בקשה למתן צו מניעה זמני (בש"א 13751/05) המורה למשיבה (להלן: "
המינהל") להימנע מלהתקשר בהסכם פיתוח עם מי מהמשיבות 1-3, ובקשה שכנגד של המשיבות 1-3 (בש"א 2354/06) לביטול צו המניעה הזמני מיום 2.10.2005 שניתן במעמד צד אחד על פי הבקשה.
העובדות הצריכות לעניין
1. הורתה של התביעה שבפנינו בשנת 1994, אז המליץ משרד התמ"ס להקצות לחברת אי.סי. הייצ'. אי. נכסים בע"מ (להלן: "
המבקשת") מגרש באיזור התעשייה קרית שמונה, להקמת בניין תעשייתי, למטרת השכרתו על ידי המבקשת לצד שלישי, עמו חתמה על הסכם שכירות.
לטענת המבקשת, למרות המלצת משרד התמ"ס, התעכבה חתימת הסכם הפיתוח בעטיו של המינהל, ורק ביום 21.2.96, ולאחר תכתובת עניפה עם המינהל, נחתם בינה לבין המינהל הסכם פיתוח לגבי מגרשים מס' 46 ו-47 (להלן: "
המגרשים"). לטענת המבקשת, נוצרו עיכובים בעבודות הפיתוח שבוצעו על ידי החפ"ת בשל מחלוקת, שעניינה בניית קירות תומכים, נוכח הפרשי גבהים שנתגלו בגבולות המגרשים.
מכאן ואילך, אנו עדים לתכתובת עניפה נוספת בין המבקשת למינהל, תוך הטחת האשמות הדדית, וביום 28.10.99 הודיע התמ"ס על ביטול כתב האישור שניתן על ידו למבקשת. ביני לביני, גם הצד שלישי שהיה אמור לשכור את המבנה שהיה אמור להיות מוקם על ידי המבקשת על המגרשים, הודיע על ביטול ההסכם עם המבקשת.
2. נוכח ביטול המלצת התמ"ס, פנתה המבקשת למינהל ביום 21.11.99 בבקשה לבטל את הסכם הפיתוח. אלא, שביום 3.1.2000 הודיעה המבקשת למינהל כי היא חוזרת בה מהודעת הביטול ומבקשת להאריך הסכם הפיתוח ב-36 חודשים, לאחר שעלה בידה לשכנע את התמ"ס לחזור ולעיין בהחלטתו. דא עקא, שנוכח המצב הכלכלי והבטחוני הקשה ששרר באותה עת בקרית שמונה, לא עלה בידי המבקשת למצוא שוכר פוטנציאלי למבנה שהיה אמור להיבנות על ידה.
וכך, חלפו כשנתיים נוספות, וביום 14.7.2002, לאחר שהמבקשת מצאה שוכר פוטנציאלי, חזרה המבקשת ופנתה למינהל בבקשה להארכת הסכם הפיתוח. ביום 28.10.2002 הודיע המינהל למבקשת כי עליה להפנות את בקשתה למשרד התמ"ס.
חלפו עברו כתשעה חודשים, והמבקשת חזרה ופנתה ביום 27.7.2003 למינהל, והתרתה כי אם תוך 30 יום לא יתקבל אישור המינהל להארכת הסכם הפיתוח, המבקשת תראה בכך הפרה של ההסכם על כל המשתמע מכך. לאחר מכתב נוסף של המבקשת, הגיב המינהל במכתבו מיום 19.10.2003 ובו נאמר כי נוכח חלוף השנים, תוקפו של הסכם הפיתוח פג זה מכבר, מה עוד שטרם נתקבל אישור התמ"ס להארכת תקופת הפיתוח. לכן, החליטה ועדת האיתורים של המינהל לבטל את הקצאת המגרשים למבקשת, תוך חיוב המבקשת בפיצוי המוסכם.
על כך הגיבה המבקשת במכתבה מיום 29.10.2003 ובו דחתה את מכתבו של המינהל ועמדה על הארכת תוקפו של הסכם הפיתוח. בהמשך המכתב נאמר, כי אם ימשיך המינהל להחזיק בעמדתו, תדרוש המבקשת השבה של התשלומים ששילמה ותתבע את המינהל על נזקיה.
ביום 25.11.2003 הודיע מנהל איזור הפיתוח בתמ"ס למבקשת על ביטול הקצאת הקרקע.
3. חזרה המבקשת ופנתה למינהל והסבירה מה תוכניותיה לגבי המגרשים, ונענתה במכתבו של המינהל מיום 18.1.2004 כי בקשתה הועברה לועדת התיאום של משרד התמ"ת והמינהל. ואכן, ביום 20.6.2004 נתבשרה המבקשת כי ועדת התיאום אישרה לה אורכה לשנתיים בכפוף למתן ערבות בנקאית ע"ס 200,000 ש"ח להבטחת הבנייה, ו"
במידה ולא נקבל אישור תוך חודש ימים, נאלץ לבטל את הבקשה. יחד עם זאת, במידה ואכן תסכים לנאמר לעיל, אך לא תעמוד בשלבי הלו"ז, תבוטל העסקה ותחולט הערבות".
