לפניי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (כבוד סגנית הנשיאה מ' רובינשטיין). בפסק הדין נדחה ערעורה של חברת אפריקה ישראל להשקעות בע"מ (להלן - המבקשת) על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל אביב - יפו (להלן - הוועדה), בעניין סיווגם של שטחים בנכס שבבעלות המבקשת, לצורך תשלום ארנונה.
הרקע וההליכים הקודמים
המבקשת היא בעליו של בניין המשרדים המוכר כ"מגדל אפריקה ישראל", המצוי ברחוב אחד העם 14-12 בתל אביב (להלן - הנכס). המבקשת חויבה בתשלום ארנונה עבור 444 מ"ר בנכס, לפי סיווג של "תעשייה ומלאכה". מתוך השטח שחויב בתשלום, 111 מ"ר מצויים בגג הבניין, ו-161 מ"ר הם שטחים משותפים המשמשים למדרגות ולמעברים (להלן ביחד - השטחים הטכניים). המבקשת סברה כי אין לחייבה בתשלום ארנונה בגין שטחים אלה, ומשכך הגישה השגה למנהל הארנונה בעיריית תל אביב (להלן - העירייה) על חיובה בשנים 2006 ו-2007. שתי ההשגות נדחו, ועל רקע זה פנתה המבקשת לוועדה.
הוועדה דחתה את הערר. בנימוקיה לדחיית הערר נדרשה הוועדה, בין היתר, להוראותיו של סעיף 1.3.1 ח' לצו הארנונה הכללית של עיריית תל אביב (להלן - סעיף 1.3.1 ח' וצו הארנונה, בהתאמה). סעיף זה מורה, כי שטח משותף בבניין אשר רובו אינו משמש למגורים, לא יחויב בתשלום ארנונה. אלא שהסעיף ממשיך וקובע, בין השאר, כי "שטחים המשמשים למערכות אנרגיה, מיזוג אוויר וכיוצא בזה והמוחזקים באחריות חברת ניהול או ועד בית - יחויבו במלואם". הוועדה קבעה, כי השאלה אם שטח מסוים נמצא באחריותה של חברת ניהול או ועד בית היא שאלה עובדתית במהותה. בהיעדר חברת ניהול או ועד בית, כך נקבע, יש להטיל את חובת תשלום הארנונה על מי שלו הזיקה הקרובה ביותר לשטחים הטכניים. בהקשר זה קבעה הוועדה, כי יש לבחון למי נתונה השליטה במתקנים המצויים בשטח; מי רשאי למנוע מאחרים לטפל במתקנים אלה ומי מפיק תועלת כלכלית מהחזקת השטח בו מצויים המתקנים הטכניים. על יסוד מבחנים אלה קבעה הוועדה, כי במקרה זה המבקשת היא בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס.
הוועדה המשיכה ודחתה את טענותיה של המבקשת בעניין שטח הגג. נקבע, כי שטח הגג הוא בר-חיוב, שכן צו הארנונה נוקט בלשון מרחיבה ומגדיר בכלל "שטח הבניין" גם את כל הקשור לאותו הבניין, בין אם הוא בתוכו ובין אם מחוצה לו. הוועדה נדרשה בהקשר זה אף לקביעות המצויות בעמ"נ (ת"א) 264/06 גרף עסקי תעשיות תוכנה בע"מ נ' מנהל הארנונה - עיריית תל אביב (לא פורסם, 17.9.2007) (להלן: פרשתגרף), והבהירה, כי לא נעשתה שם האבחנה הנדרשת בין שטחים המצויים "בתוך הבניין", לבין אלה שהם "בתוך יחידת הבניין". במקרה זה, נוכח העובדה שמותקנים על הגג מתקני אנרגיה המחוברים אליו חיבור של קבע, ואשר חיוניים לקיומו של הבניין, נפסק כי חיובה של המבקשת עבור שטח זה הינו כדין. באשר לשטחים הנמצאים במעברים ובמדרגות, נקבע כי דינם כדין שטחים טכניים אחרים, ומשכך גם בהקשר זה נדחו השגותיה של המבקשת. אף ביתר טענות המבקשת לא מצאה הוועדה עילה להפחית מחיוב הארנונה שנקבע.
המבקשת לא השלימה עם החלטת הוועדה, וערערה לבית המשפט המחוזי.
