החלטה בנוגע לשכר טרחת כונס נכסים בפירוק שיתוף

ביום 31.8.03 הוגשה תביעת התובעים לפירוק השיתוף במקרקעין הידועים כמגרש 2102/2 בגוש 6716 (להלן - המקרקעין).

ביום 7.9.05 הגיעו ב"כ הצדדים להסכמה כדלהלן:

"1.       השיתוף במקרקעין יפורק.

2.       בית המשפט ימנה כונס נכסים לצורך ביצוע פירוק השיתוף.

3.         כונס הנכסים יקבל הצעות לרכישת זכויות הצדדים במקרקעין, הן באמצעות עסקת קומבינציה, והן באמצעות מכירה של המקרקעין או בכל דרך אחרת.

4.         כונס הנכסים ידווח על פעולותיו לבית המשפט.

5.         כונס הנכסים יגיש לאישור בית המשפט את ההצעה שתיראה בעיניו כהצעה הטובה ביותר מבחינת הצדדים".

להסכמה זו ניתן על ידי תוקף של החלטה. משלא הגיעו הצדדים להסכמה בנוגע לזהותו של כונס הנכסים, מונה על ידי ביום 27.9.05 עו"ד נמרוד תבור ככונס נכסים לשם ביצוע פירוק השיתוף.

ביום 20.9.07 הוגשה בקשת כונס הנכסים לאישור הסכם (להלן - הסכם המכר) למכירת המקרקעין למעוז דניאל חברה קבלנית לבניה בע"מ (להלן - הרוכשת). בהתאם להסכם המכר רכשה הרוכשת את חלקיהם של הנתבעים במקרקעין, 65/230 חלקים, כאשר חלקם של התובעים נותר בידיהם. בהקשר זה יצויין, כי בין התובעים ובין הרוכשת קיים הסכם קומבינציה בנוגע למקרקעין, כפי שהצהירה ב"כ התובעים בדיון שהתקיים בפני ביום 8.7.07.

בדיון שהתקיים ביום 31.10.07 אישרתי את הסכם המכר, וזאת בהתאם להסכמת ב"כ הצדדים. התמורה שנקבעה בהסכם המכר עמדה על סך של 2,851,917 ש"ח.

ביום 6.11.07 הוגשה בקשת כונס הנכסים לקביעת שכר טרחתו. בבקשתו מפרט כונס הנכסים את הפעולות שבוצעו על ידו במסגרת תפקידו. כמו כן, מציין כונס הנכסים בבקשתו את הפעולות, שאותן יהיה עליו לבצע לשם השלמת העיסקה וסיום כינוס הנכסים.

כונס הנכסים טוען, כי בקביעת גובה שכר הטרחה המגיע לו יש לקחת בחשבון את שווי המגרש בשלמות ולקבוע את שכר הטרחה כנגזרת משווי זה ולא כנגזרת מהתמורה בלבד. היות שנמכרו 65/230 חלקים מהמקרקעין בלבד, דהיינו 28.26% מהזכויות במקרקעין בלבד, מגלמת התמורה שנקבעה בהסכם המכר, 2,851,917 ש"ח, מחיר של 10,091,402 ש"ח ביחס למקרקעין בשלמות.

בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב בע"א 3120/00, שאווט נ' אלבר (מינטלית) נכסים והשקעות בע"מ, פורסם באתר www.nevo.co.il, נדון מקרה בו הוגשה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. בית המשפט הורה שם על פירוק השיתוף בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר. לשם ביצוע המכירה מונה כונס נכסים. כונס הנכסים ערך מכרז, ובסופו של דבר זכתה התובעת במכרז ורכשה את חלקם של הנתבעים. בית המשפט אמר שם לעניין שכר טרחתו של כונס הנכסים:

"אשר לשכר טרחת הכונס - בראש ובראשונה יש לציין כי מדובר היה במכירת המגרש כולו ולא מחציתו בלבד. העובדה שבסופו של דבר זכתה המשיבה במכרז ומשום כך היה עליה לשלם רק עבור המחצית השייכת למערערים, אין בה כדי לשנות זאת. לפיכך היתה הצדקה מלאה לקבוע את שכר הכונס באחוזים משווי המגרש כולו ולא מחציתו בלבד".

