החברה לא פעלה בהתאם להסכם הפיתוח במשך חמש שנים, המינהל היה רשאי לבטל את ההסכם

הקדמה :

לפני תובענה לסעד הצהרתי, במסגרתה עותרת המבקשת להצהיר כי קנויות לה זכויות קניין, זכויות פיתוח וזכויות חכירה מול מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), במקרקעין הידועים כגוש 15249 חלקה 55 תכנית ג/בת/69 מגרשים 112 ו-113 בעיר טבריה בשטח של 2,188 מ"ר (להלן: "המקרקעין"), בהתאם לאישור הקצאה מיום 18/10/01 מטעם המינהל (להלן: "אישור ההקצאה") ומכוח הסכם פיתוח שנחתם בין הצדדים ביום 24/8/03 (להלן: "הסכם הפיתוח").

עיקרי העובדות הצריכות לעניין :

המבקשת, חברת פאן פקטורי בע"מ, באמצעות מנהלה, מר מאיר בוחבוט, פנתה ביום 30/5/00 למשרד התעשיה, המסחר והתעסוקה (להלן: "משרד התמ"ת") בבקשה לקבל הקצאת מגרש בפטור ממכרז לצורך הקמת מפעל שעיקר יעודו - כלשונה - "יבוא חלקים אלקטרוניים, חשמל ומכונות לשם עיבודם וייצואם", באזור התעשייה של טבריה עילית. 

בעקבות מכתב שהעביר משרד התמ"ת למינהל ביום 27/6/01, במסגרתו צוין כי מומלץ להקצות למבקשת שני מגרשים לצורך הקמת מפעל לרכיבים אלקטרוניים, אישר המינהל ביום 18/10/01 את בקשתה של המבקשת להקצות לה את המקרקעין נשוא התובענה, ללא מכרז, למטרת "תעשיה ומלאכה", בתנאים מיוחדים. במסגרת אישור ההקצאה צוין כי פרטי עסקת ההקצאה ותנאיה ייקבעו בהסכם הפיתוח. כן הובהר כי במידה והמבקשת לא תחתום על הסכם הפיתוח בתוך 60 יום וכן תמלא אחר הדרישות המוטלות עליה, לרבות תשלום כל הסכומים הנדרשים, יראה המינהל את בקשתה להקצאת הקרקע כבטלה מעיקרה.

מתברר כי ההקצאה בפטור ממכרז במקרה דנא, על כל ההטבות הגלומות בה, נועדה לעודד הקמתם של אזורי תעשייה באזורי עדיפות לאומית ובכך ליצור מקומות עבודה, כחלק ממדיניות הממשלה בדבר פיתוח התעשייה ועידוד התעסוקה באותם אזורים.

אי לכך, ועל סמך המלצת משרד התמ"ת, נחתם בתאריך 24/8/03 (בחלוף כשנתיים ממועד אישור ההקצאה) הסכם פיתוח בין המינהל לבין המבקשת, במסגרתו התחייבה המבקשת לבנות במקרקעין מפעל לרכיבים אלקטרוניים. עיקריו של הסכם הפיתוח יפורטו להלן בפרק ההכרעה.

לאחר חתימת ההסכם ובמשך תקופה ארוכה - למעשה, עד היום - לא נעשתה כל בניה במקרקעין מצד המבקשת, אך שולמו מספר תשלומים על ידה בקשר עם רכישת המקרקעין.

בין לבין, ולאור בקשה שהופנתה למבקשת מצד עיריית טבריה, הודיע ביום 5/10/06 מנהל המבקשת לנציג המוסמך מטעם עיריית טבריה כי אין לו התנגדות לכך שהעירייה תכשיר את המקרקעין למגרשי חנייה ציבורית, וכן הודיע לו כי השימוש במגרשים אינו מותנה בתשלום כלשהו. העירייה מצידה התחייבה לפנות את המקרקעין בתוך 30 ימים לאחר שיינתן למבקשת היתר הבנייה הנוגע למקרקעין, ככל שיינתן. נתון זה, כך על פי הנטען, לא הובא לידיעת המינהל אלא רק ביום 30/7/08, וממילא שלא נתבקשה הסכמתו ו/או אישורו של המינהל למהלך.

ביום 16/7/08, ולאחר שחלפו מספר שנים מבלי שנעשה במקרקעין מאום, הודיע המינהל למבקשת כי הואיל ולא בנתה במקרקעין והפרה את תנאי ההסכם, הינו מבטל את ההסכם בתוך 14 יום.

