הופחת הפיצוי בגין עוגמת נפש עבור ליקויי בנייה בבתים שנבנו ב"בנייה קלה" בקציר

השופטת מ' נאור:

           בפנינו שלושה ערעורים, ערעור שכנגד ובקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט מ' רביד) אשר קיבל באופן חלקי את תביעת המערערים בע"א 8992/05 וחייב את המערערת בע"א 9582/05 לשלם להם פיצוי כספי בגין נזקים שנגרמו להם כתוצאה מליקויי בנייה בבתים שרכשו ממנה.         

העובדות הצריכות לעניין

1.        מדינת ישראל יזמה פרויקט בנייה ביישוב קציר הכולל כארבע מאות יחידות דיור צמודות קרקע (להלן: הבתים). לצורך כך התקשר משרד הבינוי והשיכון בחודש מרס 1991 בהסכם עם חברת סולל בונה בע"מ וחברת חוד בע"מ (המערערת 1 והמערערת 2 בע"א 6540/05) שבו התחייבו שתי החברות "לספק למכור ולמסור למשרד את הבתים כשהם מורכבים, מוקמים, ומושלמים באתר ומוכנים מכל הבחינות למגורים" (סעיף 3.א. להסכם). בין החודשים ספטמבר 1992 למרס 1993 ובהתאם למוסכם, המערערות בע"א 6540/05 (שתיקראנה להלן: חברות הבנייה) ייבאו לארץ בתים שנבנו חלקם בארצות הברית וחלקם בהולנד בשיטה המכונה "בנייה קלה" (להלן בהתאמה: בתים אמריקאים ובתים הולנדים) ומיקמו אותם ביישוב קציר. מדינת ישראל המחתה את זכויותיה בבתים לחברת שיכון ופיתוח בע"מ (המערערת בע"א 9582/05,  להלן: חברת שיכון ופיתוח) וזו שיווקה ומכרה את הבתים בין השנים 1995-1994 לרוכשים שונים. לאחר אכלוס הבתים גילו בהם רוכשיהם ליקויי-בנייה שבגינם פנו פניות חוזרות ונשנות לחברת שיכון ופיתוח וביקשו לתקן את הליקויים. חלק מן הפניות הושבו ריקם ולחלקן נעתרה חברת שיכון ופיתוח, אולם תיקונים שנעשו - לא צלחו. על כן, הגישו חלק מרוכשי הבתים, לרבות רוכשים שקנו את זכויותיהם מצדדים שלישיים (להלן: רוכשים משניים), תביעות לפיצוי כספי נגד חברת שיכון ופיתוח בגין ליקויי הבנייה שנתגלו לטענתם בבתים. חברת שיכון ופיתוח שלחה הודעת צד ג' לחברות הבנייה ואלה מצדן שלחו הודעת צד ד' למדינת ישראל. תביעותיהם השונות של רוכשי הדירות (המערערים בע"א 8992/05 שייקראו להלן: הרוכשים) אוחדו, וכמו כן צורפו לדיון בהן, אשר התקיים בבית המשפט המחוזי בירושלים, שתי תביעות נוספות. האחת, תביעה שהגיש אדיר רגב (להלן: רגב) לאכיפת ביצוע תיקונים בשני בתים שרכש מחברת שיכון ופיתוח. השנייה, תביעה שהגיש רוני סודאי לבית משפט לתביעות קטנות ובה עתר לפיצוי כספי בגין נזקי רטיבות בבית שרכש מחברת שיכון ופיתוח.

2.        הצדדים השכילו לנהל את הדיון ביעילות: לאחר הגשת התביעות הגיעו הצדדים להסכמה למנות את המהנדס רפאל גיל כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: המומחה). על המומחה הוטל לבחון את ליקויי הבנייה הנטענים והוסכם כי לצורך כך ייבדקו באופן מדגמי שמונה בתים - ארבעה בתים על פי בחירת הרוכשים וארבעה בתים על פי בחירת חברות הבנייה וחברת שיכון ופיתוח. כן הוסכם כי הערכת הנזקים בבתים תיגזר מן הליקויים שיתגלו, אם יתגלו, בבתי המדגם. חוות דעתו של המומחה, כך הוסכם עוד, תבוא במקום חוות הדעת שהגישו הצדדים. בהחלטתו מיום 28.6.2000 אישר בית משפט קמא את ההסדר הדיוני. המומחה בחן לבסוף רק שישה בתים (שייקראו להלן: בתי המדגם), וזאת משום שאחד מן הבתים נבחר על ידי כל הצדדים ואילו בית נוסף שנבחר - לא נבדק כיוון שנעשה בו שיפוץ יסודי.

