1. למבקשת בבש"א 5546/07, חברת ישבה מקור חיים והשקעות בע"מ (להלן -"
המוכרת"), היו זכויות חכירה לדורות בחלקות 114, 115, 116 ו-117 בגוש 30141, בשכונת מקור חיים בירושלים (להלן - "
המקרקעין"). ליתר דיוק, באחת מהחלקות, בעלת הזכויות הייתה חברה הקשורה עם המבקשת, ובחלקה נוספת היו זכויותיה של המבקשת משותפות עם אחרים. בעל המניות העיקרי ומנהל המבקשת הוא מר אברהם בנג'ו (להלן - "
בנג'ו").
ביום 11.9.05 חתמה המבקשת (וחתמו יתר בעלי הזכויות במקרקעין) על הסכמי מכר, לפיהם מועברות הזכויות במקרקעין למשיבה בבש"א 5546/07, חברת גני מקור חיים בע"מ (להלן - "
הקונה").
2. בבקשה בבש"א 5546/07 ביקשה המוכרת, כי בית המשפט יצווה על הקונה להימנע מלעשות כל עסקה בחלקות הקרקע הנ"ל (זאת לאחר שהזכויות במקרקעין נרשמו בינתיים על-שם הקונה), ולחלופין - כי יוטל עיקול זמני על זכויות הקונה במקרקעין עד לסך של 4,027,254 דולר.
ביום 15.5.07 ניתן על-ידי בית המשפט צו מניעה ארעי במעמד צד אחד. בדיון שהתקיים ביום 16.5.07 הסכימו שני הצדדים, כי הצו הארעי יעמוד בתקפו, כי הצדדים יחלו בהליכי בוררות לפני הבורר, עו"ד אהרן רשף, וכי הקונה תהיה רשאית לפנות לבית המשפט בכל עת ולבקש שייקבע דיון בבקשה לביטול צו המניעה.
ביום 18.10.07 פנתה הקונה בבקשה לביטול הצו (בש"א 7307/07). בדיון שהתקיים ביום 5.11.07 הסכימו בעלי הדין לנסות ולגשר על חילוקי הדעות בסיועו של מגשר, אך משהליך הגישור לא נשא פרי, התקיים ביום 27.12.07 דיון בבקשת הקונה לביטול צו המניעה. בדיון זה נחקרו המצהירים מטעם הצדדים (בנג'ו מטעם המוכרת, ועו"ד יואל בורשטיין מטעם הקונה), ובאי-כוח הצדדים סיכמו את טענותיהם.
3. להבנת המחלוקות יש להידרש תחילה, בתמצית, לרקעה של עסקת המכר ולמאפייניה העיקריים.
בשנת 2003 פנה בנג'ו לעורכי הדין ג'ררד בנישו ויואל בורשטיין (ששניהם ייקראו להלן - "
עורכי הדין") וסיפר להם על הזכויות שרכש במקרקעין ביחד עם אחרים, ובאמצעות תאגידים שבשליטתו (ובהם המוכרת). לטענת הקונה, בנג'ו היה נתון באותה עת בקשיים בכל הנוגע לאפשרות לקדם עסקאות בקשר עם המקרקעין, ובכלל זה בקשיי מימון. מצב דברים זה בא לידי ביטוי בהצהרות המופיעות בהסכם שנחתם בין בנג'ו לבין עורכי הדין ביום 24.11.03. על-פי הסכם זה, עורכי הדין יפעלו במטרה לגייס מתושבי חו"ל סכום של 1,600,000 דולר, כדי לסייע לבנג'ו להקים פרויקט בניה למגורים על המקרקעין (ההסכם האמור צורף כנספח ג' לבקשת הקונה בבש"א 7307/07). עורכי הדין אכן גייסו קבוצת משקיעים והציעו לבנג'ו למכור "על הנייר" 17 דירות מבין הדירות שבמבנים שהיו אמורים להיבנות על המקרקעין, ובכך לגייס סכום כסף שיאפשר לבנג'ו לשלם את חובותיו בקשר עם המקרקעין. כאמור, עורכי הדין איתרו משקיעים שיצרו קבוצה של 17 רוכשי דירות (להלן - "
קבוצת רוכשי הדירות"), וביום 23.6.07 חתם בנג'ו, בשם חברות שבשליטתו, על הסכמי מכר עם חברי הקבוצה, שעל-פיהם הדירות תימסרנה בפועל עד ליום 22.6.08. במקביל, חתמו בנג'ו ועורכי הדין על הסכם שכר טרחה, בו הוצהר, בין היתר, כי בנג'ו פנה לעורכי הדין "כשהוא עומד להפסיד את המקרקעין", וכי מכירת הדירות לקבוצת רוכשי הדירות "התאפשרה בזכות עורכי הדין אשר הצליחו ... לגייס את ההון הדרוש מאת הרוכשים הנ"ל, לאחר שניסיונותיו של בנג'ו לגייסו לא עלו יפה". בהסכם זה נקבע גם מנגנון לתשלום שכר טרחה לעורכי הדין בקשר עם מכירת דירות נוספות בפרויקט, מעבר לשכר הטרחה (או דמי התיווך) שנקבע עבור גיוס קבוצת רוכשי הדירות ועריכת ההסכמים עימם (ההסכם הנ"ל צורף כנספח ג' לבקשה בבש"א 5546/07, להלן - "
הסכם שכר הטרחה").