סבורני, כי דברים אלו מתאימים גם למקרה שבפנינו. עו"ד תבור מונה ככונס נכסים לצורך פירוק השיתוף במקרקעין בשלמות, ולא בחלקם בלבד. כונס הנכסים צווה למכור את המגרש על מנת שהשיתוף בין הצדדים במקרקעין יפורק. פעולת הפירוק נעשתה עבור כל הצדדים, באופן שבמסגרת פירוק השיתוף יוכלו לממש זכויותיהם במקרקעין. אמנם נכון הוא, שבסופו של דבר נמכר רק חלקם של הנתבעים, בעוד שחלקם של התובעים לא נמכר, אך זאת מחמת קיומו של הסכם מוקדם בין הרוכשת ובין התובעים. בנסיבות אלו לא ניתן לבוא ולומר, כי פירוק השיתוף נעשה רק לגבי חלק מהמקרקעין, אותו חלק שהזכויות בו נמכרו לרוכשת. פירוק השיתוף נעשה במקרקעין בשלמות. עו"ד תבור פעל ככונס נכסים עבור כל אחד ואחד מבעלי הזכויות במקרקעין. פעילותו של כונס הנכסים הביאה לתוצאה הסופית, מגרש שבו אין שותפים המונעים מהבעלים שנותרו את מימוש זכויותיהם בו. עתה, לאחר שהרוכשת רכשה את זכויותיהם של הנתבעים, נותרו התובעים במצב בו הם יכולים לממש זכויותיהם במגרש באין מפריע ולבנות עליו ביחד עם הרוכשת בהתאם להסכם הקומבינציה, שנחתם ביניהם. משכך הם פני הדברים, צריך שכרו של כונס הנכסים להיגזר משווי המגרש בשלמות, כפי שבא לידי ביטוי בהסכם המכר.

אין מקרה זה של כינוס נכסים לצורך פירוק שיתוף במקרקעין דומה למקרה של כונס נכסים, אשר מונה לשם מימוש נכס לצורך גביית חובות. שם אכן אין כל הצדקה להעניק לכונס הנכסים שכר שייגזר משווי שמעבר לאותו חלק מהנכס שמומש על ידו, משום שמלכתחילה נועד כינוס הנכסים לשם קבלת כספים לפרעון חוב ולא לשם שימוש יעיל בנכס ומיצוי התועלת מהזכויות בנכס. לא כך הם פני הדברים בפירוק שיתוף בנכס, כאשר כל מטרת כינוס הנכסים היא מיצוי הרווחים והתועלת שיפיקו בעלי הזכויות בנכס מזכויותיהם בנכס. מטרה זו ניתן לעיתים להשיג גם במכירת חלק של הנכס בלבד, כפי שקרה במקרה שבפנינו.

ברור גם, שאין לפטור את התובעים מתשלום שכרו של כונס הנכסים, אשר בפעילותו הביא לתוצאה המבוקשת על ידי התובעים, אפשרות למימוש זכויותיהם במקרקעין. אין מקרה זה דומה למקרה שנדון בהחלטת סגנית הנשיא, כב' השופטת אסתר שטמר, בת"א(רחובות)2475/01, נבט נ' הלל (לא פורסם). שם נאמר במפורש, שכונסי הנכסים  מונו רק לשם מכירת חלקיהם של המוכרים, כאשר המוכרים היו בעלים של חלק מהזכויות בלבד, אותו חלק שנמכר במסגרת כינוס הנכסים. אכן בהחלטה מאוחרת יותר של אותו מותב, אשר ניתנה בבש"א(רחובות)1046/05, כונס הנכסים עו"ד יניב עצמון נ' חן מאיר (לא פורסם), אומצו הדברים שנקבעו בע"א(ת"א)3120/00 הנ"ל.

ומה באשר לשיעור שכר הטרחה? בתי המשפט העמידו לאורך שנים את שכר טרחתם של כונסי נכסים, אשר מונו לצורך פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של מכירה בטווח של 6%-10% משווי המקרקעין. בפסיקה נקבעו פרמטרים שונים לצורך קביעת שיעורו של שכר הטרחה. בין השאר, נלקחו בחשבון היקף הפעולות שנעשו על ידי כונס הנכסים, משך זמן פעילותו, ומהות העניין.

פעילותו של עו"ד תבור, אשר הביאה בסופו של דבר לפירוק השיתוף המיוחל, פורטה בהרחבה בדיווחים שהגיש לבית המשפט מעת לעת ובבקשתו מיום 6.11.07 לקביעת שכר טרחתו. המדובר בקבלת חוות דעת שמאי בנוגע לשווי המקרקעין, בפרסום הזמנה להציע הצעות לרכישת המקרקעין ועריכת התמחרות בין המציעים, בפרסום הזמנה חוזרת להציע הצעות ועריכת התמחרות חוזרת,  בניסוח הסכם מכר, בהגשת דיווחים על העיסקה לרשויות המס ועוד. המדובר בפעילות רבה ביותר.