בית המשפט המחוזי נדרש תחילה לשאלה אם ניתן לראות במבקשת חברת ניהול של הנכס. אמנם, כך נקבע, אין הסכם ניהול בין המבקשת לבין הדיירים השוכרים. יחד עם זאת, המבקשת היא זו שאחראית כלפי הדיירים על תקינות המבנה, וכל הדרוש לתפקודו השוטף של הנכס, לרבות המעליות, החשמל והמיזוג. כמו כן נקבע, כי תצהירו של "מנהל הבית מטעם חברת אפריקה ישראל להשקעות בע"מ" מחזק אף הוא את המסקנה כי המבקשת פועלת על תקן של חברת ניהול לבניין. בית המשפט הוסיף וקבע, כי קיימת זיקה ברורה בין השימוש בנכס, לבין התשלום הנדרש בעבורו. השטחים הטכניים, כך נקבע, משמשים למערכות חיוניות המאפשרות תפקודו השוטף של הבניין, כגון מערכות אנרגיה, חשמל, מיזוג ומעלית. מערכות אלה מאפשרות את השכרתו של הנכס. קרי, המבקשת היא זו שמשתמשת בפועל בשטחים הטכניים. בנסיבות אלה, נקבע כי החלטת הוועדה אינה חורגת ממתחם הסבירות, וכי יש להטיל על המבקשת את חובת תשלום הארנונה עבור השטחים הטכניים.
בית המשפט המחוזי הוסיף ונדרש לשאלה אם יש להוציא את שטח הגג מכלל השטחים המחויבים בארנונה. בית המשפט הבהיר, כי בפסקי הדין המחוזיים שניתנו בעניין גרף, וחיימסון (עמ"נ (ת"א) 217/04 חיימסון השקעות 1992 בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב (לא פורסם, 15.1.2006) (להלן: פרשת חיימסון)) - עליהם נסמכה המבקשת בטיעוניה בעניין זה - לא נקבע כי גג כלל אינו בר חיוב. אלא, נפסק שחיובו של הגג תלוי בנסיבות המקרה. בית המשפט המשיך וקבע, כי שטחי המעברים והמדרגות נלווים לשטח העיקרי ומסווגים לפיו, ובמקרה זה הם חלק מן השטחים הטכניים. משכך, נמצא כי גם בעניין זה החלטת הוועדה היתה סבירה, ואין מקום להתערב בה.
טענות המבקשות
בגדר הבקשה משיגה המבקשת, בין היתר, על החלת הוראת סעיף 1.3.1 ח' במקרה שלפנינו. בעיקר מלינה המבקשת על סיווגה כחברת ניהול, שכן לטענתה, היא אינה מחזיקה בשטחים, ואינה בעלת הזיקה הקרובה ביותר אליהם. המבקשת ממשיכה וטוענת, כי סיווגה כחברת ניהול מעקר מתוכן את הפטור שנקבע בסעיף 1.3.1 ח' לגבי שטחים משותפים. בצד זה, טוענת המבקשת נגד תוקפה של ההוראה המעוגנת בסיפא של סעיף 1.3.1 ח', שכן להשקפתה מנוגדת ההוראה לדיני ההקפאה. באשר לשטח הגג, טוענת המבקשת כי חיובה עומד בניגוד לקביעות המצויות בפסקי הדין המחוזיים בעניין פרג וחיימסון, שם נקבע - לשיטתה - כי אין חובת תשלום ארנונה בגין שטח הגג. המדובר, לטענתה, בהכרעות סותרות, ומן הטעם הזה מוצדק להידרש למחלוקת שבין הצדדים בשלישית.
דיון והכרעה
לאחר שעיינתי בבקשה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות, בלא שתידרש תגובתה של המשיבה. עיקר טענתה של המבקשת נוגעת לסיווגם של השטחים המחויבים בתשלום ארנונה. טענתה זו מעוגנת בנסיבותיו של המקרה הקונקרטי, ונוגעת לשימוש הפרטני שהיא עושה בשטחים האמורים. אכן, "כלל ידוע הוא ששאלת סיווגו של נכס לצרכי ארנונה ככלל אינה מהווה עילה למתן רשות ערעור, שהרי סיווג הנכס נעשה בהתאם לשימוש הספציפי בנכס ועל פי צו הארנונה הספציפי" (ראו: בר"מ 388/10 חב' לב גן העיר בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב יפו, פסקה 9 (לא פורסם, 9.3.2010); בר"מ 10569/08 מילים שירותי כתיבה ותרגום בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו (לא פורסם, 24.3.2009); בסוגיית ההתערבות בסיווג נכסים ראו גם: בר"מ 10360/06 תנופורט ק.ד. בע"מ נ' מנהלת הארנונה בעירית חדרה (לא פורסם, 1.4.2007); בר"מ 5557/06 מצפה תת ימי סוף בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית אילת (לא פורסם, 2.1.2007)). לא ראיתי לחרוג מכלל זה במקרה שלפנינו.
