מר דין חבס (להלן -
המערער) הגיש ערעור היטל השבחה על החלטתו של מר רן וירניק מיום 06.08.03 (להלן -
השמאי המכריע), שנקבע כשמאי מכריע על ידי המערער ועל ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה בתל אביב (להלן -
המשיבה), לעניין הבית ברח' חיותמן 6 תל אביב, גוש 6213, חלקה 1009 (להלן -
החלקה).
המערער, הוא חוכר רשום של החלקה ששטחה 308 מ"ר. על שטח החלקה היה קיים בית מגורים שכלל מרתף שהכיל חדר אחד, קומת קרקע שהכילה שני חדרים, מבואה, שירותים מפולש ומוסך מקורה בשטח 17 מ"ר, קומה ראשונה שהכילה שני חדרי שינה, סלון, מטבח ושירותים ויציאה אל הגג שכללה חדר וחדר מדרגות בשטח 13 מ"ר ומרפסת בשטח 88 מ"ר. בית זה נהרס על ידי המערער ובמקומו הוקם בית חדש המכיל: בקומת המרתף - ממ"ד, שירותים, חלל משחקים המשתרע מהמרתף ועד לרצפת קומה ראשונה ובחלקם גם עד לגג. קומת קרקע - קומה מפולשת, מוסך, מבואה והמשך חלל המשחקים מקומת המרתף. קומה ראשונה - מטבח, שירותים והמשך החלל. קומה שניה - שלושה חדרי שינה, שני חדרי שירותים והמשך החלל.
המערער העלה טענות שונות; בין היתר לגבי טעויות בחישוב בסיס ההשוואה בין הבית הישן שנהרס לבין הבית החדש. ככל שהתקדמו ההליכים בתיק, נותרה שאלה אחת שנויה במחלוקת והוסכם, כי רק בה יידון הערעור והיא בסעיף 9.3 לערעור: האם "חלל פנימי" בתוך הבית ו "פירי אוורור" של מרתף הבית הם בגדר "חצר", אם לאו.
המערער טוען, כי שגה השמאי המכריע כשחישב "חלל פנימי" לבית בשטח של 32.29 מ"ר כחצר ולא נימק סיווג זה. לפי שהשטח האמור מתוחם בקונטור של המבנה, מתחיל ברצפת המרתף ומגיע עד לרצפה של הקומות העליונות. שטח זה, שהוא חלק משטח הבית הפנימי, אינו יכול להיחשב כחצר. כך גם לעניין "פירי אוורור" בשטח של 13 מ"ר, הקיימים במאונך כצמודי קרקע במרתף. טענת המערער נסמכת על תוכנית אדריכל הבניין, מר עודד גלרון (להלן -
האדריכל), המאשר, כי השטח הבנוי בקומת הקרקע הוא 118.21 מ"ר כאשר מתוך סך הכל שטח החלקה, שהוא 308 מ"ר, נותר שטח החצר 189.79 מ"ר. זאת בניגוד לקביעת השמאי המכריע, כי מתוך 308 מ"ר שטח, רק 38 מ"ר הרשומים בהיתר הבניה, יחושבו כבנויים. כלומר, שנותרו 270 מ"ר חצר. נפקותה של הטעות היא לקביעת היטל השבחה, שיתאים לנתונים הנכונים או שיבוטל בכלל לפי, ש"החלל הפנימי" ו"פירי אוורור" הם חלק מהמרתף, שלגביו נקבעה ושולמה שומת השבחה נפרדת ואין טעם בהיטל השבחה כפול.
המשיבה טוענת, כי השמאי קובע חוות דעתו השמאית לפי מיטב ידיעתו, ניסיונו ומומחיותו ואין הוא מחויב בנימוקים להחלטותיו. משכך סבר, שההשבחה בחלל הפנימי של הבית היא בערך זהה להשבחת החצר ולא היה חייב לנמק זאת. צירוף תשריט האדריכל על ידי המערער מעידה, כי מדובר במחלוקת עובדתית - שמאית וכפי שהובא בפסיקה, אין בית המשפט מוסמך להתערב בכך. התשריט שצירף המערער הוכן רק כחודשיים לאחר שהוצאה חוות דעת השמאי המכריע ויש לראות בו ראיה נוספת בערעור שלא הוגשה בקשה להגישה ולא נומקה עובדת הצגתה לראשונה בשלב הערעור. על כן, יש להתעלם מתשריט זה. מכל מקום, אין מקום לבית המשפט לעסוק בשאלות תיאורטיות - עובדתיות ואין לבית המשפט הסמכות להתערב בפסיקת השמאי המכריע מבחינה עובדתית - שמאית.
