אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> הגנת הפחתת השווי אינה חלה כאשר ערך יתרת החלקה עלה לעומת שוויה הקודם

הגנת הפחתת השווי אינה חלה כאשר ערך יתרת החלקה עלה לעומת שוויה הקודם

תאריך פרסום : 23/08/2007 | גרסת הדפסה
ע"א
בית המשפט העליון
9749-03,165-04
22/08/2007
בפני השופט:
1. המשנה לנשיאה א' ריבלין
2. א' גרוניס
3. ע' ארבל


- נגד -
התובע:
הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית-אתא
עו"ד שמואל ברח"ד
הנתבע:
1. יורם אליהו
2. נירה אליהו

עו"ד יוסף בנקל
פסק-דין

השופט א' גרוניס:

1.        ערעורים מזה ומזה על פסק דינו המשלים של בית המשפט המחוזי בתל-אביב (כבוד סגן הנשיא ד"ר ג' קלינג) לפיו חויבה הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא (המערערת בע"א 9749/03 והמשיבה בע"א 165/04; להלן - הועדה), לשלם ליורם ונירה אליהו (המערערים בע"א 165/04 והמשיבים בע"א 9749/03; להלן ביחד - אליהו) סכום של 234,870 דולר. סכום זה נועד לפצות את אליהו הן עבור הפקעת החלק הארי של מקרקעין הנמצאים בבעלות יורם אליהו והן עבור הנזקים שנגרמו ליתרה שלא הופקעה. הועדה מלינה נגד חיובה בתשלום הפיצוי, ואילו אליהו סבורים כי יש להגדיל את סכום הפיצוי. 

רקע עובדתי

2.        יורם אליהו היה בעלים של מקרקעין בשטח של 10,760 מ"ר בקריית אתא (להלן - החלקה). נירה אליהו הינה אימו של יורם אליהו. בשל מצבו הרפואי הקשה של יורם נוהלו ענייני התובענה על ידי אימו. החלקה האמורה הייתה כלולה בתוכנית מתאר זב/24 וייעודה היה לחקלאות (להלן - התוכנית הקודמת). ביום 11.8.91 נכנסה לתוקף תוכנית זב/76 (להלן - התוכנית החדשה), אשר אושרה לפי חוק הליכי תכנון ובניה (הוראת שעה), התש"ן-1990. על פי התוכנית החדשה יועדו כ-92 אחוזים משטח החלקה להפקעה כשטח ציבורי פתוח מיוחד. יתרת החלקה נכללה ביחד עם חלקות נוספות שאינן בבעלותו של יורם אליהו בתחומי מגרש אשר יועד למגורים (להלן - המגרש). ביום 15.9.91 פורסמה הודעה בהתאם לסעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 ואילו הודעה לפי סעיף 19 לפקודה פורסמה ביום 3.1.92. אליהו הגישו תובענה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב במסגרתה עתרו למתן סעד הצהרתי אשר יבטל את ייעוד החלקה להפקעה. בפסק הדין שניתן ביום 2.6.98 נדחתה התובענה מחמת שיהוי. לאחר שאליהו ערערו לבית משפט זה, הושג בין הצדדים הסכם, אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 18.11.02 (ע"א 5623/98, להלן - הסכם הפשרה). בגדרו של הסכם הפשרה הוסכם, כי ההפקעה שבוצעה על ידי המערערת לא תבוטל. יחד עם זאת, הסכימו בעלי הדין להחזיר את התיק לבית המשפט המחוזי בכדי שיחליט בעניין תחולת סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן - החוק או חוק התכנון) על נסיבות המקרה שלפנינו ועל מנת שיקבע את שיעור הפיצויים, אם הדבר יידרש. סעיף זה אוסר על הפקעה חלקית המביאה להפחתת שוויה של יתרת החלקה שלא הופקעה (ראו פיסקה 9 להלן).

