אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> האם מערכות מיזוג אויר, חשמל ומעליות ייחשבו למקרקעין או מיטלטלין?

האם מערכות מיזוג אויר, חשמל ומעליות ייחשבו למקרקעין או מיטלטלין?

תאריך פרסום : 19/02/2014 | גרסת הדפסה
ע"א
בית המשפט העליון
2587-12
08/07/2013
בפני השופט:
1. ח' מלצר
2. י' עמית
3. ד' ברק-ארז


- נגד -
התובע:
מלונות צרפת ירושלים בע"מ
עו"ד גיל גריידי
עו"ד שלמה אביעד זידר
הנתבע:
מנהל מס שבח אזור ירושלים
עו"ד עמנואל לינדר
פסק-דין

השופט י' עמית:

           מערכות מיזוג אויר, חשמל ומעליות - האם למקרקעין או למטלטלין ייחשבו? על כך נסב הערעור שבפנינו.

העובדות הצריכות לעניין ופסק דינה של ועדת הערר

1.        זו המערכה השניה שמנהלת המערערת בהמשך לעיסקה בה רכשה את מלון "נובוטל" בירושלים.

           בתחילת שנות התשעים החלה חברת "יונה מלונות בע"מ" (להלן: יונה מלונות) לבנות מלון של כ-400 חדרים במתחם מנדלבאום בירושלים. המערערת ביקשה לרכוש את המלון כשהוא מושלם על ציודו ומערכותיו, אך בגין אי יכולתה של יונה מלונות להעמיד בטוחות לתשלומים ששולמו על ידי המערערת, הוסכם בין הצדדים כי המלון יימכר במצבו כפי שהוא ("as is") טרם השלמת הבנייה תמורת סכום של 28 מיליון דולר, ובהמשך יונה מלונות תשלים את בניית המלון במסגרת הסכם קבלנות תמורת 16 מיליון דולר. בהתאם לכך דווחה העיסקה על ידי הצדדים, והמערערת שילמה מס רכישה על פי תמורה של 28 מיליון דולר. המשיב סבר כי פיצול העיסקה הוא מלאכותי ויש לראות את שווי העיסקה על פי הסכום הכולל. בסופו של יום הגיעה המחלוקת לפתחו של בית משפט זה, אשר קיבל את עמדת המשיב וקבע כי בחינת מכלול הנסיבות מביאה למסקנה "כי ההסכם הראשון וההסכם השני מגבשים עיסקה אחת שמהותה הכלכלית האמיתית היא מכר בית מלון מוגמר תמורת סך של 44 מליון דולר" (ע"א 2330/04 מנהל מס שבח אזור ירושלים נ' מלונות צרפת ירושלים בע"מ (21.5.2006)). בכך הסתיימה לה המערכה הראשונה.

2.        במערכה השנייה חזרו הצדדים אל ועדת הערר על מנת לקבוע מהו שווי מס הרכישה אשר חל על חלק המקרקעין של המלון, להבדיל מהמטלטלין. המערערת טענה כי שווי המטלטלין עומד על 16 מליון דולר, בהתאם לשווי שנקבע בחלק השני של העיסקה. לטענתה, מלון מוגמר כולל בתוכו גם חלקים מהותיים שאינם בגדר מקרקעין, לרבות ציוד, ריהוט ומערכות. המחלוקת בין הצדדים נסבה בעיקרה על המערכות הבאות: מיזוג אויר, מעליות, חשמל ואינסטלציה. המערערת טענה כי כל אחת מהמערכות הנ"ל ניתנת להפרדה לחלקים שונים, כגון מעבים, מדחסים, מפוחים, לוחות פיקוד, מנועים, תאי מעליות ואפילו כבלים וחיווט חיצוני.

3.        ועדת הערר דחתה את טענת המערערת, וקבעה כי על מנת להחליט מה הם רכיבי המטלטלין בעיסקה הכוללת, יש לבחון כל רכיב בנפרד.

           נקבע כי מעליות בבית מלון אינן בגדר פריט או רכיב שניתן להפרדה מהמקרקעין, באשר המעלית על כל המערכות הקשורות בה מהווה חלק אינטגרלי של מבנה המלון ומותאמת במיוחד לצורכי המלון. לכן, העובדה שניתן לפרק פיזית את המעלית ומערכותיה אינה מספיקה בכדי להפוך את המעלית למטלטלין.

           כך נפסק לגבי מערכת החשמל והתאורה. נקבע כי להבדיל מנברשות וגופי תאורה, אשר יש לראותם כמטלטלין, הרי שגם אם ניתן מבחינה טכנית לפרק את מערכות החשמל ולעשות שימוש זה או אחר בחלקים "יד שניה", ערכם ושוויים כמשומשים יהיו פחותים לאין שיעור מערכם בעת הרכבתם והתקנתם לראשונה. כך, גם אם ניתן לפרק שנאים, מתגים, שקעים ומפסקים, הרי ערכם לאחר הפירוק יהיה נמוך כחומר גלם, ועל אחת כמה וכמה שכך גם חיווט החשמל אותו יש לראות כחלק אינטגרלי ובלתי נפרד מן המבנה.

           לאותה מסקנה הגיעה הוועדה גם לגבי מערכות מיזוג האויר, תוך אבחנה בין מכשיר ביתי חיצוני שאינו פועל על בסיס "מיזוג מרכזי", לבין מערכת מיזוג מרכזית ומובנית אשר כוללת גם את הצנרת, התעלות, המפוחים, המכונות והמנועים המפעילים את מערכת המיזוג.

