החלטה בתובענה של מושב עובדים "מצליח" נ' החברה הלאומית לדרכים לתשלום פיצויי הפקעה

מבוא

מונחת לפני תובענה לתשלום פיצויי הפקעה שהגיש מצליח מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ (להלן: " המושב") בגין מקרקעין בשטח של כ- 47,375 מ"ר (להלן: " המקרקעין המופקעים") שהופקעו ממשבצת הקרקע של המושב על ידי החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (להלן: " החברה לדרכים").

בין הצדדים התגלעה מחלוקת לגבי גובה הפיצוי לו זכאי המושב בגין ההפקעה. מחלוקת זו מורכבת למעשה הן ממחלוקת משפטית בדבר מהות הזכות המופקעת והן ממחלוקת עובדתית-שמאית לגבי שוויה של הזכות המופקעת לצורך קביעת גובה הפיצוי בגין הפקעתה.

בישיבת קדם משפט שהתקיימה ביום 1.3.2011 הגיעו הצדדים להסדר דיוני לפיו " תוכרע תחילה הסוגיה המשפטית" הנוגעת למהותן של הזכויות המופקעות (עמ' 1 בפרוטוקול).

הסדר דיוני זה קיבל תוקף של החלטה. בהמשך לכך, הגישו הצדדים כתבי סיכומים ביחס לסוגיה המשפטית הדורשת הכרעה.

תמצית הרקע העובדתי

1.            מושב מצליח הינו מושב עובדים הממוקם מדרום לעיר רמלה בתחום השיפוט המוניציפלי של המועצה האיזורית גזר. המושב הוקם בשנת 1950 והוא כולל 101 נחלות חקלאיות וכן שכונת "הרחבה" לבני המושב (ראו: פרק ב' בחוות הדעת השמאית של השמאים ארז כהן וצחי טנא שצורפה לכתב התביעה (להלן: " חוות הדעת השמאית")).

2.            המושב החזיק במקרקעין על פי "חוזה משבצת משולש" שנחתם בין המושב, מנהל מקרקעי ישראל (להלן: " המינהל") המנהל מקרקעין אלה מתוקף סמכותו לפי חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך - 1960, והסוכנות היהודית לארץ ישראל (להלן: " החוזה המשולש" או " חוזה המשבצת") שנערך לתקופות של 3 שנים אשר הוארכו מעת לעת. החוזה המשולש הרלוונטי למועד ההפקעה הינו לתקופה המתחילה ביום 1.10.1999 ומסתיימת ביום 30.9.2002.

3.            כיום מחזיק המושב במקרקעין על פי חוזה משבצת שנחתם בינו לבין המנהל לתקופה של 4 שנים ו- 11 חודשים שמניינם החל ביום 1.9.2007 ויסתיים ביום 31.7.2012.

4.            ביום 26.9.2000 פורסם ברשומות צו על פיו הופקע שטח של כ- 60,600 מ"ר מאדמות המושב, הכולל את המקרקעין נושא תובענה זו בשטח של כ- 47,375 מ"ר. מקרקעין אלה אינם מהווים חלק מחלקות א' או ב' של המושב (ומהאמור בפרק ב' בחוות הדעת השמאית ניתן להסיק כי הם נכללים בחלקה ג' של המושב).

5.            במהלך חודש אוגסט 2010 שילמה הנתבעת לתובעים סך של כ- 1,280,220 ש"ח כפיצוי שאינו שנוי במחלוקת.

עיקר טענות הצדדים

6.            בישיבת קדם המשפט טען ב"כ המושב כי " מאחר והסכם המשבצת מתחדש אוטומטית אחת לשלוש שנים הרי שדינינו כדין חוכרים של הקרקע המופקעת ולפיכך הפיצוי המגיע לנו צריך להיות מחושב בגין אובדן זכויותינו בקרקע". בסיכומיו חזר המושב על טענתו זו.

לטענת המושב, על אף שמעמדו הפורמלי הינו כשל בר רשות במקרקעין מכח חוזה שכירות המתחדש מעת לעת ("חוזה המשבצת"), הרי שזכותו במקרקעין הינה בגדר " זכות מוקנית לחכירה לדורות " [ההדגשה במקור - ב.א.] (סעיף 4 בסיכומי המושב). לגרסת המושב, זכות זו נובעת מאופי חוזי המשבצת המתחדשים אשר מהווים, דה-פאקטו, חוזה חכירה, וכן בהתחשב בהחלטות השונות של המינהל אשר מהן עולה כי ככלל הזכות המוענקת בקרקע חקלאית על פי חוזה משבצת המתחדש מעת לעת - זהה לזכות חכירה לדורות. כמו כן, צירף המושב לסיכומיו (כפי שהוסכם על ידי הצדדים במהלך הדיון) מכתב ממנהלת האגף החקלאי במינהל ממנו עולה, לטענת המושב, כי המינהל מכיר באגודות החותמות על חוזי שכירות מתחדשים " כמי שזכאים לחתום על חוזה חכירה לדורות ביחס למשבצת הישוב".

לנוכח האמור, המושב טוען כי הפיצוי המגיע לו הינו פיצוי בגין הפקעת זכות חכירה אשר יש לשום אותה. לגרסתו, המחלוקת העיקרית בתיק זה הינה מחלוקת בדבר שווי המקרקעין המופקעים.

7.            בישיבת קדם המשפט טענה החברה לדרכים כי " אנו סבורים כי הפיצוי לו זכאים התובעים צריך להיות מוגבל לפיצוי בגין אובדן זכויות העיבוד החקלאי שלהם". בסיכומיה טוענת החברה לדרכים כי אף אם תתקבל טענתו של המושב לפיה הינו חוכר לדורות של המקרקעין אזי כל הפיצוי המגיע לו הוא פיצוי בגין " זכויות לעיבוד חקלאי של הקרקע בלבד, ולא זכויות חכירה למטרה אחרת דוגמת מגורים או תעשיה במסגרתה משלמים החוכרים סכומי כסף גבוהים ואף מהוונים את הקרקע המוחכרת" (סעיפים 12-16 בסיכומי החברה לדרכים).

עוד טענה החברה לדרכים כי בפסיקת בתי המשפט המחוזיים נקבע לא אחת כי ל" בעל זכות חכירה/שכירות חקלאית במקרקעין אין זכות לפיצוי אלא בגין זכויות העיבוד שהוענקו לו באמצעות ההסכם עם המדינה ושהופקעו ממנו" (סעיף 25 בסיכומי החברה לדרכים).

החברה לדרכים אף טוענת כי במקרה זה אין מקום לנקוט בגישת ההשוואה (כפי שנקטו השמאים מטעם המושב), שכן " למושב לא עומדת הזכות לסחור במקרקעין שהושכרו לו" (סעיף 29 בסיכומי החברה לדרכים).

לחיזוק טענותיה צירפה החברה לדרכים " קווים מנחים לשומת פיצוי עבור הפקעת קרקע חקלאית" כפי שפורסמו על ידי השמאי הממשלתי, אשר לטענתה תומכים בגישתה לפיה החברה לדרכים כבר שילמה למושב פיצוי מלא עבור הזכויות המופקעות (סעיף 31 בסיכומי החברה לדרכים).