1. מינהל מקרקעי ישראל (להלן- המינהל) הגיש תובענה על סך 1,625,761 ש"ח נגד בני הזוג אלחנטי אליהו ומרים (להלן- אלחנטי) ונגד מושב צרופה כנתבעת פורמלית ביום 10.7.01. ביום 27.8.03 תוקן כתב תביעה לסכום נמוך יותר בסך 749,830 ש"ח. הסעדים שנתבקשו במסגרת התביעה הם סילוק ידם של הנתבעים מהנחלה המוחזקת על ידם והסעד הכספי האמור.
2. אלחנטי מחזיקים בנחלה הידועה כחלק מחלקה 86 בגוש 12005 וכן חלק מחלקה 4 בגוש 11770 במושב צרופה באיזור חוף הכרמל. לטענת המינהל, עשו בני הזוג אלחנטי שימושים חורגים בנחלה החל משנת 1993 ללא קבלת האישורים הדרושים. בין היתר, נטען כי אלחנטי הקימו והפעילו גן אירועים בחלק משטח הנחלה החל משנת 1993, עשו שימוש במבנים שונים למפעל למטאטאים, מספרה וקרוואנים למגורים בין השנים 1993 ו- 2001. לטענת המינהל, דמי השימוש בגין גן האירועים בשבע השנים שבין 1993 - 2001 מגיעים לכדי 564,106 ש"ח ודמי השימוש בגין שימוש במבנים האחרים מגיע לסכום של 185,724 ש"ח.
3. ב- 26.7.04 הדיון בהליכים הועבר לטיפולי ולאחר קיום קדם משפט הוגשו תצהירי עדות הצדדים. בהמשך נשמעו ראיותיהם והוגשו סיכומים.
גרסת המינהל
4. מטעם המינהל הוגש תצהיר עדות ראשית על ידי גב' חנה זיו המשמשת ראש ענף עסקאות חקלאיות במינהל וחוות דעת מומחה על ידי השמאי גדעון גולדשטיין.
המצהירה ציינה כי לתצהיר עדותה צורפו מסמכים מתיק הנכס אשר נערכו במהלך השנים על ידי עובדי המינהל. לטענתה, המסמכים אשר צורפו אמינים ונערכו במסגרת שיטת העבודה הנהוגה אצל המינהל לפיה במהלך הניהול הרגיל של הנכס ובסמוך לביקורים בנכס נערכים רישומים של האירוע נושא הרשומה בסמוך להתרחשותה באופן סדיר, המסמכים נחתמים על ידי פקיד מטעם המינהל ומתוייקים בתיק הנכס. על כן נטען כי המסמכים שצורפו מהווים רשומה מוסדית בהתאם לאמור בסעיף 36 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"ה-1971.
5. נטען כי ביום 24.2.99 נחתם בין המינהל, הסוכנות היהודית לארץ ישראל והאגודה של מושב צרופה הסכם אודות הנחלה. כתוצאה מאותו הסכם אלחנטי מחזיקים כברי רשות במשק מספר 17. סעיף 3 לחוזה השכירות הגדיר את מטרת השכירות לשימוש בקרקעות לצרכי חקלאות והקמת מבנה מגורים ובהתאם להחלטה 755 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל התאפשרו, באישור המינהל, שימושים לא חקלאיים בשטח נשוא השכירות. בהתאם לסעיף 20(ב) לחוזה, חברי האגודה אינם מורשים לבנות במשבצת מבנה כלשהו או להוסיף כל תוספת למבנה קיים ללא קבלת הסכמת המינהל מראש ובכתב.
6. נטען כי ביום 23.8.95 ואף במועד מוקדם יותר ממועד זה אלחנטי הקימו: גן אירועים, במועד מאוחר יותר עסק למטאטאים, וכן שלושה קרוואנים תוך שאחד מהם משמש למספרה ושניים משמשים למגורים (צורפו תשריט הנחלה ודיווחים ד/1 - ד/14) (סעיף 9 לתצהיר). נשלחו לאלחנטי מכתבי התראה אשר הפצירו בהם לחדול מהשימושים האמורים. המצהירה טענה כי המינהל זכאי לקבל דמי שימוש ראויים בגין גן האירועים בהתאם לאמור בחוות דעתו של השמאי ובסך כולל של 529,237 ש"ח ודמי שימוש ראויים עבור השימושים שנעשו במבנים האחרים שהסתכמו בשטח מבונה כולל של 366 מ"ר בסך כולל של 174,244 ש"ח.