           רוכשי הבתים ההולנדיים העלו טענות רבות בדבר ליקויים בתקרות העץ שבבתיהם. לצורך בחינת טענותיהם בעניין זה החליט המומחה להיעזר במומחה מקצועי נוסף, מר צבי איכבאום (להלן: איכבאום). המומחה נחקר על חוות דעתו בבית המשפט (דיון מיום 28.10.2001) שבמהלך חקירתו תיאר את איכבאום כ"אורים ותומים בנושא של אגדי עץ" והדגיש כי איכבאום משמש כיועץ לוועדות התקנים (עמ' 14 לחקירתו הראשית של המומחה). במהלך ישיבה נוספת מיום 10.12.2004 הגיעו הצדדים להסדר דיוני שהוכתב לפרוטוקול ובו הוסכם כך:

"אנו מוכנים לקבל את ההצעה של בית המשפט, שלפיה חוות הדעת שהוגשו, כולל חקירת המומחה ושאלות ההבהרה וכן התצהירים של הצדדים שיוגשו והמסמכים שיצורפו אליהם יהיו לפני בית המשפט שייתן פסק דין מנומק על פיהם וללא חקירות נגדיות, לאחר שישמע את סיכומי ב"כ הצדדים. פסק-הדין יהיה רק ביחסים שבין התובעים הנתבעים וצדדי ג' ו-ד'. היחסים בין האחרונים יוכרעו בנפרד."                        

           בית המשפט אישר את ההסדר הדיוני וקבע, בהסכמת הצדדים, כי לא תוגשנה חוות דעת נוספות. פסק-דינו של בית משפט קמא התבסס, אפוא, על חוות דעתו של המומחה, על עדותו בבית המשפט ועל טענות הצדדים שהוגשו בתצהירי עדות ראשית וסיכומים שהושמעו על פה. בשים לב להיקף התביעות ולמספר התובעים היתה זו דרך יעילה ביותר להכרעה במחלוקות.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

3.        בפסק דינו שיבח בית המשפט המחוזי את עבודתו של המומחה ודחה טענות שהעלו הצדדים נגד יושרו ומקצועיותו. בית המשפט דחה גם את השגותיהם של הרוכשים על חוות דעתו של איכבאום בציינו כי במהלך המשפט לא הוגשה כל התנגדות בעניין זה וכי ההשגות על חוות דעתו של איכבאום הועלו לראשונה בסיכומים. עוד ציין בית המשפט כי בא כוח הרוכשים חקר את המומחה באשר לחוות דעתו של איכבאום מבלי להעלות התנגדות לעצם מינויו או לאמור בחוות דעתו וכי אין כל ראייה הסותרת את האמור בחוות דעתו של איכבאום.

           בית משפט קמא אימץ את עיקר ממצאיו של המומחה באשר לקיומם של ליקויי ריצוף, קיומם של ליקויים במבנים ההולנדיים בקירות החיצוניים ובגגות, ליקויים בניקוז הגגות, שיפוע קרקע בלתי סביר (באחד מן הבתים), אי התאמות בצנרת, ליקויים שנתגלו בארונות המטבח ובחלונות הבתים ואי התאמה בגובה מפלסי חצרות (בבית אחד בלבד). כן אימץ בית המשפט את קביעתו של המומחה באשר לצורך בהחלפת שטיחים ובצביעת הבתים. עוד אימץ בית המשפט בפסק-דינו את קביעותיו של המומחה בחוות דעתו ובעדותו בבית המשפט באשר לעלות ביצוע התיקונים הנדרשים. בית המשפט קיבל גם את קביעות המומחה לפיהן יש לדחות את טענות הרוכשים באשר לבידוד לקוי, שיפועי קרקע מוגזמים (למעט בבית אחד בו נמצא שיפוע מוגזם), ליקויים בבניית מסלעות בחצרות הבתים וליקויים בקירות החיצוניים של הבתים האמריקאיים ובגגותיהם.

