החברה לפיתוח כפר ורדים בע"מ

החלטה

מונחת לפניי בקשה למינוי בורר שהוגשה על ידי החברה לפיתוח כפר ורדים בע"מ (להלן: "המבקשת" או "החברה לפיתוח"), ותגובת מינהל מקרקעי ישראל- מחוז צפון (להלן: "המשיב או "המינהל"").

רקע עובדתי כפי שהוצג על ידי המבקשת

המבקשת הינה חברה שנוסדה בשנת 1979, ואשר עסקה בייסוד, בהקמה, בפיתוח ובאכלוס היישוב הקהילתי כפר ורדים בגליל המערבי.

המשיב, המנהל על פי דין את קרקעות המדינה, התקשר עם המבקשת ביום 26.08.79 בהסכם הרשאה (להלן גם: "ההסכם") לתכנון ופיתוח כפר ורדים, אשר כלל שלושה שלבי תכנון: שלב א'- 1,850 דונם; שלב ב'- 3,700 דונם; ושלב ג'- 1,700 דונם.

בשנת 2001, החליט המינהל שלא לחדש את הסכם ההרשאה עם החברה לפיתוח לגבי המתחם שכונה שלב ג', ותחת זאת להוציאו למכרז. כתוצאה מכך, לטענת החברה לפיתוח, נבצר ממנה לשווק 1,800 יחידות דיור. בנוסף, החליט המינהל בשנת 2007 לבטל גם את ההרשאה לגבי שיווק ופיתוח של יתרת הדירות בשלב ב' שטרם שווקו.

לטענת המבקשת, כתוצאה ממהלך זה היא נותרה בגירעון של למעלה מ-60 מליון ₪, כאשר מנגד, המינהל התעשר בסכומי עתק על ידי כך שנהנה למעשה, ללא כל תמורה, מעבודות תשתית שנעשו על ידי המבקשת ואשר נועדו לשרת את יתרת היחידות בשלב ב' ושלב ג'.

לטענת המבקשת, בסעיף 17 להסכם התחייב המינהל להחזיר לה את ההוצאות הריאליות שהוציאה בפיתוח כפר ורדים, לרבות באותם חלקים אשר נלקחו ממנה, קרי, יתרת המגרשים בשלב ב', ומגרשי שלב ג'. כן, נקבע בהסכם, כי יוחזרו לחברה הוצאות הפיתוח שהוציאה ואשר מתייחסות לקרקע המוחזרת, לאחר שסכום ההוצאות ייקבע על ידי השמאי הממשלתי, מר טל אלדורוטי, תוך שייקח בחשבון את מרכיב עשיית העושר של המינהל הנובע מעבודות אשר המינהל יוכל לעשות בהן שימוש בקרקע שהוחזרה. סעיף זה, לסברת המבקשת, הינו סעיף המכיל תניית בוררות, וזו תוכנו:

א.

מוצהר ומוסכם בזה כי הרשאה זו תגיע לקיצה מיד עם קרות אחד המקרים המנויים להלן, ללא צורך בהודעה כלשהי, והמינהל יהיה זכאי לתפוס חזקה על חלק מהמקרקעין שלגביו לא נחתם הסכם פיתוח או חוזה חכירה (להלן: "הקרקע המוחזרת") ולעשות בו כל שיחפוץ לפי שיקול דעתו הבלעדי:

(1) בתום 10 שנים מיום תחילת תקופת ההרשאה.

(2) עם קבלת החלטה על פירוק החברה - בין אם החלטה זו התקבלה מרצון ובין אם על פי צו של בית משפט.

(3) אם לא מילאה החברה בשלמות אחר כל התחייבויותיה בכל אחד מהמקרים המפורטים בפסקאות (א)(1), (א)(2) ו- (ב)(2) שבסעיף 3 להרשאה זו, במועדים הנזכרים באותם מקומות.

ב.

(1) עם סיום ההרשאה כאמור בס"ק א' לעיל תפנה החברה את הקרקע המוחזרת מכל אדם וחפץ השייכים לה ותעמידה מיד לרשות המינהל.

(2) הסתיימה ההרשאה והחברה לא הקימה את כל הבנייה הציבורית בשטחי השלבים שעליהם קיבלה החברה רשות לעלות לפי הרשאה זו, רשאי המינהל-אך לא חייב- להקים את הבנייה הציבורית או להשלים הקמתה, בעצמו על חשבון החברה ו/או לקזז את הוצאותיו בקשר עם כך מכל סכום שיגיע לחברה מאת המינהל לפי סעיף זה.

ג.

(1) בכפוף לאמור בס"ק ב' לעיל יחזיר המינהל לחברה את החלק היחסי בהוצאות הפיתוח של החברה המתייחסות לקרקע המוחזרת.

(2) קביעת הוצאות הפיתוח שהוצאו על-ידי החברה תיעשה על-ידי שמאי ממשלתי כשהיא מתואמת לסיום ההרשאה כמפורט בס"ק א' לעיל.

(3) השמאי ייקח בחשבון לצורך השומה את כל הוצאות הפיתוח שהמינהל ו/או הגוף שיבוא במקום החברה יוכל להשתמש בהם לצרכיהם בהתאם למטרה שתקבע לקרקע המוחזרת ויתעלם מיתר הוצאות הפיתוח.