במכתבה מיום 25.7.2004 דחתה המבקשת את הדרישה להתניית הארכת הסכם הפיתוח בהפקדת ערבות בנקאית. על כך הגיב המינהל במכתבו מיום 9.8.2004 ובו חזר על עמדתו, והאריך ב-14 יום את התקופה להפקדת הערבות הבנקאית. במכתבה מיום 13.9.2004 חזרה המבקשת ודחתה את דרישת המינהל, וזה הגיב במכתבו מיום 24.10.2004 הנושא את הכותרת "הודעת ביטול" ובו הודיע למבקשת על ביטול הסכם הפיתוח בשל הפרתו על ידי המבקשת, הנדרשת לסלק ידה מהמגרשים. ביום 9.11.2004 נתבשרה המבקשת על ידי משרד התמ"ס כי בקשתה להקצאת קרקע מחודש 1/94 נסגרה לאור הודעתו של המינהל.
4. ושוב חזרה המבקשת ופנתה ביום 9.11.2004 למינהל והציעה - תוך שהיא דוחה את הודעת הביטול - להתחייב לבנות על המגרשים בתוך 3 שנים ובאם לא תעמוד בהתחייבותה זו, יבוטל הסכם הפיתוח. נציין כי ""התחייבות" זו שהמבקשת הייתה נכונה ליטול על עצמה, מגוחכת-משהו, באשר על פי הסכם הפיתוח, המבקשת ממילא נדרשה להשלים הבנייה תוך שלוש שנים.
הצעתה של המבקשת נדחתה במכתבו של המינהל מיום 16.11.2004. על כך הגיבה המבקשת במכתבה מיום 17.11.2004 שבו נאמר, בין היתר "
נדהמתי לשמוע הודעתכם בשיחתי הטלפונית עמכם, כי עוד בטרם יבשה הדיו על הודעתם בדבר ביטול הסכם הפיתוח שבנדון, כבר נמצא על ידכם יזם חדש המעוניין לרכוש את המגרשים, נשוא הסכם הפיתוח שבנדון". בהמשך המכתב פרסה המבקשת שלל טענותיה כנגד המינהל, ואת השקפתה כי הסכם הפיתוח שריר וקיים. עמדה זו של המבקשת נדחתה במכתבו המפורט של המינהל מיום 26.12.2004.
5. לאחר תכתובת עם משרד התמ"ת, חזרה המבקשת ופנתה למינהל במכתבה מיום 4.4.2005 והעלתה הצעה נוספת לפתרון הסכסוך, שעיקריה הם: הסכם הפיתוח יוארך למשך שלוש שנים נוספות, המבקשת תציג בפני המינהל בתוך שנה חוזה שכירות עם צד שלישי לגבי המבנה שייבנה במגרשים, ותציג בפני המינהל אישור תוכניות לבנייה על המגרשים תוך חצי שנה ממועד חתימת חוזה השכירות. שאם לא כן, יהא המינהל זכאי לבטל את הסכם הפיתוח ולקזז 100,000 ש"ח מסכום ההשבה.
הצעה זו נדחתה על ידי המינהל במכתבו הלקוני מיום 12.4.2005.
במכתבה מיום 5.5.2005 חזרה המבקשת על הצעתה ועל השקפתה אודות המצב המשפטי, והפצירה במינהל כי ישקול שוב את עמדתו. ואכן, ביום 2.6.2004 השיב המינהל כי החליט "
לפנים משורת הדין, ליתן לכם ארכה נוספת של 14 יום מהיום למתן ערבות בנקאית על סך 200,000 ש"ח ולמתן התחייבות לסיים את בנית השלד תוך שנה מהיום".
על כך הגיבה המבקשת במכתבה מיום 5.6.2005 שבו ברכה את המינהל על החלטתו, אך טענה כי לא יהא סיפק בידה להשלים בניית השלד תוך שנה, וביקשה שוב להמיר את הערבות הבנקאית בזכותו של המינהל לקזז 100,000 ש"ח מדמי ההשבה שאמורים להיות מוחזרים לה אם יבוטל הסכם הפיתוח, באשר, לגישתה, זכות הקיזוז מהווה בטוחה עדיפה על פני ערבות בנקאית. נציין כי למרות שמכתבה של המבקשת נוסח בדרך של "קיבול" החלטת המינהל, הרי שהלכה למעשה המבקשת דחתה את דרישת המינהל והעלתה הצעה חדשה - סעיף 11 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ד-1973 הקובע כי "
קיבול שיש בו תוספת, הגבלה או שינוי אחר לעומת ההצעה, כמוהו כהצעה חדשה".
6. על כך הגיב המינהל במכתבו מיום 7.6.2005 ובו דחה את הצעת המבקשת, שהגיבה במכתבה מיום 7.6.2005 ובו חזרה על עמדתה, לפיה היא רואה את הסכם הפיתוח כשריר וקיים והיא ממתינה לתגובת המינהל. בעקבות מכתב זה, שלחה המבקשת מספר מכתבי תזכורת למינהל והתנהלו מספר שיחות טלפוניות בינה לבין אנשי המינהל. ביום 22.6.2005 שלחה המבקשת למינהל מכתב ובו פירטה מהלכיה בעירית קריית שמונה לצורך חידוש היתר הבנייה.