זמן קצר לאחר מכן, ביום 28/7/08 אושרה בקשה להיתר בנייה שהגישה המבקשת עבור בניית "מבנה תעשיה עתירת ידע + תחנת תדלוק", בתנאים (לטענת המבקשת היתר הבנייה הוגש בטרם קיבלה לידיה את הודעת הביטול של המינהל). המינהל מצידו הגיש התנגדות לבקשה להיתר בנייה שהגישה המבקשת וביקש לדחותה, ולחילופין, להשהות את הדיון בבקשה עד להכרעה שיפוטית בנוגע לזכויותיה הקנייניות של המבקשת במקרקעין.

במסגרת ההליך שלפני, הודיעה המבקשת כי ככל שיתקבלו דרישותיה, הרי שבכוונתה להגיש תוכניות חדשות ללא תחנת הדלק המוצעת, אשר אינה כלולה בהסכמות המקוריות בין הצדדים. מנגד, הודיע המינהל כי הוא מעוניין לשווק את המקרקעין במכרז שוויוני ופומבי.

ביום 30/7/08 פנתה המבקשת למינהל בבקשה להאריך את הסכם הפיתוח למשך 24 חודשים נוספים. כן הודיעה המבקשת למינהל כי על פי בקשת עיריית טבריה "הוקצה השטח לפני מספר שנים וללא תשלום למקומות חניה לבאי אזור התעשייה". ביום 23/9/08 דחה המינהל את בקשתה של המבקשת להאריך את תוקף ההסכם הפיתוח. כן שלח המינהל למבקשת ביום 24/9/08 "הודעה בדבר ביטול עסקה", בציינו כי לנוכח הפרת הסכם הפיתוח, על המבקשת לפנות את המקרקעין תוך 30 יום.

ביום 5/10/08 הגישה המבקשת בקשה לצו מניעה זמני, במעמד צד אחד, במסגרתו עתרה לאסור דיספוזיציה ו/או כל פעולה אחרת, לרבות מכרז, שיש בה כדי לפגוע בזכויותיה במקרקעין. הבקשה הובאה לפני ובו ביום ניתן צו מניעה במעמד צד אחד. לאחר שהוגשה תגובת המינהל ובמהלך הדיון שהתקיים במעמד הצדדים, הגיעו הצדדים לכדי הסכמה דיונית לפיה צו המניעה הזמני יוותר על כנו עד להכרעה בתיק העיקרי. משכך הוסכם, ולאחר שהסתיים שלב שמיעת ההוכחות והוגשו סיכומי טענות הצדדים, ערוך התיק ומוכן להכרעה.

טענות המבקשת :

המבקשת טוענת כי הסכם הפיתוח שנחתם בינה לבין המינהל שריר וקיים, וכי מכוחו הוענקו לה זכויות פיתוח במקרקעין, שעומדות לה גם כיום.

כן טוענת המבקשת כי משלא שלח לה המינהל הודעה על ביטול ההסכם לנוכח אי בנייה על המקרקעין, ויתר בכך על זכותו לשלוח הודעת ביטול בתוך זמן סביר ולא יכול היה לשלוח לה הודעת ביטול באופן חד צדדי, כפי שעשה, בייחוד לאחר שנשאה בהוצאות כה רבות עד כה.

בתוך כך, טוענת המבקשת כי לכאורה, מבחינה פורמלית, היה צריך המינהל למסור לה הודעת ביטול בתוך 60 יום מיום 18/10/01 (יום אישור ההקצאה), שכן עד לאותו מועד לא נחתם הסכם הפיתוח כפי שהותנה באישור ההקצאה. עוד טוענת המבקשת בהקשר זה כי המינהל לא פנה אליה בדרישה לחתום על הסכם הפיתוח, וזו הסיבה לכך שההסכם לא נחתם במועד. לשיטתה, מיד עם קבלת דרישה מהמינהל, חתמה על הסכם הפיתוח כנדרש.

המבקשת טוענת כי מיד עם הקצאת הקרקע החלה בביצוע המשימות שהוטלו עליה, לרבות תשלום דמי היוון למינהל, חתימת הסכם פיתוח עם הרשות המקומית, תשלום ההיטלים והמיסים הנדרשים והגשת תוכניות לאישור, כפי שעולה גם - על פי הנטען - מחקירת מנהלה של המבקשת ועדים אחרים וממסמכים נוספים שהומצאו לבית המשפט. עם זאת, לשיטתה, נתקלה המבקשת בבעיות תכנוניות ובקשיים בירוקרטיים אשר מנעו ממנה עמידה בלוח הזמנים שנקבע.