4.        במספר סוגיות לא קיבל בית משפט קמא במלואן את קביעותיו של המומחה. המומחה סבר כי ניתן להחיל את הוראותיו של תקן בנייה אמריקאי לגבי גובה האמבטיות במבנים האמריקאיים וכי גובה האמבטיות בפועל תואם את הוראות התקן האמריקאי. בית המשפט לא קיבל את עמדתו וקבע כי כאשר קיימת הוראה בתקן ישראלי בעניין מסוים, אין לפנות להוראותיו של תקן אחר. נוכח העובדה שמפרט מכון התקנים 422 (להלן: מפמ"כ 422) כולל בסעיף 404.2 הוראה באשר לגובה אמבטיה תקני, קבע בית המשפט כי יש להחיל את ההוראה הרלוונטית הקבועה בסעיף זה על המבנים. בית המשפט מצא כי גובה האמבטיות במבנים האמריקאים אינו תואם את הוראת סעיף 404.2 במפמ"כ 422 ועל כן קבע כי יש לפצות את רוכשי הבתים האמריקאים גם עבור פירוק והרכבה מחדש של אמבטיות.

           סוגיה נוספת בה לא קיבל בית משפט קמא את האמור בחוות דעתו של המומחה הייתה תקינותן של דלתות הפנים. הרוכשים טענו כי המרווח בין חלקן התחתון של דלתות הפנים לבין הרצפה עולה על המותר על פי תקני הבנייה. המומחה מצא כי המרווחים בין דלתות-הפנים לבין הריצוף נעים בין 12 מ"מ ל-26 מ"מ וקבע כי מרווחים אלה תקינים ואין לפצות בגינם. קביעתו זו התבססה על הנחה לפיה ההוראה הרלוונטית בעניין זה המצויה בתקן ישראלי 23.6, אשר קובעת כי המרווח המרבי המותר הוא 4 מ"מ, אינה חל במקרה דנן משום שנכנסה לתוקף בחודש מאי 1992 - לאחר שניתן היתר הבנייה. בית משפט קמא לא קיבל את עמדתו של המומחה בסוגיה זו וקבע כי הוראות ת"י 23.6 כלל אינן חלות על מבנים שנבנו בבנייה קלה, אך בבחינת למעלה מן הצורך קבע כי המועד הרלוונטי לצורך הכרעה בשאלת תחולתו של תקן בנייה הוא מועד כריתת החוזה או מועד הבנייה - בהתאם לנסיבות, וכי בשני מועדים אלה הייתה הוראת התקן בדבר המרווח המותר בתוקף. בית המשפט הוסיף וקבע כי היעדר הוראה רלוונטית באשר למרווח מקסימאלי מותר בין תחתית הדלתות לרצפה אין בה כדי להביא לדחיית טענתם של הרוכשים בעניין זה. זאת משום שחברת שיכון ופיתוח נושאת בחובה להביא לידיעת הרוכשים בלשון ברורה אילו תקנים אינם חלים על הבנייה, וכמו כן היה עליה להדגיש בפניהם את ההבדלים בין בנייה קלה לבנייה רגילה. עוד קבע בית המשפט כי המרווח הגדול בין הדלתות לרצפות הוא בבחינת אי התאמה משמעותית וציין כי רוכש דירה אינו "חייב להשלים עם סיורים מודרכים של חרקים למיניהם, המתקיימים בביתו או בדירתו, אך בשל אורך הדלתות." בית המשפט הוסיף וקבע כי חובתה של חברת שיכון ופיתוח לשמור על מרווח קטן בין הדלתות לרצפות נובעת מנוהג הקיים בעניין זה, אשר משלים את ההסכמים בינה ובין הרוכשים השותקים בסוגיה זו.

