1. זו בקשה מטעם המבקש 1 (להלן: הוכמן) לסעד זמני שיאסור על המשיבים (להלן: גורדי) או מי מהם, או מי מטעמם, להיכנס לתחום חלק מחלקה 1 בגוש 10529 בעתלית, עליה אמור היה להיבנות מבנה "מצודת הים", לאסור עליהם להפריע להוכמן להשלים את בנייתו של מבנה "מצודת הים" ולאסור על גורדי לעכב או למנוע מהוכמן לפעול לקבל היתר בניה להקמה והשלמה של מבנה "מצודת הים". כמו כן מבקשת המבקשת 2 (להלן: גורדון), להורות כי גורדון רשאית ליתן להוכמן שירותי אדריכלות על חשבון הוכמן לצורך קבלת היתר בניה למבנה "מצודת הים" וביצוע העבודות הדרושות להשלמת המבנה, ולאסור על המשיבים למנוע מגורדון לעשות כן.
אציין, כי סיכומי המשיבים לא הגיעו לבית המשפט, עד אשר נדרשו באמצעות המזכירות ביום 3.9.07.
2. להוכמן חוזה פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל. הוכמן התקשר עם גורדי בהסכמים מיום 7.12.94 ומיום 13.2.96 לפיהם היה על גורדי להשלים את הבניה, לאחר קבלת היתר בניה. גורדי לא קיבלו היתר בניה עד היום, ולכן פעולות הבניה שכבר נעשו הופסקו לפי צו הפסקה מיום 3.6.96. לטענת הוכמן, מכיוון שגורדי הפרו את ההסכם ולא השיגו היתר בניה, ביטל את ההסכמים בינו לבין גורדי ביום 27.3.07 וביום 11.4.07 פנה בתביעה לבית המשפט. בקשתו לסעד זמני מיועדת לאפשר להוכמן להשלים את קבלת היתר הבניה והשלמת הבניה בעצמו. זאת, לאחר שהוכמן פנה לגורדון כדי שימשיכו בטיפול בהשגת היתר הבניה. גורדון ענתה במכתב מיום 13.6.07 כי הבינו משיחה עם המשיב 2 מטעם גורדי שאינו מתנגד לכך ובלבד שלא ישא בהוצאות. על כן, הם מתכוונים להמשיך את הטיפול בהיתר עבור הוכמן שהסכים לשאת בהוצאותיהם. גורדי הכחישו את ההסכמה הנטענת. לדבריהם, נכון עשו גורדון שהפסיקו את הטיפול לאחר שקיבלו מכתב המודיע על ביטול ההסכם, וכך צריך להמשיך עד להודעה אחרת. לכן, ביקשו גורדי מגורדון להפסיק את הטיפול בענין. לטענת המבקשים, למשיבים אין כל זכות למנוע מהוכמן להמשיך בהשגת היתר הבניה ובהשלמת המבנה, וכל זכויותיהם הם להשבת סכומים שהוציא בגין השלד הלא גמור העומד מאז 1996. לטענתם, אין לגורדי זכות למנוע מגורדון לפעול עבורם, שכן הוכמן הוא המזמין של עבודתם והם פועלים עבורו כבעל הזכויות במגרש.
3. גורדי טוענים שגורדון התקשרה בהסכם עם גורדי למתן שירותיה בענין זה, ואינה פועלת עבור הוכמן. לדבריהם, מטרת סעד זמני היא לשמור על המצב הקיים, בעוד במקרה זה מבקשים המבקשים לקבל כבר עתה את מלוא הסעד הסופי שלהם, ואם תידחה התביעה לא ניתן יהיה להחזיר את המצב לקדמותו. בטענות נוספות אדון בפירוט להלן.
4. המבקשת גורדון לא הגישה תצהיר מטעמה ולא הוכיחה עובדה כלשהיא מטעמה. זאת, למרות טענתה שבעל הזכויות כלפיה הוא הוכמן. זו עובדה שהיה צורך להוכיחה. לא רק שלא הוכח כך, הוכח ההיפך. לפי מסמך א' שצורף לתגובת גורדי, המזמין היא גורדי, והיא ששילמה את שכרה של גורדון. על כן, המזמין היא גורדי. אמנם, בתוכניות שהוגשו לועדה לתכנון ולבניה נרשם הוכמן כמזמין, אך אין ספק שביחסים שבין גורדון לגורדי , גורדי הוא המזמין. גורדון טענה כי היא בעלת זכויות היוצרים בתוכניות ורשאית לעשות בתוכניות כרצונה. אם אכן כך הוא, וגורדון רשאית לעשות בתוכניות כרצונה, לא מובן מה היא רוצה מבית המשפט. בית המשפט פועל לפי הראיות המוצגות לו. על פי ההסכם שהוצג, אין גורדון רשאית לעשות בתוכניות כרצונה, והגם שאפשר שהיא בעלת זכויות היוצרים, אין זה אומר שהיא יכולה להתעלם מהמזמין וממשלם שכרה. על כן, בשלב זה לא אתן צו זמני כלשהוא בענין גורדון.
