השופט י' דנציגר:
לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כבוד השופט י' עמית) מיום 23.11.2007 בדונו במאוחד בת.א. 772/05 ובת.א. 140/05. בפסק דינו של בית המשפט המחוזי נקבע כי המערערים, שהיו נושאי משרה בחברות שבבעלותם, חבים באופן אישי בגין אי הבטחת חלק מכספיהם של המשיבים, רוכשי דירות נופש, בהתאם לאמור בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות, התשל"ה-1974 (להלן: חוק הבטחת השקעות). יש להעיר כי במסגרת פסק הדין נדחתה תביעת המשיבים לפיצוי בגין ראשי נזק שלא לפי חוק הבטחת השקעות, מכוח הדוקטרינה של הרמת מסך.
העובדות הצריכות לעניין
1. המשיבים 2-1 והמשיבים 4-3 התקשרו עם חברת בולוס גד תיירות ומלונאות בע"מ (להלן: בולוס תיירות) בהסכם (להלן גם:הסכם הרכישה) לפיו רכשו דירת נופש בפרויקט "פנינת הים" במבואותיה הדרומיים של עכו, פרויקט שכלל הקמת מגדל דירות נופש בן 33 קומות (להלן: הפרויקט). הסכם הרכישה עם המשיבים 2-1 נחתם ביום 12.3.2001 והסכם הרכישה עם המשיבים 4-3 נחתם ביום 28.1.2001. על פי הסכמי הרכישה, החזקה בדירות הייתה אמורה להימסר למשיבים עד לסוף חודש יוני 2003.
2. עוד נציין, כי חברת בולוס תיירות הינה חברת בת של חברת בולוס גד בע"מ, והמערערים שלפנינו הם המנהלים והבעלים של שתי החברות. הפרויקט נבנה בליווי פיננסי של "כלל חברה לביטוח בע"מ" (להלן: "כלל"), שהנפיקה לרוכשי הדירות בפרויקט פוליסות ביטוח בהתאם לקבוע בסעיף 2(2) לחוק הבטחת השקעות (להלן: פוליסות הביטוח). זהו גם המקום לציין כי על המקרה דנן לא חלים תיקונים 4 ו-5 לחוק הבטחת השקעות (ראו: חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 4), התשס"ח - 2008; חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 5), התשס"ח - 2008) שכן אלו נכסו לתוקפם במועד מאוחר יותר (תיקון מס' 4 ותיקון מס' 5 התקבלו בכנסת ביום 31.3.2008 ופורסמו ברשומות ביום 6.4.2008. על פי סעיף 7(א) לתיקון מס' 4 וסעיף 7 לתיקון מס' 5, תחילתם של החוקים המתקנים היתה בחלוף שישה חודשים מיום פרסומם).
3. בעקבות קשיים כלכליים קרסו חברות בולוס תיירות ובולוס גד בע"מ ונעצרה בניית הפרויקט, כאשר במקום ניצב שלד של מגדל בגובה של 13 קומות (מתוך 33 הקומות שתוכננו במקור). עד לאותו שלב, בו קרסו שתי החברות, שילמו המשיבים את החלק הארי בתמורה לדירות בהתאם להסכמי הרכישה, וכנגד מרבית הסכום הונפקו להם פוליסות ביטוח על ידי "כלל".
4. מחיר דירתם של המשיבים 2-1 על פי הסכם הרכישה עמד על 440,171 ש"ח בצירוף מע"מ. בפועל, שילמו המשיבים 2-1 סך של 462,814 ש"ח. יש לציין כי לגבי סכום זה הייתה מחלוקת בין המערערים למשיבים 2-1. המשיבים 2-1 טענו כי שילמו 467,614 ש"ח, אולם בית המשפט המחוזי העדיף את גרסת המערערים וקבע כי הסכום שהמשיבים 2-1 שילמו עמד כאמור על סך של 462,814 ש"ח. בערעור שלפנינו לא חלקו הצדדים על קביעה זו. יחד עם זאת, פוליסת הביטוח שהנפיקה "כלל" למשיבים 2-1 היתה בסכום של 400,150 ש"ח בלבד. דהיינו, סכום בסך 62,664 ש"ח ששילמו המשיבים 2-1 לא הובטח בפוליסת הביטוח וכן לא הובטח בכל בטוחה שהיא על פי חוק הבטחת השקעות.