פסק הדין של בית המשפט המחוזי

3.        משהוחזר הסכסוך לפתחו של בית משפט קמא, נדרש הוא תחילה להכריע בשאלה האם המקרה שלפנינו חוסה תחת כנפיו של סעיף 190(א)(1) סיפא. עובר למתן החלטה בעניין, המציא כל אחד מן הצדדים, כאמור בהסכם הפשרה, חוות דעת של שמאי מטעמו. כמומחה מטעם הועדה פעל השמאי ג' דגני ואילו כמומחה מטעם אליהו שימש השמאי י' זרניצקי. בפסק דינו המשלים קבע בית המשפט המחוזי כי חלה הפחתה בשווי יתרת החלקה, שכן על פי התוכנית החדשה זכויות אליהו ביתרת החלקה הן בשיתוף עם בעלים אחרים. עם זאת נפסק, כי אין מקום להחיל את סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון ולחייב על פיו את הועדה להפקיע גם את יתרת החלקה. זאת, משום שהפגיעה בזכויות של אליהו ביתרת החלקה, כך על פי בית המשפט, הינה תולדה של התוכנית החדשה ולא של ההפקעה עצמה. בניגוד לעמדת הועדה, סבר בית המשפט דלמטה כי נתונה לו הסמכות לקבוע את גובה הפיצויים שיינתנו לאליהו בשל הנזקים שנגרמו להם עקב ההפקעה החלקית. סכום הפיצוי הכולל, אשר התבסס על הערכות המומחים, חולק לשניים. בגין השטח שהופקע ניתן לאליהו פיצוי בסך 150,870 דולר בהתאם לשווי הקרקע לפי ייעודה החקלאי, ואילו עבור יתרת החלקה ניתן פיצוי בסך 84,000 דולר, אשר חושב בהתאם לשווי הקרקע על פי ייעודה למגורים. סכום הפיצוי חושב בהתבסס על ההנחה כי בידי אליהו נותר לאחר ההפקעה שטח של 700 מ"ר. כן נקבע, כי לסכום הפיצוי הכולל בסך 234,870 דולר תיווסף ריבית בהתאם לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964 (להלן - החוק לתיקון דיני הרכישה), החל ממועד ההפקעה וכי הועדה תחויב בהוצאות משפט ובשכר טרחת עורך דין בסך 25,000 ש"ח. להשלמת התמונה העובדתית יצוין, כי לאחר מתן פסק הדין המשלים הגישו בעלי הדין בקשות שונות לתיקון טעויות סופר, אשר לדידם נפלו בפסק הדין. בין היתר, סברו אליהו כי בית משפט קמא נמנע בשוגג מלחייב את הועדה בתשלום הפרשי הצמדה. בקשתם לתיקון טעות זו נדחתה על ידי בית המשפט. הועדה ביקשה לתקן את הקביעה באשר לגודל השטח שהופקע בפועל ולהפחיתו ל-9,940 מ"ר במקום 10,058 מ"ר. בעלי הדין מסכימים שאכן השטח שהופקע היה 9,940 מ"ר. לפיכך, היתרה שלא הופקעה הינה 820 מ"ר.

טענות בעלי הדין

4.        הן הועדה והן אליהו מעלים טענות שונות נגד פסיקתו של בית המשפט המחוזי. הועדה מצדדת בהחלטת הערכאה דלמטה שלא להחיל על המקרה דנא את האיסור שבסעיף 190(א)(1) סיפא לחוק. אולם, היא סבורה כי בהסכם הפשרה הוסמך בית המשפט להכריע אך ורק בעניין תחולת הסעיף האמור. לדידה, ההחלטה להמשיך ולדון בשאלת הפיצוי נעשתה תוך חריגה מהוראות הסכם הפשרה. לגישת הועדה, על בית המשפט היה לנהל הליך נפרד לעניין שאלת הפיצויים, מה גם שקיימים צדדים נוספים הנוגעים לדבר. לגופו של עניין סבורה הועדה, כי ההחלטה לחייבה בתשלום פיצוי בגין יתרת החלקה שלא הופקעה אינה עולה בקנה אחד עם קביעת הערכאה דלמטה כי במקרה הנוכחי אין תחולה להגנת הפחתת השווי שבסעיף 190(א)(1) סיפא לחוק. החלטה זו אף אינה מתיישבת, כך לפי הועדה, עם המסקנה כי התוכנית החדשה הביאה להשבחת יתרת החלקה בשל שינוי ייעודה מחקלאות למגורים. זאת ועוד, הועדה מבהירה כי שני המומחים לא שללו את האפשרות שאליהו יוכלו לנצל את יתרת החלקה ולבנות עליה יחידות מגורים, חרף היותה חלק ממגרש הנמצא בבעלות משותפת. 