ועוד. קביעותיה של הוועדה בנוגע לסיווג המבקשת כחברת ניהול נשענות על הנתונים העובדתיים שהונחו בפניה, בין היתר בנוגע לתכליתם של המתקנים והשימוש שנעשה בהם; באשר לפעילותה השוטפת של המבקשת בנכס ובנוגע למערכת היחסים בינה לבין הדיירים השוכרים. בית המשפט סבר אף הוא כי מסקנה זו מתבקשת מן הממצאים שהיו בפניו. טענותיה של המבקשת בהקשר זה הן, אפוא, טענות עובדתיות באופיין. כידוע, התערבותה של ערכאת הערעור בקביעות העובדתיות ובממצאי הערכאות הדיוניות מועטת ומצומצמת, לא כל שכן בגלגול שלישי (ראו, למשל: בר"מ 4603/07 פיט סוכנויות ק.ד. בע"מ נ' מנהלת הארנונה בעירית חדרה (לא פורסם, 15.7.2007); פרשת גן העיר, פסקה 7; בר"מ 9362/08 השקעות כדאיות בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית הרצליה (לא פורסם, 27.11.2008) (להלן: פרשת השקעות כדאיות)). במקרה זה לא נמצא טעם המצדיק התערבות בממצאים שנקבעו, כך שאף בעניין זה לא קמה עילה למתן רשות ערעור.
באשר לשטח הגג טוענת המבקשת, כאמור, כי חיובה עומד בניגוד לקביעות המצויות - לשיטתה - בפסקי הדין של בית המשפט המחוזי בעניין גרף וחיימסון, וכי הסתירות בין פסקי דין אלה, לבין המקרה שלפנינו, מצדיקות להידרש לשאלה בשלישית. אין בידי לקבל טענה זו. כפי שקבע גם בית המשפט המחוזי, בפרשת חיימסון לא נפסק כי שטח גג אינו בר-חיוב בארנונה. כל שנפסק הוא, שלא הונחו בפני וועדת הערר שם נתונים מספקים, בין היתר באשר לתכליתו של הגג, מיקומו והשימוש שנעשה בו בפועל, וכי בנסיבות אלה - נוכח החסר העובדתי שהתקיים - חרגה החלטתה של הוועדה ממתחם הסבירות. אף בקביעות המצויות בפרשת גרף אין כדי להועיל למבקשת במקרה זה. הכרעתו של בית המשפט בפרשת גרף נטועה בנסיבותיו הקונקרטיות של המקרה שם, ואין בה קביעה וגורפת באשר לחיובו של שטח הגג בארנונה. חיוב זה תלוי בנסיבותיו של כל מקרה לגופו. מסקנה זו אף זוכה לחיזוק נוכח העיקרון הכללי שלפיו סיווג הנכס ייקבע באופן פרטני, בהתאם לשימוש שנעשה בשטח ונוכח צו הארנונה הרלוונטי (ע"א 8838/02 גולדהמר נ' עיריית חיפה, פסקה 5 (לא פורסם, 20.9.2006); וראו גם: פרשת השקעות כדאיות, פסקה 4). במצב דברים זה, נוכח העובדה שמדובר בבדיקה קונקרטית התלויה בנסיבות העניין וקשורה באופן הדוק למקרה הספציפי - אין בה כדי להצדיק מתן רשות ערעור.
אף יתר טענות המבקשת אינן מגלות עילה לקיומו של דיון מחודש בסוגיה. כללם של דברים: על יסוד כל האמור, הבקשה למתן רשות ערעור נדחית. משלא נתבקשה תגובה, אין אני עושה צו להוצאות.
ניתנה היום, ל' באדר א התשע"א (6.3.2011).
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. יל