5. אשר למשיבים 4-3, הרי שעל פי הסכם הרכישה מחיר דירתם עמד על סך של 723,632 ש"ח. בפועל, שילמו המשיבים 4-3 סכום בסך 747,300 ש"ח. גם למשיבים 4-3 לא הונפקה פוליסת ביטוח על כל הסכום ששולם, אלא על סכום בסך 691,300 ש"ח בלבד. דהיינו, סכום בסך 56,000 ש"ח ששילמו המשיבים 4-3 לא הובטח בכל בטוחה שהיא על פי חוק הבטחת השקעות.
6. משנוכחו המשיבים לדעת כי הפרויקט אינו עתיד להתקדם, הם הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה כנגד "כלל" בדרישה למימוש פוליסות הביטוח. בנוסף, תבעו המשיבים 2-1 גם את חברות בולוס תיירות ובולוס גד בע"מ. תחילה סירבה "כלל" לפרוע את פוליסות הביטוח, אולם בהמשך, חתמו הצדדים על הסכמי פשרה על פיהם שילמה "כלל" למשיבים את מלוא סכום פוליסות הביטוח בצירוף הפרשי הצמדה למדד וכן נפסקו לזכות המשיבים הוצאות משפט. עוד נקבע במסגרת הסכמי הפשרה, כי הערות האזהרה שנרשמו לטובת המשיבים יוסבו על שם "כלל". להסכמי הפשרה ניתן תוקף של פסק דין על ידי בית המשפט המחוזי (ראו: החלטת כבוד השופט י' עמית מיום 18.12.2005 בעניינם של המשיבים 4-3 והחלטת כבוד השופט י' עמית מיום 8.1.2006 בעניינם של המשיבים 2-1). בין לבין, הגישו המשיבים לבית המשפט המחוזי כתב תביעה מתוקן שבו עתרו לחייב את המערערים באופן אישי בסכומים שלא הובטחו על פי חוק הבטחת השקעות, בסכומים נוספים ששולמו לטענתם לחברות בולוס תיירות ובולוס גד בע"מ וכן בפיצויים בגין הפרת הסכמי הרכישה ועגמת הנפש.
פסק דינו של בית המשפט המחוזי
7. בית המשפט המחוזי דחה את תביעתם של המשיבים, למעט החלק המתייחס לסכומים שלא הובטחו בבטוחה מתאימה על פי חוק הבטחת השקעות. נקבע כי על המערערים לשלם סכומים אלו למשיבים.
8. במסגרת נימוקיו, דחה בית המשפט המחוזי את טענת המערערים לפיה מהרישא של סעיף 2 לחוק הבטחת השקעות עולה כי המוכר זכאי לקבל עד 15% מהתמורה ללא מתן בטוחות כלשהן לקונה. בית המשפט המחוזי קבע כי כל עוד לא שילם רוכש הדירה סכום העולה על 15% ממחיר הדירה, המוכר פטור מלהבטיח את כספו. ואולם, מעת ששילם הקונה ולו שקל אחד מעבר ל-15% ממחיר התמורה, ניצב להגנתו חוק הבטחת השקעות והמוכר מחויב להבטיח את כל הסכומים ששולמו על ידי הקונה. בהקשר זה, הוסיף בית המשפט המחוזי וקבע כי טענת המערערים אינה עולה בקנה אחד, גם עם לשון חוק הבטחת השקעות ואף עם תכליתו, שנועדה להבטיח השבה ריאלית של כל הסכומים ששולמו על ידי הרוכש. בית המשפט המחוזי המשיך וקבע, כי חוק הבטחת השקעות הוא חוק קוגנטי, בעל אופי צרכני-פטרנליסטי וככזה, יש לפרשו לטובת רוכש הדירה. נקבע, כי בפרשנות חוק הבטחת השקעות ניתן לערוך אנלוגיה עם הפרשנות שניתנה בפסיקה להוראה חוזית לפיה מוכר דירה פטור מלשלם פיצוי לקונה בגין איחור במסירה של עד תקופה מסוימת, למשל איחור שאינו עולה על 90 יום. נקבע כי הפסיקה פירשה הוראה מעין זו באופן שהחל מהיום ה-91 לאיחור במסירת החזקה בדירה, חייב המוכר לשלם לרוכש הדירה פיצוי החל מהיום הראשון של האיחור, אלא אם הוסכם במפורש אחרת.