           עוד אימץ בית המשפט קביעה נוספת של המומחה בחוות הדעת ולפיה יש להוסיף לפיצויים בגין ליקויי הבנייה סכום של 50% מעלות תיקונם בגין "תוספת ניהול" (או "פיקוח קבלני", כלשונו של בית המשפט בסיכום פסק הדין).

5.        הרוכשים תבעו בתביעותיהם פיצויים בגין עוגמת נפש בסך 25,000 ש"ח עבור כל תובע (ראו סעיף 11.5 לכתב התביעה שהגישו חלק מן הרוכשים (ת/200א) וסעיף 15 לתצהיר עדות ראשית מטעם הרוכשים). בית המשפט נעתר לתביעת הרוכשים ופסק את מלוא הסכום המבוקש עבור ראש נזק זה בציינו כי במשך כעשור שנים התעלמה שיכון ופיתוח מחובתה לתקן את הבתים ונהגה בחוסר תום-לב. מנגד, ציין בית המשפט כי הפיצוי בגין עוגמת נפש מביא בחשבון גם את העובדה שחלק מן הרוכשים לא תחזקו את הבתים כנדרש ועל כן יש לייחס להם אחריות מסוימת למצבם הירוד של הבתים. 

6.        הרוכשים טענו כי יש לחייב את שיכון ופיתוח גם בפיצוי עבור איחור במסירת הבתים ועבור "נזק מיוחד" שנגרם להם כתוצאה מתשלום עבור מדור חלופי בתקופה בה היו אמורים לקבל חזקה בבתים. בית המשפט קבע כי חלק מן הרוכשים קיבלו פיצוי מוסכם בגין איחור במסירת הבתים, בהתאם לאמור בחוזה בינם ובין חברת שיכון ופיתוח, ועל כן יש לפצות רק רוכשים אשר לא קיבלו מאת חברת שיכון ופיתוח את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכמי הרכישה. טענת הרוכשים בעניין נזק מיוחד נדחתה בהיעדר ראיות.

7.        עוד קבע בית המשפט כי רוכשים אשר קנו את בתיהם מן הנתבעת יוכלו לקבל פיצוי של 500 ש"ח עבור ניקוי חצרות הבתים אם יוכיחו כי פנו בעניין זה לחברת שיכון ופיתוח בכתב.

8.        בית המשפט המחוזי נדרש לשאלה מהם ראשי הנזק שבגינם יש לפצות את  הרוכשים המשניים ואת הרוכשים המקוריים אשר מכרו את בתיהם לרוכשים משניים. עיון בהסכמי הרכישה השונים, כך קבע בית המשפט, מלמד שהרוכשים המקוריים שמרו על זכותם לפיצויים ולא המחו אותה לרוכשים המשניים ואילו הרוכשים המשניים היו מודעים לפגמים בבתים שרכשו. מודעותם של הרוכשים המשניים לפגמים, כך נקבע, התבטאה במחיר העסקה ועל כן אין לפצותם בגין נזקים שהתגבשו לפני מועד רכישת הבתים אלא רק עבור נזקים מאוחרים, קרי, צביעה ופינוי מן הבתים לצורך כך. עוד קבע בית המשפט כי הרוכשים המקוריים אשר מכרו את בתיהם זכאים לפיצוי בגין ליקויי בנייה מאחר שהם לא המחו את זכות התביעה הנתונה להם ומאחר שהתמורה שקיבלו עבור הבתים משקפת את שוויים המופחת כתוצאה מהליקויים. בית המשפט הוסיף וקבע כי הן הרוכשים המקוריים שמכרו את בתיהם והן הרוכשים המשניים יהיו זכאים לפיצוי מופחת בגין עוגמת נפש. ואולם, בעוד שקבע בית המשפט כי פיצויי עוגמת הנפש שיקבלו הרוכשים המקוריים אשר מכרו את בתיהם יופחתו ב-15% אחוזים, לא נקבע במפורש בכמה יופחת הפיצוי בגין עוגמת נפש שיקבלו הרוכשים המשניים.