5. לפי התקנות, יש לבדוק את השאלה האם בידי המבקשים ראיה לכאורה לעילת התביעה. עילת התביעה מבוססת על ביטול ההסכם בין הצדדים משנת 1994 עקב הפרתו על ידי גורדי. כאמור בתצהיר שצורף לבקשה, ולא נסתר, בתחילת 2006 דרש הוכמן מגורדי לבצע את התחייבותם להשגת היתר בניה לא יאוחר מ- 1.10.06. לפי ההסכם, היה על גורדי להתחיל לבנות בתוך 60 יום מקבלת היתר הבניה, ולסיים את הבניה בתוך 26 חודשים. ואולם, מועדים אלה כלל לא הגיעו בפרוייקט הנדון. עד היום, כ- 13 שנה לאחר ההסכם, לא ניתן עדיין היתר בניה, שממנו מתחילים לספור מועדים לפי ההסכם. לא נקבע בהסכם מועד לקיומו של החיוב לקבל היתר בניה. לפי סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), המועד לקיום החיוב שלא הוסכם מועד קיומו הוא תוך זמן סביר, במועד שעליו הודיע הנושה זמן סביר מראש. במקרה שלפני, כאמור, קבע הנושה את המועד, כתשעה חודשים מראש, אבל על פי פסיקת בית המשפט, גם כאשר הנושה לא קובע מועד, יש לקיים את החיוב תוך זמן סביר. השקפה זו נובעת גם מהחיוב לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב
. חובה זו נובעת גם מסעיף 29 לחוק החוזים (חלק כללי), כאשר השגת היתר הבניה היא תנאי מתלה לפי סעיף 27 (ב) לחוק החוזים (חלק כללי).
6. על פי הראיות שבפני, עד 2005 לא ניתן היה לקבל היתר בניה עקב המתנה לסיום פתרון בעיית הביוב של עתלית. אמנם, על פי ההסכם משנת 1994 אישרו גורדי שבדקו את כל הדרוש לביצוע ההסכם, ולכן כביכול היו אחראים גם להמתנה עד 2005, אבל בשלב זה אין בפני ראיות מספיקות כדי לקבוע אחריות של גורדי להמתנה לפתרון בעיית הביוב. עובדה היא שכל אותה עת לא ביטל הוכמן את ההסכם, ומכאן שלא סבר שהתמשכות ההליכים עד פתרון בעיית הביוב מצדיקה את ביטול ההסכם. באוגוסט 2005 הוגשה הבקשה להיתר בניה מחדש לועדה לתכנון ולבניה. רק ביום 4.9.06 (או 28.8.06) החליטה הועדה המקומית על רשימת דרישות כתנאי להיתר הבניה. שוב, על פי הראיות שבפני, אין ראיות לכך שגורדי אחראים לכך שבקשה להיתר בניה מאוגוסט 2005 נדונה כעבור שנה. בנסיבות אלה, כאשר הועדה לתכנון ולבניה היא שהתעכבה בדיון בבקשה להיתר בניה, אין לפקוד על גורדי את אי השגת ההיתר עד אוקטובר 2006, ולא ניתן לראות את גורדי כמפרים החל מאוקטובר 2006. השאלה היא איפוא, מה הזמן הסביר לקיום דרישות הועדה לתכנון ולבניה. הגעתי למסקנה שזמן של שנה מאז הוצאת הדרישות הוא זמן סביר, וזאת בין היתר בהסתמך על כך שלפי החלטת הועדה לתכנון ולבניה, היתר הבניה בתוקף למשך שנה. מכאן, שרק אם היתר הבניה לא מושג בתוך שנה מהחלטת הועדה, נחשב הדבר כהפרה של החיוב להוציא היתר בניה. שנה חלפה ימים ספורים לפני החלטה זו, אבל ביטול ההסכם נעשה לפני חלוף הזמן הסביר לפי חשבון זה, ולכן, לכאורה, על פי עילת התביעה הקיימת כעת בתיק, אין ראיות לכאורה לעילת התביעה במסגרת הבקשה לסעד זמני. עם זאת, לאור העובדה שהזמן חלף, נראה לי שהדרך הצודקת בנסיבות הענין, אם מאזן הנוחיות נוטה לצד הוכמן, היא ליתן צו מניעה שיכנס לתוקפו בעוד 30 יום מהיום, כך שבינתיים תינתן אפשרות ליתן אורכה לקיום, ולאחר מכן, אם לא יהיה היתר בניה, לבטל את ההסכם, בלי שיהיה צורך להגיש את הבקשה ולדון בה מחדש. מתן אורכה זו יכול להביא לידי מימוש גם את הצהרת גורדי שהיתר הבניה נמצא בהישג יד. 30 יום מספיקים כדי שהיד תושט ותשיג את היתר הבניה.
