך נקיטת עמדה הפוכה, טען מרטינז, וחזר וטען, כי תכנית המתאר תקפה, וכי תשריט החלוקה מחייב את התוצאה שפירוק השיתוף ייעשה באופן שאיננו חורג ממנה. בעניין זה הפנה מרטינז גם לפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 1445/11, שבו התייחס בית המשפט העליון לתכנית המתאר וציין (בסעיף 19 לפסק הדין) כי " במסגרת הסכמי המכר, נמכרו הזכויות במגרשים המשניים, בהתאם לתכנית המתאר". ועוד נאמר (בסעיף 20 של פסק הדין) כי " הנה כי כן, ומבלי לקבוע מסמרות בדבר, עולה ממסמכים אלה, לכאורה, כי יש טעם בעמדת המערער (מרטינז, א"ק), לפיה תכנית המתאר עומדת בעינה, וכי החלוקה של החלקה (מגרש 17) אינה חלוקה לארבעה חלקים השווים בגודלם".

9.                  אלא שטענות אלה של מרטינז הן מחד גיסא התפרצות לדלת פתוחה, ומאידך גיסא הן מתעלמות מדברים אחרים שנאמרו בפסק דינו של בית המשפט העליון. קריאת המכלול מביאה למסקנה שלאחר שנדחה ערעורו, אין מרטינז יכול למצוא בפסק הדין תימוכין לטענתו שפירוק השיתוף אינו יכול להיעשות בדרך של חלוקה למגרשים שווים, וממילא אין מנוס מדחיית טענותיו אלה. אשר לתחולתה של תכנית המתאר, כבר ציינתי בשלבים קודמים של ההתדיינות, וגם בחלק קודם של החלטה זו, שדעתי היא שתכנית המתאר חלה על המקרקעין, וגם טענותיהם החוזרות של מרטינז ושרעבי על תחולתה של תכנית המתאר היא התפרצות לדלת פתוחה. דא עקא, הקביעה שתכנית המתאר חלה על המקרקעין אינה מהווה מכשול להורות על פירוק השיתוף באופן שאינו תואם את תשריט החלוקה. למסקנה זו שני טעמים עיקריים שלהלן אביאם בתמצית.