7. בחוות דעתו של המומחה גולדשטיין תואר השטח של גן האירועים כשטח של 4.8 דונם ותואר השימוש בקרקע לעסק של מטאטאים מספרה וקרוואנים למגורים. על פי חוות דעתו הוא ביקר בנכס ביום 25.6.03. כך תואר גן האירועים והמבנים האחרים:
"מתחם גן אירועים ממוקם בצמוד ממערב לכביש מספר 4. כ- 50 מ' צפונית לכביש הכניסה למושב. שטח המגרש כ- 4.8 דונם. צורתו מלבנית עם חזית ארוכה לכביש. בחלקו הדרומי ממוקם מספר מבנים כדלקמן: מכולה - 72 מ"ר, מבנה המשמש כמשרד - 9 מ"ר, מכולה המשמשת לשירותים - 13.5 מ"ר, מקום לגנרטור - 9 מ"ר. המבנים האחרים הוקמו על חלקה א' של הנחלה המהווה מגרש מלבני צר ומוארך במרכז משבצת המגורים של המושב. בעורף בית המגורים שהוקם כדין על הנחלה נמצאים מבנים נוספים כדלקמן: סככה ששטחה כ- 300 מ"ר, קרוואן בשטח של 26 מ"ר, וקרוואן בשטח של 40 מ"ר."
8. על פי המתואר בחוות הדעת אושרה על ידי הועדה המקומית בינוי של שני מבני מגורים נפרדים כל אחד בשטח עיקרי של 200 מ"ר ו- 40 מ"ר שטח שירות ובנוסף, יחידת דיור שלישית הצמודה לאחד מבתי המגורים בשטח עיקרי של 65 מ"ר בגובה מירבי של שתי קומות. באיזור חקלאי אסורה כל בניה למעט כזו הנדרשת לעיבוד חקלאי. כל זאת בהתאם לתכנית משח/17 שפורסמה למתן תוקף בתאריך 4.7.85.
9. לצרכי שומתו נלקחו בחשבון פרמטרים של מיקום המקרקעין במושב, הערכה המתייחסת למרכיב קרקע למגורים הסמוכה לכביש 4 ולמבנים הממוקמים בתחום חלקה א' של הנחלה. ההערכה התייחסה למרכיב הקרקע בלבד (דהיינו ללא מרכיב הפיתוח והמבנה). לעניין גן האירועים מתייחסת חוות הדעת לדמי השימוש בלבד ללא מע"מ. בגין גן האירועים בין השנים 7.1999 לבין 7.2001 הוערכו דמי השימוש השנתיים הראויים בשווי שבין 34,000 ש"ח עד ל- 63,000 ש"ח לכל שנה ובגין השימושים האחרים הוערכו דמי השימוש הראויים בין 110,000 ש"ח לבין 170,000 ש"ח לכל אחת מהשנים 1993 - 2001.
גרסת הנתבעים
10. מטעם אלחנטי הוגש תצהיר עדות ראשית על ידי הנתבע 1, אליהו אלחנטי. הוא ציין שהוא מחזיק שנים רבות בנחלה וכי הוא זכאי לרישום הזכויות על שמו. למרות זאת מסרב המינהל לרשום את הזכויות על שמו, לטענתו בחוסר תום לב
"מתוך מטרה שלא תהיה לי ולחקלאים נוספים זכויות של ממש בנחלות השייכות לנו ותאפשר לו מאידך להעלות דרישות כספיות ולהגיש תביעות כנגד החקלאים". (סעיף 6 לתצהיר). אלחנטי טען שחוזה השכירות שצורף לתצהיר המינהל חל רק בין השנים 1998 ל- 2001 ולכן אינו רלוונטי בכל הקשור לשנים 1993 ועד 1999. אלחנטי טען ביחס לסעיף 3 א' להסכם שהסעיף קובע כי ניצול השטח העליון של הקרקע אמור להיות בעיקר לצרכי חקלאות וטען שאכן השימוש העיקרי בשטח הנחלה במועדים הרלוונטיים לכתב התביעה ועד היום היה לצרכים חקלאיים, ובין היתר, גידול מטעי בננות, אבוקדו, ולימון וגידולי ירקות. אלחנטי צירף דוחו"ת הכנסות והוצאות לשנים 1994 עד שנת 2000 לתצהירו והעתק מכרטיס מגדל של מועצת הפירות. אלחנטי טען שהחלטת 755 של המינהל לפיה מחייב אותו המינהל עבור שימוש חורג בגין 10% משווי הקרקע הינה פסולה ודרקונית וכי הקריטריונים של המינהל עצמו קובעים חיוב בגין שימוש חורג בסכום של 5% וקיזוז הוצאות עבור המבנים שהוקמו במקרקעין. אלחנטי טען כי החלטת מועצת המינהל מספר 1243 מיום 17.11.04 תיקנה וסייגה החלטה 755 וקבעה סכום נמוך יותר בגין שימוש חורג בקרקע. אלחנטי טען שבין השנים 1993 ועד לתחילת 1998 לא היה כל שימוש חורג בנחלה שבבעלותו והיא שימשה למטרות חקלאיות בלבד. ביחס לגן האירועים נטען כי החל מאמצע שנת 1996 לאחר שקיבל את הסכמת המושב ובעידוד הועדה המקומית לתכנון ובניה, הוא התחיל באופן הדרגתי להשקיע במדשאה ופיתוח צמחיה במקום שיועד על ידו לגן אירועים. בשנת 1997 הוא התחיל בהקמת תשתית חשמל, הכל כדי להכין את השטח. רק בתחילת 1998 כאשר הגיע למצב בו לא היו בידו כספים עצמאיים מספיקים להמשך הקמת הגן, הגיע להסכם עם חברת גני חוף הכרמל אורנים בע"מ להשלמת הגן והפעלתו.