יש לציין, כי במכתב הביטול נטען כי התקיים תנאי מפסיק. הטענה הזו לא פורטה על ידי המבקשים, ולא ירדתי לעומקה.
7. גורדי הסתמכו על ע"א 6018/03
אוליאר נ' מסא
שלטענתם נסיבותיו דומות, כדי לטעון שעוד לא הגיע הזמן הסביר. באותו פסק דין נקבע שלא חלף הזמן הסביר מכיוון שהחייב פעל לקיום החיוב, בעוד הנושה מפריע לו לקיים את החיוב. שקלתי את טענות גורדי אל מול הראיות שהגיש, ובשלב זה אין תמיכה לטענה שהוכמן הפריע לקבלת ההיתר. כך, נטען בתצהיר שהוכמן עצר את התהליך לקבלת אישור שינוי התב"ע במינהל. אמירה זו נאמרה בצורה כללית ולא הוכחה. לא הוכח כיצד עצר הוכמן את התהליך במינהל. צורפו מכתבים מיום 26.3.07 ומיום 29.3.07 מהם עולה שגורדי מלינים על כך שלא קיבלו את דו"ח השמאי, אבל אין בכלל תלונה על כך שהוכמן ביקש לעצור את התהליך במינהל. אין די לומר זאת, וגם בשלב של סעד זמני יש להוכיח את הטענות העובדתיות. כך, נטען שכדי לקבל אישור משרד התחבורה יש להגיש נספח תנועה של חברת הדלק, המצוי אצל המבקש ו/או חברת סונול שבנתה את התחנה. לפי המכתבים שצורפו ע"י גורדי, הפניה להוכמן לקבלת הנספח הועילה, שכן בעקבותיה פנה גורדי למחלקת הבינוי בסונול. עובדה היא שבהמשך אותו סעיף מעיד מר פלד שאישור משרד התחבורה ניתן, משמע או שלא היה צורך באותו נספח או שהוא הושג למרות הטענה שהוכמן עוצר את הפרוייקט. על כן, אני קובע לפי הראיות בשלב זה שהוכמן לא עצר את הפרוייקט. לפיכך, הנסיבות שהיו בפ"ד
אוליאר לא קיימות בפני.
8. בין הצדדים נפלה מחלוקת בשאלה אם מבין 46 הדרישות של הועדה לתכנון ולבניה נותרו 3 דרישות או עשר דרישות. אין צורך להכריע בשאלה זו בשלב זה. די בכך שנותרו 3 דרישות כדי שלא יהיה היתר בניה, וזו הפרה של החיוב לכאורה. גורדי טענו שהיתר הבניה נמצא בהישג יד. לצורך כך הציגו מכתבים שונים שקיבלו, וטענו שהם האישור הדרוש. עיינתי במכתבים אלה. אין מדובר באישורים. כך, משרד התחבורה ומע"ץ אינם מאשרים את התוכנית אלא מחכים לתוכנית לאחר שינויים. כאשר תוגש תוכנית אולי יהיה אישור. אולי אפילו תסכים מע"ץ ויסכים משרד התחבורה או שתסכים הועדה שתכנון הצומת הקרוב יעשה לאחר היתר הבנייה ולפני איכלוס, אבל בשלב זה אין אישור. אפשר, שבמהלך 30 הימים הבאים, מה שנמצא בהישג יד לפי הטענה, יהיה ביד עצמה.
9. מכאן, לשאלת מאזן הנוחיות. אין ספק, שיש לבנות את הקניון, ומוסכם שיש לבנותו לפי התוכניות של גורדון. בכל מקרה, זכויות הצדדים ישמרו. הוכמן הוא בעל הזכויות לפיתוח הקרקע, הגם שהמינהל מאיים ליטול אותם ממנו עקב אי השלמת הבניה, אבל דבר זה לא ישתנה אם הקניון יבנה על ידי הוכמן או על ידי גורדי. גורדי הם בעלי שיעבוד על הקרקע, כך שגם אם הוכמן ימשיך לבנות את הקניון על חשבונו, לא ניתן יהיה למכור חלקים בו ללא הסכמת גורדי. השאלה העומדת על הפרק בשלב זה היא בידי מי להפקיד את המשך הבניה, בהנחה שלא יהיה היתר בניה בתוך 30 יום. בשאלה זו, הגעתי למסקנה שבשלב זה יש להפקיד את המשך הבניה בידי הוכמן, מן הטעמים הבאים:
א. עצם העובדה שגורדי לא מצליחים, אם לא יצליחו, להשיג היתר בניה תוך זמן סביר, מצביעה על כך שהם לא מתאימים להמשך הבניה בזריזות וביעילות.