דיון
המערער טוען, כי חישוב השבחת "חלל פנימי" בשטח של 32.29 מ"ר וכן "פירי האוורור" בשטח של 13 מ"ר, כהשבחת "חצר", הוא טעות. שטח זה חושב בתשריט מיום 20.10.03 מטעם האדריכל כשטח בנוי שאינו חלק מהחצר ששטחה הוא 189.79 מ"ר. הנפקות היא בחישוב היטל ההשבחה, לפי שלמרתף נקבעה שומה נפרדת. אם ייקבע, כי "החלל הפנימי" האמור ו"פירי האוורור" הם חלק מהמרתף, כפי שראוי להם כשרצפת "החלל הפנימי" היא במרתף והוא פתוח עד לתקרת הקומה העליונה, כמו "פירי האוורור" שהם צמודי קרקע למרתף, הרי שתשתנה השומה באופן משמעותי. המערער מבקש לתת משקל ראוי לעובדה, שהשמאי המכריע לא ביקר בנכס אפילו פעם אחת בטרם הוצאה חוות דעתו המקצועית, כפי שצויין בסעיף 6 לחוות הדעת.
המשיבה טוענת, כי תפקידו של השמאי שנקבע בהסכמת הצדדים למכריע בעניין, היה לקבוע מהי השבחה שנבעה מההקלות שאושרו למערער. השמאי המכריע ערך זאת על פי המסמכים שהומצאו לו על ידי שני הצדדים וקבע, כי על פי אישורי ההקלות שניתנו למערער, גדל שטח הבניין בסך הכל ב- 39.38 מ"ר וזו ההשבחה. קביעה זו מתבססת על פי הבנתו המקצועית של השמאי המכריע ויכולה שלא לעלות בקנה אחד עם חוות דעת נוספות, אך משהוסכם, כי הוא יהיה המכריע, יש לקבל חוות דעתו המקצועית ואין להתערב בה. כמו כן, לא קיימת בחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 הגדרה ל"חצר" ומשלא פנה המערער בשאלת הבהרה לשמאי המכריע לגבי הגדרתו זו ולא הביא כל ראיה, כי השמאי המכריע פירש את המונח "חצר" באופן החורג מפרשנות רגילה של הבריות, יש לקבל חוות דעת מומחה זו ככתבה וכלשונה.
נראה, כי למשיבה אין תשובה פרטנית לטענותיו הספציפיות של המערער על חישובם של ה"חלל הפנימי" ו"פירי האוורור" ונראה, כי יש טעם בטענות המערער.
אין זה מובן מאליו, שחלקים בתוך הבית הבנוי יחשבו לשטח "חצר" ורק חוות דעת שבמומחיות של שמאי יכולה לקבוע ערכם ושווים של הדברים האמורים, את סיווגם על פי הגדרתם המקצועית ואת הנפקויות לכך. דבר שלא פורט ולא ניתן להבנה בהחלטת השמאי המכריע.
כך עולה מההחלטה, שהשמאי המכריע לא ביקר בתוך הבית ולא פירט מהם השטחים אותם כלל בטבלה "שווי מצב חדש" (עמ' 7 לחוות הדעת), על פיה חושב היטל ההשבחה. דומני, שלא יכול היה השמאי המכריע לדון ולחשב את שטחם של ה"חלל הפנימי" ו"פירי האוורור" כראוי ואם עשה כן, הרי שלא העלה זאת על הכתב כלל ולו כדי הבנה מינימאלית של חלוקת וסיווג החייב בהיטל השבחה, מה שמן הראוי לעשות.
כך ראה לנכון בית המשפט העליון בבג"צ 1234/91
חיים יודוביץ בע"מ נ'
עיריית חולון ואח' (לא פורסם) להורות, כי שומת היטל השבחה תושלם על ידי מתן פירוט לעותרת של ההערכה של השמאי, בנפרד לגבי חלקים המרכיבים את השומה, כדי שניתן יהיה לדעת, מהם המרכיבים של הסכום הכולל.
אני מוצא, שרק בדרך דומה, ניתן יהיה לרדת לעומקה של המחלוקת לעניין השומה ולקבוע האם נערכה ההחלטה כדין, האם העניין "שמאי" גרידא, שאין להתערב בו, שמא מחלוקת משפטית היא ועל בית המשפט להכריע בה.
לאור כל האמור, אני מורה לצדדים לשוב אל אותו שמאי מכריע, על מנת שיבקר בנכס ויערוך את החלטתו בהתאם, מחדש תוך פירוט והבהרה לגבי החללים, או שיביא אל הכתב את התייחסותו בסוגיה הנדונה בזאת, לרבות הנפקות לעניין סווג החללים שבמחלוקת.
בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.
ניתנה היום א' בסיון, תשס"ו (28 במאי 2006) בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.