5.        לעמדת אליהו, שומה על בית המשפט לקבוע כי חלה הגנת הפחתת השווי, הקבועה בסעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון ולו רק בשל היקף ההפקעה. אליהו מעלים ספק האם ככלל ניתן להפקיע 90 אחוזים מחלקה כלשהי מבלי שהדבר יהיה כרוך, מיניה וביה, בפגיעה ביתרת השטח. בנוסף טוענים אליהו, כי השטח שהוקצה להם בפועל הינו בבעלות משותפת עם בעלי חלקות אחרים ועל כן נמנעת מהם האפשרות לבנות עליו כיום, כל עוד לא תוכן תוכנית בינוי מתאימה וכל עוד לא יתבצע הליך חלוקה של המגרש. תוכנית כזו טרם הוכנה, על אף שחלפו שנים רבות מאז  ההפקעה. לחלופין, טוענים אליהו כי הפקעה של כ-92 אחוזים משטח החלקה פוגעת בזכויותיהם מעבר לנדרש והינה גבוהה בהרבה משיעור השטח הממוצע - כ-53.5 אחוזים - אשר הופרש מחלקות אחרות בתחום התוכנית החדשה לצורכי ציבור. אף מן הטעם הזה סבורים הם, כי היה מקום לקבוע ששווי יתרת החלקה פחת. בנוסף, מלינים אליהו נגד גובה הפיצוי שנפסק להם. לגישתם, יש לחשב את סכום הפיצוי עבור השטח שהופקע מהם בהתאם לשווי המקרקעין בייעודם למגורים ולא על פי ייעודם הקודם, קרי הייעוד החקלאי. זאת, בין היתר בהתבסס על קביעת הערכאה דלמטה כי שוויה של יתרת החלקה ערב ההפקעה לא היה כשל "קרקע חקלאית גרידא, אלא הושפע מהצפיות לשינוי היעוד למגורים" (עמ' 4 לפסק הדין). לחלופי חלופין סבורים אליהו, כי יש מקום לפצותם על בסיס עקרון הצדק החלוקתי, בהתאם לשיעור ההפקעות הכללי לצרכי ציבור מן החלקות שבתחום התוכנית, אשר עמד על כ-53.5 אחוזים. בשל כך מבקשים אליהו לקבל פיצוי אשר היה מעמיד אותם באותו מקום לו הופקעו מהם אך כ-50 אחוזים מן החלקה כך שהיתרה הייתה מיועדת למגורים. לבסוף, קובלים אליהו הן נגד ההחלטה שלא להוסיף לפיצוי ריבית דולרית בשיעור 11 אחוזים והן נגד מיעוט שכר הטרחה בו חויבה הועדה.