11. ביחס לסככה, אלחנטי טען שבעקבות שיטפונות שפקדו את האיזור והרסו את הסככות במשק שנבנו עוד על ידי הסוכנות היהודית, רפת ישנה ושתי סככות חקלאיות, הוא נאלץ בתחילת שנת 1998 להקים סככה חלופית בגודל 300 מ"ר. לטענתו, הסככה משמשת כמחסן חקלאי לאחסון ומיון גידולים חקלאיים במשק. אלחנטי צירף תמונה מארכיון המשפחה שברקע הרפת הישנה והסככות החקלאיות וצילומי אויר של המשק מהשנים 1996 ו- 1998 המוכיחים לטענתו כי אין שחר לטענת המינהל כי הסככה נבנתה קודם ל- 1998.
12. על פי טענתו, בתחילת שנת 1998 פנה אליו
"חבר ותיק של המשפחה וביקש ממני לאחסן מכולה בשטח של כ- 100 מ"ר, מחסן לאכסון מקלות עץ ולאור יחסי החברות בינינו הסכמתי לבקשתו". אלחנטי טען כי עד היום משמשות מרבית הסככות לאכסון גידולים חקלאיים וכלי עבודה ורק 100 מ"ר בלבד שימשו לאכסון מקלות העץ. לעניין הקרוואנים הוא טען שמעולם לא היה קרוואן אשר שימש כמספרה במשק. בנוסף, נטען כי אחד משלושת המבנים נשוא התובענה הוא מבנה טרומי אשר נבנה בהיתר כבר בשנת 1990 כדי לשמש למגורים לבנו, משה, שהינו נכה צה"ל ומתגורר עמו במשק עם אשתו ושני ילדיו. לטענתו, במשך שנים סירב המינהל לאפשר לו לבנות מבנה מגורים לבנו למרות שניתן היה לעשות זאת על פי המצב התכנוני. זאת, לאור המחלוקות אודות גן האירועים. אלחנטי טען כי כל השנים הוא ומשפחתו התגוררו בבית סוכנות בגודל 90 מ"ר וכדי לשכן את ילדיו נאלץ ב- 1998 להקים קרוואן ובשנת 1999 קרוואן נוסף במשק בגודל 40 מ"ר כל אחד. נטען על ידו כי קרוואנים אלו שימשו מאז ומעולם לצרכי מגורים של ילדיו בלבד ללא שימוש עסקי.
13. לראיות הנתבעים צורפה חוות דעת מומחה של שמאי מקרקעין אהרון רבנשטיין, אשר נציג מטעמו ביקר בנכס ב- 20.3.05. המומחה ציין שמאז הקמתו שימש שליש מהמחסן כשטח אחסון מוצרים שאינם חקלאיים. ביחס לגן האירועים צויין שבמתחם נעשו עבודות פיתוח נרחבות שכללו יישור הקרקע, מילוי כורכר, שבילים, מדשאות, גידול עצים במשך שנים והתקנת מערכת חשמל מסועפת. כן נבנו רחבות מבטון, שבילים ודרכי גישה סביב המתחם וגדר היקפית סביב המתחם. המומחה ציין כי באומדן השווי הובאו בחשבון מספר גורמים לרבות הפיתוח שנעשה בגן. ביחס למחסן קבע המומחה כי הערך העודף של המבנה לאחר התחשבות בעלויות הבניה, יזמות ופיתוח הינו 6,000 דולר בסך הכל לשנה וכי השימוש החורג ל- 100 מ"ר בלבד עומד על סך 2,000 דולר לשנה. ביחס לגן האירועים קבע המומחה כי גן האירועים פעל שנים ספורות בלבד וגם אז אך ורק בחודשי הקיץ וכי משנת 1998 הופעל המקום על ידי צד שלישי בתמורה שנתית של 30,000 דולר. בסופו של דבר, המומחה קבע כי עלות סך הכל הקמת גן האירועים היתה 665,000 ש"ח ולפי כך קבע בסך הכל הפרש השווי בין השימוש כקרקע חקלאית לבין שימוש כגן אירועים היה 28,000 דולר בשנה וכך דמי חכירה לפי 5% צריכים להיות 1,400 דולר בשנה. בסופו של דבר קבע המומחה לשימוש בין השנים 1998 ועד 2001 שווי הקרקע של המחסן בסך 2,000 דולר ולגן האירועים 1,400 דולר לשנה.