ב. הצדדים עצמם חוזרים שוב ושוב על רצונם להיפרד זה מזה. לא סביר להיפרד מבעל הקרקע, אלא סביר יותר להיפרד מהקבלן שהיה אמור לקבל חלק מהבעלות על המבנה לאחר השלמתו. זו בודאי הסיבה לכך שבין הצדדים מתנהל כל העת משא ומתן על הסכום שיקבלו גורדי תמורת חלקם בפרוייקט. המסקנה היא שהאינטרס של הוכמן הוא לבנות את הפרוייקט, בעוד האינטרס של גורדי בשלב זה הוא לקבל כמה שיותר כסף עבור חלקו בפרוייקט. אינטרס כספי זה מובטח על ידי השיעבוד שיש לגורדי על הקרקע, ואם הוכמן יבנה על חשבונם את המבנה, הרי המבנה יהיה שווה יותר, והשיעבוד יחול על ערך גבוה יותר. כלומר, על ידי מסירת הבניה להוכמן, האינטרסים של שני הצדדים יהיו מוגנים בצורה הטובה יותר.
ג. גורדי הוא קבלן והוכמן אינו קבלן. לכן לכאורה, יש להניח לקבלן לבנות ולמי שאינו קבלן לקבל את המבנה המוגמר. אולם, במקרה שלפני, למעשה עומד הקבלן במעמד של מי שאינו מבקש אלא את חלקו בפרוייקט. כך נאמר במפורש כאשר בסוף סיכומיהם הציעו גורדי שבקשת המבקשים תתקבל, ובלבד שתופקד ערבות בנקאית אוטונומית על סך 7.3 מיליון ש"ח. אמנם, מדובר בהצעה ולא בהסכמה בלתי מתנית, אבל היא מצביעה על האינטרסים הקיימים של גורדי.
לפיכך, מאזן הנוחיות נוטה לכיוון מתן צו מניעה כמבוקש, בהשהייה כאמור לעיל.
10. לענין הערבויות, דרשו גורדי ערבות של 1.7 מיליון דולר בתוספת מע"מ. הערבות מיועדת להבטיח את המשיבים מפני נזקים שיגרמו להם. המבקשים הציגו בתביעה חוות דעת השמות את ערך המבנה שנבנה ללא היתר בסביבות 3 מיליון ש"ח. בודאי שיכול להיות הבדל בין הסכום המושקע לבין ערך המבנה שהוקם, במיוחד לאחר שנים שהמבנה עומד באמצע הבנייה. אם השיעבוד שיש לגורדי על הקרקע נותר על כנו, הוא מבטיח את מלוא נזקיהם, וערכו רק יעלה אם הוכמן יבנה על חשבונו. על כן, אני קובע כי הערובה למתן צו המניעה הזמני תהיה התחייבות עצמית של המבקש 1 בלתי מוגבלת בסכום שתופקד בתוך 3 ימים, וכן השיעבוד הקיים על הקרקע לטובת גורדי. הוכמן יהיה רשאי להסיר את השיעבוד שיש לגורדי על המקרקעין לאחר הפקדת ערבות בנקאית אוטונומית צמודה בסכום השווה ל- 1.7 מיליון דולר ארה"ב בתוספת מע"מ כפי ערכם ביום הפקדת הערבות.
11. על פי כל האמור לעיל, ניתן בזאת צו מניעה זמני כמבוקש על ידי המבקש 1, אשר יכנס לתוקפו בתום 30 יום מהיום, אם לא יהיה בידי גורדי היתר בניה למבנה הנדון, בערבויות כפי שקבעתי. במקרה שצו המניעה יכנס לתוקפו, אני מחייב את המשיבים לשלם למבקש הוצאות הבקשה בסך 10,000 ש"ח בתוספת מע"מ. אני דוחה את הבקשה לצו מניעה זמני כמבוקש על ידי המבקשת 2. אין צו להוצאות נוספות.
המזכירות תמציא העתק לב"כ הצדדים.
ניתנה היום כ"ג באלול, תשס"ז (6 בספטמבר 2007) בהעדר הצדדים.