החלטה בתיק בש"א 7804/07

1.         בקשה לחייב את המשיב 6, הקבלן עאטף מוסא, הטוען לזכות עכבון ב 15 דירות בפרויקט חופים בחדרה, למסור את הדירות לידי כונסי הנכסים. מדובר בפרויקט של חברת חפציבה תמרבו הולדינגז בע"מ, שבנייתו הושלמה ברובה ובחלקו כבר מתגוררים דיירים. בבניין 40 דירות, מתוכן 6 דירות טרם נמכרו, 25 נמסרו לרוכשים, 9 נוספות טרם נמסרו לרוכשים. הקבלן מעכב 15 דירות מרגע שנודע על קריסת חברות חפציבה.

2.         טיעוני הקבלן:הקבלן וחברת חפציבה (תמרבו) הולדינגז בע"מ (להלן- חפציבה), הסכימו כי הקבלן יבנה 40 יחידות דיור בפרויקט חופים. בין הצדדים היתה הסכמה כי יפעלו בהתאם להסכם שנוסח על ידי חפציבה זאת למרות שלא חתמו פורמלית על הסכם. אחת ההסכמות הייתה כי חלק מן התמורה ישולם לקבלן במעמד מסירת הדירות לדיירים, זאת גם על מנת שיקבל תשלום בעבור תיקוני מסירה. חפציבה חייבת לקבלן סך  1,645,138 ש"ח, חלק מסכום זה עבור העבודות שכבר ביצע וחלק עבור עבודות שיבוצעו בעתיד. כל עוד לא מבטיחים המבקשים את זכויות הקבלן רשאי הוא לעכב את מסירת הדירות עד שיקבל בטוחה לתשלום המגיע לו. החוזה בענייננו הינו חוזה קבלנות ובמקרה זה מתקיימים התנאים בחוק חוזה קבלנות תשל"ד-1974, ובפסיקה המאפשרים את העכבון: מדובר בעסקה אחת; הנכס היה בהחזקתו הרציפה של הקבלן (שאף הציב שמירה באתר מרגע הקריסה); הזכות מומשה בתום לב, תוך מתן הודעה מתאימה למבקשים; יש להבטיח מכח העכבון גם את ההוצאות אותן יספוג הקבלן עקב תיקוני המסירה- בעבר כבר נקבע כי ניתן לממש זכות עכבון  כדי מלוא שווי הנכס ולא רק שווי המלאכה שנעשתה בו. המבקשים מפרשים באופן מוטעה את סעיף 29.4 להסכם שנסחה חפציבה כשולל זכות עכבון, הסעיף נמצא תחת כותרת המשנה " ציוד, חומרים ומתקנים באתר" שהוגדרו בהסכם כציוד וחומרים אותם הביא עמו הקבלן לצורך ביצוע העבודות ומתייחס אך ורק אליהם. מאיסור העכבון על הציוד ניתן ללמוד כי הוא מותר בכל דבר אחר, ובכלל זה- הדירות עצמן. בסעיף אמנם נקבע כי הקבלן ימצא באתר כבר רשות בלבד, אולם אין בכך כדי לשלול ממנו את הזכות לעכבון.