14. הצדדים חלוקים במספר נושאים מהותיים. ראשית, נטען על ידי הנתבעים כי מסמכים ד/1 - ד/14 אינם יכולים להיכנס בגדרו של סעיף 36 לפקודת הראיות כיוון שאין הם מקיימים את התנאים המצטברים המפורטים באותו סעיף. נטען כי המינהל לא השכיל לשמור בצורה מסודרת וזהירה על המסמכים השונים שהיו בידו. בחקירתה העידה העדה זיו אודות דרך שימור המסמכים. כך, למשל, ענתה לשאלה כי יכול להיות שקיימים דוחו"ת פיקוח נוספים בתיק המינהל ביחס לנתבעים שאינם מצדדים בגישת המינהל (עמ' 5). כך תיארה העדה את שיטת העבודה:
"מי שקולט את דוחו"ת הפיקוח במערכת הממוחשבת של המינהל זו פקידה היושבת במחלקת פיתוח ולעניין הדיוק - היא קולטת מה שהמפקח רושם, היא לא יכול לשנות רישומיו." במקרה אחד הופנתה העדה לנספח ד/2 והתבקשה להמציא את הדו"ח שהוקלד במחשב ביחס לאותו דו"ח. כאן הסבירה כי
"ישנם מקרים שמסיבה טכנית כזו או אחרת, אולי משום שלא היתה פקידה, העבירו את הדו"ח בכתב יד". (עמ' 6). כך גם באשר לדו"ח ד/7. נמצא הדו"ח המקורי. כאשר נשאלה העדה אם היא מסוגלת להמציא את התדפיס של אותו דו"ח ענתה
"כן, אבל הפקידה שהקלידה את הדיווח משום מה ציינה שהדו"ח מבוטל. הוסיפו כתב יד בגוף הדיווח המוקלד במחשב שהסככה הינה." (עמ' 6). כאשר התבקשה להמציא את הדו"ח הידני של דו"ח מודפס ד/8 לא היתה מסוגלת לעשות זאת (עמ' 7). כך גם לגבי הדוחו"ת האחרים (עמ' 7 ו- 8).
15. מעבר לנקודה זו יצויין כי במהלך חקירת העדה עלה כי לא כל תיק הנתבעים נכלל בתצהיר או אף גולה לנתבעים. במצב דברים זה, ובהתאם לתשובות העדה, עולה באופן ברור כי לא מתקיים סעיף 36(א) (2) לפקודת הראיות. דרך איסוף הנתונים נושא הרשומה ודרך עריכת הרשימה לא היו אמינות מספיק כדי להעיד על אמיתות תוכנה של הרשומה. בנוסף על כך, יצויין כי כל המעורבים אשר מילאו את הדוחו"ת עדיין עובדים במינהל ולא היה קושי מהותי בהבאתם לעדות אך מהסיבות השמורות עימו בחר המינהל שלא לעשות כן.
16. כאן המקום לחזור ולציין את החומרה שבאי גילוי תיק המסמכים הכולל של הנתבעים בפניהם. נקודת המוצא העקרונית לעניין גילוי מסמכים ועיון בהם הינה כי חובה על בעל דין לגלות ליריבו את כל המסמכים הנמצאים בידו בין אם הם מועילים לו ובין אם הם מזיקים לטענותיו (רע"א 4999/95-ALBERICI INTERNATIONAL נ' מדינת ישראל . פ"ד נ(1), 39 ,עמ' 42-43, רע"א 6546/94
הסתדרות מדיצינית הדסה עין כרם נ' רפואה גלעד, פ"ד מ"ט (2), עמ' 516; רע"א 4249/98
שמעון סויסה נ' הכשרת הישוב חברה לביטוח בע"מ, דינים עליון כרך נ"ז, 364).
17. אי הגילוי שלעיל פגע בצורה קשה באפשרות לשקול את אמינות חומר הראיות שהוצג על ידי המינהל. העדה לא יכולה היתה לערוב לאמיתות תוכנו של המידע שנקלט במינהל על ידי אחרים, ויש לציין בנוסף את הפגמים שהועלו במהלך עדותה ביחס לחלק מהרישומים. הדבר גורם לכך כי אין לקבל את אותן ראיות כקבילות (י' קדמי,
על הראיות, חלק ראשון, תשס"ד-2003 בעמ' 482).