9. לאור האמור, הגיע בית המשפט המחוזי למסקנה, לפיה על חברת בולוס תיירות היתה מוטלת החובה להבטיח את כל הסכומים ששולמו על ידי המשיבים בבטוחה מתאימה לפי חוק הבטחת השקעות. בשלב הבא, עבר בית המשפט המחוזי לבחינת השאלה, האם ראוי במקרה דנן לחייב את המערערים באופן אישי בסכומים שלא הובטחו על ידי חברת בולוס תיירות.
10. בית המשפט המחוזי השיב על שאלה זו בחיוב וקבע כי על המערערים כבעלי מניות וכמנהלים של חברות בולוס תיירות ובולוס גד בע"מ, היתה מוטלת החובה להבטיח כי כספי הרוכשים יועברו במלואם לחשבון הליווי, כנגד הנפקת פוליסה או בטוחה מתאימה אחרת. אי הטלת אחריות אישית על המערערים, קבע בית המשפט המחוזי, משמעה ריקון מתוכן של הסנקציה הפלילית הקבועה בסעיף 4 לחוק הבטחת השקעות, המאפשרת להטיל על מוכר הדירה (בניגוד לתאגיד), עונש של מאסר בפועל. נקבע, כי תקנת הציבור מחייבת שלא לאפשר למוכר להתחמק מהחובה הקוגנטית הקבועה בחוק הבטחת השקעות, של מתן בטוחה לכספי הרוכש, וכי על בית המשפט למנוע מצב בו בעל שליטה ואורגן בחברה יסתתר מאחורי מסך ההתאגדות אם יתברר שכספי רוכשי הדירות אינם מובטחים במלואם באחת הבטוחות על פי חוק הבטחת השקעות.
11. בית המשפט המחוזי המשיך וקבע כי כדי להטיל אחריות אישית על המערערים בגין אי המצאת בטוחה על מלוא הסכום, אין צורך במקרה דנן להיזקק לדוקטרינה של הרמת מסך. נקבע, כי אחריותם האזרחית, האישית, של המערערים נובעת מעוולת הרשלנות או מהעוולה של הפרת חובה חקוקה והיא נסמכת על הקבוע בסעיף 12 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: פקודת הנזיקין). לצד האחריות הנזיקית, נקבע כי ניתן להטיל על המערערים אחריות גם במישור החוזי, כמי שעמדו מאחורי הפרת ההתחייבות של חברות בולוס תיירות ובולוס גד בע"מ, להבטיח את כספם של המשיבים במלואו, או כמי שאפשרו לחברות בולוס תיירות ובולוס גד בע"מ לנהוג בחוסר תום לב בכך שלא דאגו להבטיח את כל הסכומים ששולמו על ידי המשיבים, זאת באנלוגיה להטלת אחריות אישית על אורגן של תאגיד בשל ניהול משא ומתן שלא בתום לב.