דיון בטענות המקדמיות

6.        טרם שנידרש לשאלות המהותיות העומדות בלב העניין שלפנינו, עלינו להתייחס תחילה לטענות המקדמיות אשר בפי הועדה. לאור ההסכמות הדיוניות אליהן הגיעו בעלי הדין בהסכם הפשרה צומצמה המחלוקת, כך על פי הועדה, אך ורק לשאלה האם המקרה דנא בא בגדרי סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק. משכך, לא היה מקום, לגישתה, להמשיך ולדון בסוגיית הפיצוי שיש להעניק לאליהו. לראיה, מצביעה הועדה על כך שהתובענה המקורית שהגישו אליהו לבית משפט קמא הייתה על דרך של המרצת פתיחה ובה נתבקש בית המשפט להצהיר על בטלות התוכנית המפקיעה. תובענה זו, אשר לא תוקנה מעולם, לא כללה בחובה בקשה למתן סעד כספי. מסיבה זו, כך לפי הועדה, לא נכללה בחוות הדעת של השמאי דגני התייחסות לסכום הפיצוי לו אליהו זכאים. כזכור, בית המשפט דלמטה דחה מכל וכל את הטענה כי אין הוא רשאי לפסוק פיצוי לאליהו במסגרת ההליך הנוכחי. בעניין זה דעתי היא כדעתו של בית המשפט המחוזי. בהסכם הפשרה שהושג בין הצדדים נקבע במפורש, כי ההפקעה לא תבוטל אף אם נתקיימה הוראת סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון. הוסכם בין הצדדים, כי במקרה כזה תיאלץ הועדה להפקיע את כל שטח החלקה. מכאן עולה, כי בכל מקרה אליהו יהיו זכאים לפיצוי כלשהו, בין אם העניין שלפנינו בא בגדרי הוראות סעיף 190(א)(1) סיפא ובין אם לאו. הנפקות היחידה לשאלת תחולת הסעיף נוגעת לגובה הפיצוי לו יהיו אליהו זכאים. באם ייקבע כי הסעיף חל - יהיו אליהו זכאים לפיצוי מלא בעד כל החלקה, ובאם לאו - יהיו זכאים הם לפיצוי בגין ההפקעה החלקית בלבד. מסיבה זו, בצדק קבעה הערכאה דלמטה כי תכלית החזרת העניין לבית המשפט המחוזי הייתה, בין היתר, גם לשם קביעת גובה הפיצוי. ואכן, מהתחקות אחר לשון הסכם הפשרה ניתן ללמוד כי כוונת הצדדים הייתה להחזיר את הדיון לערכאה דלמטה לא רק לשם ההכרעה בעניין סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק, אלא אף בכדי שתפסוק באשר לשיעור הפיצוי לו אליהו זכאים. כפי שנאמר בהסכם הפשרה:

"אם ייקבע כי נתקיימו תנאי הסעיף הנ"ל, לא תבוטל ההפקעה אלא התוצאה תבוא לידי ביטוי בהפקעה כוללת של החלקה כולה, ובפיצוי כספי, כפי שייקבע, לו יהיו זכאים המערערים [אליהו]; ואם ייקבע שלא נתקיימו התנאים, ייקבע הפיצוי בהתחשב במצב זה (ההדגשה הוספה - א.ג)" (ע"א 5623/98 הנ"ל).

           לא זו אף זו, איני רואה כל טעם הגיוני בפיצול הדיון לשניים. פיצול כאמור כרוך בבזבוז משאבים ובהתדיינות מיותרת. דברים אלו ודאי נכונים, בהתחשב בעובדה שההפקעה נעשתה לפני שנים ועקב כך שעניינו של יורם אליהו, אשר נפגע על לא עוול בכפו מפעולת הרשות השלטונית, מתנהל בערכאות השונות זמן רב. דומה, כי הועדה אינה יכולה להלין אלא על עצמה אם חוות הדעת שהגישה אין בה די, לדעתה, לצורך קביעת שיעור הפיצוי. יוער, כי בכדי למנוע את קיפוח זכויותיה הדיוניות של הועדה, איפשר לה בית משפט קמא לחקור את השמאי מטעם אליהו מבלי שהדבר יפגע בטענותיה לעניין חוסר סמכותו לקבוע את סכום הפיצוי. יתרה מכך, לגופם של דברים, ההערכות של שני השמאים באשר לשווי הקרקע, הן על פי יעודה לחקלאות והן על פי יעודה למגורים, הינן דומות.

7.        גם דין הטענה המקדמית השנייה, בדבר אי צירוף צדדים נוספים, להידחות. נחה דעתי, כי אין בנמצא סיבה מוצדקת לעריכת דיון נוסף בעניין הפיצויים אשר עלול להימשך זמן רב, אך בשל הצורך לצרף להליך צדדים שלישיים, אשר ייתכן וחבים אף הם בתשלום פיצוי בשל מעשה ההפקעה. יתרה מכך, טענה זו אף אינה מתיישבת עם ההסכמות השונות אליהן הגיעו בעלי הדין בעבר. כך, בהסכם הפשרה הובהר במפורש, כי הטענה בנוגע לחבותם של גופים נוספים אינה יכולה לשמש כטענת הגנה בפני תביעתם של אליהו. כפי שצוין שם:

