בפני תביעה כספית, על דרישה לחיוב כספי בדבר עבודות שיפוץ שנעשו בבניין משותף, בעקבות ביקורת מבנים לבניין שנערכה על ידי עיריית תל אביב יפו, מנהל ההנדסה, המחלקה לפיקוח על הבניה שמצאה ממצאים וליקויים במבנה הבניין.
לטענת הנתבעים (להלן:
"המבקשים") בית המשפט נעדר סמכות העניינית וזו מסורה בלעדית למפקח אל בתים משותפים, על כן יש לדחות את התביעה. לטענתם, על פי סעיף 72 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן:
"חוק המקרקעין"), סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף, בדבר זכויותיהם וחובותיהם לפי התקנון יכריע בו המפקח, וכן על פי סעיף 52 לחוק המקרקעין בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף.
לטענת התובעים (להלן:
"המשיבים"), עילת התביעה איננה סעיף 58 (א') לחוק המקרקעין, כי אם במערכת הסכמים שבין התובעים והנתבעים, אשר במסגרתה התחייבו הנתבעים לשלם לתובעים את הסכומים שבכתב התביעה.
לטענתם, עילות התביעה, הן מתחום דיני החוזים ודיני עשיית עושר ולא במשפט ולא עילות בחוק המקרקעין. מוסיפים המשיבים וטוענים כי התובעים בתיק הנם קבלן בניין ונציגות בית משותף, אין מדובר בסכסוך בין בעלי דירות אלא סכסוך שמעורבים בו צדדי ג' ולפיכך הסמכות העניינית היא לבית משפט זה.
דיון
הסכסוך שבפני, נוגע לתשלום עבודות שיפוץ שנערכו בבניין בעקבות דרישת העירייה לתיקון הליקויים. לכאורה, סכסוך חוזי לתשלום סכום כסף, שהסמכות לדון בו על פי סכומו היא לבית משפט השלום.
הבניין ברחוב ז'בוטינסקי 71 בתל אביב נרשם כ"בית משותף" (זאת על פי נספח ו' המצורף לכתב התביעה). ובכתב התביעה אף צוין על ידי התובעת, כי התובעת 3 היא נציגות הבית המשותף.
עיון בנספחי כתב התביעה מעלה, שהתובעת מסתמכת בתביעתה על סעיף 58 לחוק המקרקעין, המהווה יחד עם תקנון הבית המשותף את המסגרת לגביית דמי השיפוץ, שאי תשלומם הוא עיקר המחלוקת בין הצדדים. (ראה נספח ז' לכתב התביעה, מכתב האגודה לתרבות הדיור). סעיף 58 (א) קובע בזו הלשון:
"נשיאת הוצאות
בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר.
לענין זה, "החזקה תקינה"- שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות".
סעיף 58 לחוק המקרקעין נמצא בגדר סמכותו הייחודית של המפקח, וזאת בהתאם לסעיף 72(א) לחוק המקרקעין, הקובע כדלהלן:
"סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59, 59א עד 59ז....יכריע בו המפקח"."
"ביום 10.7.2002, תוקן חוק המקרקעין (תיקון מס' 24) והוסף סעיף 71(ב), המסדיר התקשרות בעלי דירות עם מתחזק (ס"ח 1856, מיום 10.7.2002, עמ' 474). סעיף זה בא לפתור מצב שנוצר עם מעבר של בתים משותפים רבים לניהול על ידי חברות ניהול. כמו כן הוסף סעיף 72(ג) הקובע, כי "האמור בסעיפים קטנים (א)ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה
או המתחזק הוא צד לסכסוך..." (הדגשה הוספה). סעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין מגדיר מיהו "מתחזק" וקובע, כי "בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה -
מתחזק). (הדגשה הוספה).(ת.א 42579/06
חב' ניהול פורום בפארק בע"מ נ' ש. רוטנברג בע"מ, אתר נבו)
סעיף 73 לחוק המקרקעין קובע, שכל בעל דירה או צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף 72 ונציגות הבית המשותף זכאים להביא סכסוך להכרעתו של המפקח, והמתחזק הוא, כאמור, צד לסכסוך על פי סעיף 72.
בהתאם לסעיפים אלה, תובעת 3, נציגות הבית המשותף, שהיא המתחזק מטעם הבניין והיא צד לסכסוך, מוסמכת וחייבת להביא את הסכסוך להכרעתו של המפקח. נושא הסכסוך, שהוא תשלום השתתפות שיפוצים על ידי "בעל הדירה".
בהתאם לכל האמור סבורני, כי הסמכות הייחודית להכריע בסכסוך בין התובעת לנתבעת, נתונה למפקח על המקרקעין וזאת מכוח סעיפים 58, 71, 72 ו- 73 לחוק המקרקעין.
"תוצאה זו עולה בקנה אחד עם הכלל, שמכלול הסכסוך ראוי להתברר בפני שופט אחד, אשר רואה לפניו את התמונה במלואה ועם הכלל המשפטי הקובע, כי "...על כל ערכאה שיפוטית להקפיד הקפדה יתרה שלא לחרוג מגדרי סמכויותיה ובית המשפט יידרש לשאלת סמכותו בעניין מסוים מיוזמתו ואף ללא העלאת טענת חוסר סמכות על ידי מי מבעלי הדין. בשתיקת בעלי הדין אין כדי להקנות לבית המשפט סמכות שאינה מוקנית לו בדין". (א. גורן,
סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה שביעית, סיגא- הוצאה לאור בע"מ עמ' 10
).
אני מורה
על העברת
התובענה לדיון
בפני המפקח על רישום המקרקעין בתל אביב.