12. בנוסף, התייחס בית המשפט המחוזי לטענת המערערים לפיה לקראת סוף שנת 2001 הוסכם בין "כלל" לבין חברת בולוס תיירות כי חלף פוליסות הביטוח תרשום בולוס תיירות לזכות רוכשי הדירות הערות אזהרה, כפי שאכן נעשה. המערערים ניסו לטעון כי רישום הערות האזהרה היווה בטוחה מספקת לכספי המשיבים וכי במסגרת הסכמי הפשרה עם "כלל" ויתרו המשיבים על הערות האזהרה שנרשמו לזכותם, ומשכך, אין להם להלין אלא על עצמם. בית המשפט המחוזי דחה טענות אלה וקבע כי המנגנון להחלפת פוליסות הביטוח ברישום הערות האזהרה לא נכנס לתוקפו ביחס למשיבים. חלף רישום הערות האזהרה, המשיבים היו אמורים להחזיר את פוליסות הביטוח ולקבל החרגה של הדירות משטר המשכנתא שנרשם לזכות "כלל". ואולם, מששילמה "כלל" את המגיע למשיבים על פי פוליסות הביטוח, היא נכנסה בנעליהם והערות האזהרה שנרשמו לזכות המשיבים הוסבו לטובתה. מכל מקום, נקבע כי הערות האזהרה שנרשמו לזכות המשיבים לא עמדו בתנאים הקבועים בתוספת לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), התשל"ה - 1975 (להלן: תקנות המכר). נקבע, כי המשיבים שילמו את החלק הארי ממחיר הדירה, הרבה מעבר למדרג התשלומים הקבוע בתקנות המכר, עוד בטרם הושלמה הקמת השלד של מגדל הדירות בפרויקט.
13. בהקשר זה הוסיף בית המשפט המחוזי וקבע כי לא נעלמה מעיניו טענת המערערים לפיה המשיבים נפלו "בקו התפר", במועד שבו "כלל" ביקשה לצאת מהפרויקט כנגד רישום הערות אזהרה והחזרת פוליסות הביטוח שהנפיקה. נקבע, כי אין בטענה זו כדי להושיע את המערערים מאחר שגם הבטוחה בדמות רישום הערות אזהרה לא עמדה כאמור בתנאי התקנות המכר, כך שבפועל, נוצר מצב בו כספם של המשיבים לא היה מובטח כדין. לפיכך, התקבלה תביעתם של המשיבים ונקבע כי יש לחייב את המערערים באופן אישי בסכומים ששולמו על ידי המשיבים תמורת הדירות ולא הובטחו בפוליסות הביטוח של "כלל".
14. בהמשך, עבר בית המשפט המחוזי לדון בשאלה - אם יש מקום לחייב את המערערים גם ביתר הסכומים שנתבעו על ידי המשיבים מכוח הדוקטרינה של הרמת מסך. בעניין זה, קבע בית המשפט המחוזי, כי טענותיהם של המשיבים הינן כוללניות ולא מפורטות. כן נדחתה טענת המשיבים לפיה המערערים הסתירו מהם את מצב חברות בולוס תיירות ובולוס גד בע"מ עובר לכריתת הסכמי הרכישה. נקבע, כי הסכמי הרכישה נחתמו בתחילת שנת 2001 ואילו הפרויקט נקלע לקשיים בסוף שנת 2001 בשל האטה בקצב המכירות. כן נקבע, כי טענתם של המשיבים לפיה המערערים התחייבו לפצות אותם באופן אישי בגין נזקים שייגרמו להם במידה והחברות יפרו את התחייבויותיהן כלפיהם, הינה בלתי סבירה. עוד נקבע, שכתבי התביעה המקוריים לא הוגשו כנגד המערערים והדבר מלמד כי המשיבים לא סברו תחילה כי יש מקום לחייב את המערערים באופן אישי בגין כלל נזקיהם. לפיכך, קבע בית המשפט המחוזי כי ביחס ליתר הסכומים שנתבעו על ידי המשיבים אין מקום לייחסם באופן אישי למערערים או להרים את המסך בין המערערים לבין חברות בולוס תיירות ובולוס גד בע"מ.