"רשמנו בפנינו את הודעת בא כוח המשיבה הראשונה [הועדה], שלעניין מתן הפיצוי למערערים [אליהו], אם ייקבע שיש ליתן פיצוי כזה, שומרת המשיבה על זכותה כלפי הועדה המקומית לתכנון ובנייה זבולון והועדה לבניין ולמגורים מחוז חיפה, או כל גוף אחר, לטעון בדבר חובתם הם לשאת בפיצוי כפי שייקבע, כולו או חלקו, אך מבלי שטענה זו תהווה לה הגנה בפני התביעה של המערערים" (ע"א 5623/98 הנ"ל).

           לאחר שהוחזר העניין לבית המשפט המחוזי, הוחלט בהסכמת הועדה למחוק את הועדה לבניה ולמגורים מחוז חיפה מן ההליך שנוהל שם. באותה בקשה, צוין במפורש כי הועדה שומרת לעצמה את הזכות לתבוע צדדים שלישיים בהליך נפרד, ככל שיהיה צורך בכך. על כן, החלטתו של בית המשפט לדון בשיעור הפיצויים בדין יסודה. אם הועדה סבורה כי גם על צדדים נוספים מוטלת החובה להשתתף בתשלום הפיצוי לאליהו, אפשר שפתוחה בפניה הדרך לנקוט הליך בעניין.        

המסגרת המשפטית

8.        הערעור דנא מעורר שתי שאלות עיקריות. האחת, נוגעת לתחולתו של סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק על ענייננו. השנייה נסובה סביב גובה הפיצוי שיש לפסוק לאליהו. לפני שנפנה לבחינה של השאלות האמורות עלינו להתייחס לעקרונות יסוד הנוגעים לפגיעה על ידי תוכנית ולפיצויי הפקעה. כפי שנראה, אותם עקרונות יסוד מרחפים מעל שתי השאלות בהן נדון בהמשך. ניטול מקרה דוגמת זה שאירע בענייננו בו תוכנית חדשה מייעדת קרקע לצורכי ציבור. הפגיעה בבעל הזכות במקרה כזה הינה דו שלבית: בשלב הראשון נגרמת הפגיעה על ידי התוכנית עצמה, שהרי היא מייעדת קרקע שלא הייתה מיועדת לצורכי ציבור לצרכים כאלו. בשלב השני, גורמת הלקיחה השלטונית להעברת הזכות בקרקע מבעל הזכות המקורי לרשות הציבורית, וזאת כתוצאה מן ההפקעה עצמה. מאז פסק דינו של בית משפט זה בבג"ץ 62/61 זקס נ' הועדה המקומית לבנייה ולתכנון עיר ירושלים, פ"ד טו 1516 (1961), מקובל עלינו שהפיצוי בגין הפגיעה הדו שלבית מתפצל אף הוא. בעל הזכות זכאי תחילה לפיצוי עקב הפגיעה על ידי התוכנית שלא בדרך ההפקעה, מכוח סעיף 197 לחוק. עם ביצועה של ההפקעה, זכאי הוא לפיצוי בגין הפגיעה הנוספת, זו הנובעת מנטילתה של הזכות במקרקעין, בנבדל מן הפגיעה התכנונית. יצוין, כי אליהו לא הגישו תביעה בגין הפגיעה התכנונית. אין ספק שהמועד להגשת תביעה כזו חלף זה מכבר. מתברר, כי אליהו פנו בשנת 2003 לשר הפנים על מנת שיאריך את המועד להגשת תביעה על פי סעיף 197 לחוק. השר החליט בשנת 2004 להאריך את המועד עד 90 ימים לאחר מתן פסק דין חלוט בתובענה שהגישו אליהו. על רקע זה נוכל לפנות לדיון בשתי השאלות שציינו כסדרן.

9.        הוראת החוק החשובה לענייננו מצויה בסעיף 190(א)(1) לחוק, ובה נקבע בזו הלשון:

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