הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה חריש נ' מליבו בנייה בע"מ

1. בפנינו ערר על החלטת השמאי המכריע, מר יעקב פז, מיום 18.7.16 (להלן: "השומה המכרעת"), בעניין היטל השבחה שנקבע עבור מקרקעין הידועים כמגרשים 4201-4203, חלק מחלקות 30-32 בגוש 9073, בשכונת הפרסה בחריש (להלן: "המקרקעין").
2. הערר הוגש על ידי הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה חריש (להלן: "הוועדה המיוחדת"), מכוח סעיף 74 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), הקובע:

"בכל מקום שקיימת לפי חוק זה זכות ערר על החלטה של ועדה מקומית או של ועדה מחוזית שסעיפים 72 ו-73 אינם חלים עליה, וההחלטה ניתנה על ידי ועדה מיוחדת, יוגש הערר לפני שר האוצר ושר הבינוי והשיכון כאחד, וכל אחד מהשרים רשאי לאצול מסמכותו לפי סעיף זה, הן בדרך כלל והן למקרה מסויים והן לסוג מסויים של מקרים, ובלבד שחבר הועדה המיוחדת לא ידון ולא יכריע בערר כאמור";

ומכוח סעיף 14(א)(4) לתוספת השלישית לחוק, הקובע כי "על החלטתו של השמאי המכריע [...] יכולים החייב בהיטל או הוועדה המקומית לערור לפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך 45 ימים מיום המצאת ההחלטה של השמאי המכריע".

3. הערר הוגש במקור לוועדת הערר המחוזית במחוז חיפה, ונדון בפניה ביום 8.5.2017. ביום 19.11.2017 ניתנה החלטת ועדת הערר המחוזית, הדוחה את הערר בהיעדר סמכות, מן הטעם כי הסמכות לדון בערר נתונה לשר האוצר ולשר השיכון ולא לוועדת הערר.
4. ביום 11.12.2017 אצלו שר האוצר ושר השיכון את סמכותם לפי סעיף 74 לחוק ו-14(א) לתוספת השלישית לחוק לוועדה זו, והאריכו את המועד להגשת ערר לגבי בקשות שהוגשו במועדן לוועדת הערר מחוז חיפה, ובלבד שיוגשו בתוך 45 ימים ממועד החלטת האצילה.
5. ביום 19.3.2018 קיימנו דיון בערר. בסופו, וכפי שיפורט להלן, החלטנו פה אחד לקבל באופן חלקי את הערר, כך שהשומה המכרעת תתוקן בהתאם להחלטתנו.

הרקע לערר

6. על המקרקעין חלות התכניות הבאות: תכנית חריש/1/א: חריש – תכנית מפורטת לשכונות צפונית והפרסה, שפורסמה למתן תוקף ביום 21.6.2012 (להלן: "התכנית"), ותכנית חריש/1/ה (פורסמה למתן תוקף ביום 13.3.2014), ששינתה הוראות בנייה לשכונות הצפונית והפרסה.
7. המשיבה, מליבו בנייה בע"מ (להלן: "המשיבה") הגישה בקשות להיתרי בנייה במקרקעין, שמספריהן 20150131-20150135 (להלן: "הבקשות").
8. ביום 15.10.2015 אושרו הבקשות בתנאים.
9. ביום 22.10.2015 נערכה שומת השבחה מטעם הוועדה המיוחדת (להלן: "שומת הוועדה המיוחדת"). על פי שומת הוועדה המיוחדת, הבקשות שאושרו כוללות תוספת בהקלה של 16 יחידות דיור בחלקה (94 יחידות במקום 78), בשיעור של כ-20%; הקלה בניוד שטחי מרפסות, ללא תוספת שטח; והקלה בתוספת קומות (בבקשות 20150131-20150134). על פי שומת הוועדה המיוחדת, הוערכה ההשבחה בסכום של 756,000 ₪, וכפועל יוצא היטל ההשבחה (50%) הינו בסכום של 378,000 ₪, למועד הקובע – 15.10.2015 (יום אישור ההקלות).
10. ביום 10.2.2016 נערכה שומת השגה מטעם המשיבה (להלן: "שומת המשיבה"). על פי שומת המשיבה, הוערכה ההשבחה בסכום של 132,000 ₪.
11. ביום 18.7.2016 נערכה השומה המכרעת, מושא ערר זה, בהתאם להוראות סעיף 14(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק. על פי השומה המכרעת, הוערכה ההשבחה בסכום של 355,680 ₪, ומכאן היטל ההשבחה בסכום של 177,840 ₪.

טענות הוועדה המיוחדת

12. הערר מופנה כנגד שלוש קביעות של השמאי המכריע, כמפורט להלן.