3.         טיעוני המבקשים- כונסי הנכסים מטעם הבנק: אכן קיים חוב, אך אין הוא מגיע לגובה הסכום לו טוען הקבלן. טענת הקבלן כי יש לשלם לו כ 1,195,000 ש"ח  בגין עבודות השלמה שיבצע בעתיד אינה יכולה להתקבל- הכונסים אינם מחוייבים להעסיק את הקבלן בביצוען, היקפן לא הוכח והקבלן כלל לא העלה טענה זו עד להגשת סיכומיו בתיק זה; הכונסים הציעו לקבלן למסור את כל הדירות תוך שמירה על טענותיו בעניין העכבון, אך הוא סירב; לקבלן אין זכות עכבון בדירות:  ההסכם שולל כל טענת עכבון, הסעיף בהסכם מציין בפירוש כי לא תהיה זכות עכבון על החומרים, הציוד או חלקי העבודות שיבוצעו על ידו, כשברור ואף מובהר גם בהסכם עצמו כי " ביצוע בניייה" מהווה אף הוא "עבודה", משמע, גם לגביה לא תוכל להתקיים זכות עכבון. אין הגיון בפרשנות אותה מציע הקבלן לגבי עכבון החל על ציוד שמביא הקבלן עימו- שהרי מדובר בציוד השייך לקבלן- כך שאין צורך להחיל עליו זכות עכבון העשויה לקום רק  לגבי נכס בבעלות החייב. זכות העכבון הינה זכות על פי דין אלא אם התנו עליה צדדים בהסכם; הפעלת זכות העכבון לא נעשתה בתום לב, שכן על חוב של 1.65 מליון ש"ח, שאף הוא אינו מוסכם, מעכב הקבלן 15 דירות ששווין מעל 10 מליון ש"ח; הקבלן הינו בר רשות באתר, משמע לא מדובר בנכס שמסר המזמין לקבלן, על כן- אין באפשרותו להפעיל את זכות העכבון על בסיס חוק חוזה קבלנות. כמו כן צוין במפורש בהסכם כי יש למזמין זכות להחזיק באתר ובעבודות; לחילופין יטענו הכונסים כי גם אם קיימת לקבלן זכות עכבון, הרי שהיא נסוגה בפני השיעבוד על הנכס שיש לבנק אשר נרשם כדין לפני העכבון.

4.         טיעוני המנהל המיוחד: על פי הוראה מפורשת בהסכם בין הצדדים (בין היתר בסעיף 44.9 להסכם) אין לקבלן זכות עכבון. בנוסף, בהתאם להסכמת הצדדים כי הקבלן הינו בר רשות בנכס- נשללה מראש האפשרות כי תעמוד לו זכות עכבון. במידה ותתקבל טענת העכבון של הקבלן, סבור המנהל המיוחד כי שעבוד לטובת הבנק אינו גובר על זכות עכבון זו כפי שנקבע בעבר בפסיקה בעניין נכס שהשביח הקבלן.

5 .         טיעוני המשיבה 2: חברת גילץ: המשיבה טוענת כי  לחפציבה כלל אין זכויות קנייניות  במקרקעין ועל כן אין תוקף לזכות עכבון כלפיה.

דיון

6.         זכות העכבון במערכת יחסים בין קבלן למזמין מוסדרת בסעיף 5 בחוק חוזה קבלנות, תשל"ד-1974:

"לקבלן תהא זכות עכבון על נכס שמסר לו המזמין לביצוע מלאכתו או למתן שירותו, כדי תשלום הסכומים המגיעים לו מן המזמין עקב עסקת הקבלנות."

ואולם, סעיף  8 (א) לחוק קובע כי:

"הוראות חוק זה יחולו כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון, ובאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם בין הצדדים."

כך, גם על פי הפסיקה, תהיה זכות העכבון כפופה להסכם בין הצדדים:

"זכות העכבון אינה גוברת על הסכם בין הקבלן ובעל הנכס. 

......

ההסכם יכול להקנות לקבלן את זכות העכבון ולקבוע את דרך שחרורו ויכול לשלול מהקבלן את זכות העכבון.

....אם על פי ההסכם נשללת מהקבלן זכות העכבון - אין לי ספק שהדין והפרשנות הנאותה מחייבים מתן תקף להסכם המונע את מימוש זכות העכבון המוקנית על פי החוק לקבלן."

(ת"א (תל-אביב) 272/93 - ריקל  נ' גויל תק-מח 93(1), 964 ,עמ' 965)

לאור זאת, ברי כי יש לבחון את ההסכם בין הצדדים על מנת ללמוד האם הוגבלה זכות העכבון שבדין על ידי ההסכם. אף על פי שהצדדים אינם חתומים על ההסכם בעניינם, הרי ששני הצדדים ראוהו כהסכם מחייב וכך התייחסו אליו גם בטיעונים בבית המשפט.

7.         הסעיפים הרלוונטיים בהסכם:

 סעיף 44.9 להסכם בין הצדדים קובע:

"קבע המפקח כי הושלמה העבודה או הושלם החלק המסויים שעל הקבלן היה להשלימו במועד מסוים, חייב הקבלן למסור ליזם את העבודה או אותו חלק מסוים ממנה כאמור, הכל לפי העניין, והקבלן אינו רשאי לעכב את מסירת העבודה או חלק ממנה מחמת דרישות או טענות כלשהן יש לו כלפי היזם. " (ההדגשה אינה במקור)