4.        על רקע קביעה זו דחתה הוועדה את "כלל האצבע" עליו הסתמכה המערערת, ולפיו היחס בין מקרקעין למטלטלין בבית מלון מוגמר הוא של 60% מקרקעין ו-40% מטלטלין. הוועדה דחתה את חוות דעת המומחה מטעם המערערת, אשר התבססה על אחוזים משווי העיסקה, באשר המומחה לא ביסס את חוות דעתו על בדיקת חשבוניות וקבלות. מנגד, אימצה הוועדה את עמדתו של העד מטעם המשיב, אשר בדק את מסמכי העיסקה והתבסס בעיקר על מסמך הערכת עלויות אשר נערך בשעתו על ידי אדן הנדסה בע"מ עבור יונה מלונות. בנוסף, הסתמך המשיב על חוות דעתו של השמאי פרמינגר, שהעריך מטעם מרכז ההשקעות את העלויות להשלמת המלון. לחוות דעת זו צורף האומדן של אדן הנדסה, הערכה של אדריכל ולוח זמנים לביצוע. מתוך מסמכים אלה נקבע כי יש להפחית את עבודות הגמר המהוות חלק אינטגרלי של המבנה, שווי המעליות, מערכות מיזוג האויר ומערכות החשמל והתאורה. מנגד, הסכימה הוועדה להכיר בסעיפי הטלפוניה, תקשורת פנים ומיחשוב כמטלטלין, למעט חיווט ותשתית המחוברים חיבור של קבע לצורך הפעלת המיחשוב.

           בשורה התחתונה אימצה הוועדה את הערכת המשיב, המבוססת על הערכות אדן הנדסה, והכירה בסכום של 4.56 מיליון דולר בגין ציוד, ריהוט ואביזרים שאותם יש לראות כמטלטלין, לעומת סכום של  16 מיליון דולר כטענת המערערת.

           על כך נסב הערעור שבפנינו.

טענות הצדדים בערעור

5.        המערערת התמקדה בטענה כי ועדת הערר נתנה משקל מכריע לכך שהמערכות השונות הותאמו למידותיו של המלון, ולכן יקשה למוכרם בשוק "יד שניה". לטענת המערערת, המדובר ברכישת מלון חדש, וברי כי הסכום ששולם עבור הפריטים השונים הינו על פי שווי של נכסים חדשים. אין כל נפקא מינה לכך שערכו של נכס חדש, שנרכש מלכתחילה בהתאמה למקום ספציפי, יורד בצורה משמעותית לאחר פירוקו. שולחן חדש, שנרכש והותאם למידות ספציפיות בבית מסוים, אפילו אם חובר עם ברגים לרצפה, מהווה מטלטלין למרות שאם יימכר בשוק כ"יד שניה" ערכו ירד פלאים. בדומה, כך גם מערכות המיזוג, החשמל והמעליות.

6.        המערערת טענה כי המבחן באמצעותו יש להבדיל בין מטלטלין ומקרקעין הוא המבחן הפיסי. דהיינו, יש להבחין בין מחובר שאינו ניתן להפרדה או שהפרדתו כרוכה בגרימת נזק בלתי הפיך וחמור למחובר או למקרקעין, שאז יש לראות את החיבור כ"חיבור של קבע". ולהיפך, מקום בו המחובר ניתן להפרדה ללא נזק של ממש למקרקעין או למחובר, הרי שיש לראותו כ"מטלטלין" גם אם ערכו בשוק "יד שניה" יפחת בצורה ניכרת. 

           המערערת הסתמכה על פסק דינו של בית משפט זה בע"א 8817/04 עיריית רמת גן נ' מנהל מס שבח מקרקעין (8.3.2006) (להלן: עניין עיריית רמת גן). באותו מקרה, עמדה לדיון עיסקה של רכישת אולם תיאטרון ואודיטוריום עירוני על ציודו ומערכותיו. וכך נאמר שם:

"15. האם יש לכלול בשווי הרכישה של המקרקעין הנדונים, גם את שוויו של הציוד והמיטלטלין שהותקנו בתיאטרון כמפורט במפרט הטכני המצורף לחוזה הרכישה, ואשר נכלל כחלק מהתמורה על-פי החוזה? ובענייננו, יש להחליט האם נכון הוא לכלול בשווי הרכישה של המקרקעין גם את ציוד התאורה וההגברה, מסך, צגים חשמליים, כסאות, במה, מראות, מערכות מיזוג אוויר ועוד.

16.      לשיטתי, מחוברים הניתנים להפרדה, אינם בגדר מקרקעין לעניין חוק מיסוי מקרקעין. בענייננו, הכללתם של חפצים כגון אלו המתוארים לעיל בחישוב סך שווי הרכישה, לצורך חישוב סכום מס הרכישה מתוכו, איננה נראית כמתיישבת נכונה עם תכלית החקיקה. שהרי, אין לייחס תכלית, למסות מיטלטלין כגון אלו, במסגרת מס הרכישה בגין רכישת מקרקעין. במקרה דנן, מדובר כאמור בחפצים, אשר על-ידי הסרת ברגים שבים להיות ניידים ואינם מאבדים את אופיים או זהותם העצמאיים, ומהווים למעשה מיטלטלין. לפן זה יש חשיבות מכרעת, ויש לאבחן בין ציוד שכזה, לבין מיטלטלין שאין הדבר כך לגביהם. לפיכך, בענייננו, נראה כי המיטלטלין והציוד אכן אינם חלק מן המבנה המקרקעין".

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