4. לטענת הקונה, בנג'ו לא עמד בהתחייבויותיו לקבוצת רוכשי הדירות, שהם, כאמור, קבוצה שגויסה מקרב לקוחותיהם של עורכי הדין. היום גם ברור שהדירות לא תימסרנה לקבוצת רוכשי הדירות במועד, שכן כלל לא הוחל בבניה על המקרקעין.
עורכי הדין וקבוצת רוכשי הדירות חששו לגורל השקעתם. בין היתר נטען על-ידם, כי בנג'ו לא קידם כראוי הליכים לשינוי תכנית בנין עיר החלה על המקרקעין, כאשר הכוונה הייתה שהתכנית תשונה באופן שניתן יהיה להגדיל את היקף הבניה המתוכננת. עוד נטען, כי בנג'ו לא הגיע להסדר על פינויו של דייר מוגן, המחזיק בחלק מהמקרקעין. חלק מקבוצת רוכשי הדירות איימו לממש את הבטוחות שניתנו להם בדרך של רישום משכנתא על זכויות המוכרת במקרקעין (ראו, לדוגמא, מכתבו של עו"ד בורשטיין מיום 1.11.04, בשם אחד מקבוצת רוכשי הדירות, שצורף כנספח ה' לבקשת הקונה בבש"א 7307/07).
בין בנג'ו לבין עורכי הדין וקבוצת רוכשי הדירות התגלע משבר אמון. גיוס כספים באמצעות משקיע שירכוש את המקרקעין, נתקל בקשיים, בין היתר בשל ההתחייבויות לקבוצת רוכשי הדירות, אשר הובטחו במשכנתא על חלק מהמקרקעין.
בשלב זה החליטו חלק מהנמנים על קבוצת רוכשי הדירות להתאגד ולהקים את הקונה, במטרה לרכוש מהמוכרת את המקרקעין, וכך להציל את גורל השקעתם. גם עורכי הדין השקיעו בקונה, וכל אחד מהם הוא בעל 2% ממניותיה. בהמשך להתארגנות עסקית זו, חתמו המוכרת והקונה ביום 11.9.05 על ההסכמים שהוזכרו לעיל, בגדרם נמכרו לקונה הזכויות במקרקעין.
5. על-פי הסכמי המכר מיום 11.9.05 (נספח א' לבקשה בבש"א 5546/07), התמורה עבור המקרקעין נקבעה לסך של 3,320,000 דולר, כאשר סכום של 1,900,000 דולר שולם במזומן על-ידי הקונה, וסכום של 1,420,000 דולר ביטא את ערך התחייבויות המוכרת כלפי קבוצת רוכשי הדירות, התחייבויות שהקונה נטלה על עצמה.
אין מחלוקת, כי התמורה הנ"ל אינה מבטאת את העלייה הצפויה בערך המקרקעין, כתוצאה משינוי התב"ע החלה עליהם, באופן שניתן יהיה להגדיל את היקף הבניה, אם אכן תשונה התב"ע.
ואכן, הצדדים חתמו במועד החתימה על הסכמי המכר על הסכם נוסף, שכונה בבקשת המוכרת "
הסכם ניהול" (נספח ב' לבקשה הנ"ל). על-פי ההצהרות הכלולות בהסכם זה, בטרם שינוי התב"ע ניתן היה לבנות על המקרקעין 73 דירות, ובנג'ו הגיש בקשה לשינוי תב"ע 8806 על מנת שניתן יהיה לבנות יחידות דיור נוספות. בהסכם הניהול כלולה הצהרתו של בנג'ו, כי ניתן אישור "עקרוני" להגשת התכנית לשינוי התב"ע, וכי אם תאושר תכנית זו ניתן יהיה להוסיף כ-67 יחידות דיור. עוד הצהיר בנג'ו, כי תהליך שינוי התב"ע ייארך 8 - 12 חודשים "לכל היותר", והתחייב לעשות כל שביכולתו לגרום לשינוי התב"ע.
הסכם הניהול כלל גם הוראות באשר לגודל החדרים שייבנו על-פי התכנית לשינוי התב"ע, ובאשר לגודל הדירות.
על-פי סעיף 10 להסכם הניהול, הקונה תשלם למוכרת "
דמי ניהול" תוך 45 יום "מיום קבלת תוקף לתב"ע החדשה", בסכום שיחושב לפי מספר החדרים הנוספים שניתן יהיה לבנות על-פי תב"ע זו.
בנוסף הוסכם, כי אם הגדלת היקף הבניה תחייב בניית קומת חניה שלישית בחניון התת-קרקעי, ייקבעו דמי הניהול על-פי מספר החדרים המירבי שלא חייב בניית קומה זו, כאשר ניתן לתכנן את שתי קומות החניה של החניון התת-קרקעי "בצפיפות מקסימלית", ובלבד שהחניון יתוכנן על-פי התקן ועל-פי תנאי התב"ע.
בסעיף 11 להסכם הניהול הוסכם, כי דמי הניהול ישולמו למוכרת בכפוף לקיומם של שלושה תנאים: האחד, המוכרת תמציא לעורכי הדין, עד למועד שינוי התב"ע, "הסכם תקף" בין הקונה לבין הדייר המוגן המחזיק במבנה המצוי על חלק מהמקרקעין. השני, שכל זכויות החכירה של המקרקעין תהיינה רשומות על-שם הקונה. השלישי, שהתב"ע החדשה תאושר בתוך 18 חודש מיום חתימת הסכם הניהול (דהיינו - עד 11.3.07).
הסכם הניהול כלל גם תניית בוררות, שלפיה כל חילוקי הדעות יימסרו להכרעת בורר, שבהעדר הסכמה על זהותו, ייקבע על-ידי ראש לשכת עורכי הדין בירושלים.