דרבן השקעות בע"מ נ' ועדה מחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז ואח'

פסק דין

העותרת היא בעלת זכויות בנכס שבחלקות 15-18 בגוש 6784 ברחוב המלאכה בחולון (להלן: "בנין העותרת"). המשיבה 3 (להלן: "הכריכיה") היא בעלת נכס הגובל בבנין העותרת.

הכריכיה הגישה בקשה למתן היתר בנייה, הכולל מספר הקלות. בין היתר בקשה הכריכיה הקלה של:

"תוספת כבס (רמפה) בגבול הצפוני למגרש, עד החניות על הגג של ק"א, מגרש צמוד. מתן הקלה של כבס עליית הרכבים עד הגג ק"א, בגבול המגרש הצפוני, לא בקירוב מגורים ולא מבנה ציבורי, משרדים".

העותרת הגישה ביום 30.9.09 התנגדות להקלה. ביום 2.7.09, לאחר שהתקיים סיור של ועדת המשנה של המשיבה 2 (להלן: "הוועדה המקומית") הוחלט לדחות את ההתנגדות שכן "מגרש המתנגדים יורד מתחת למפלס הרחוב. הרמפה המבוקשת ממשיכה משטח לטעינה ופריקה הנמצא במפלס הרחוב".

העותרת הגישה ערר על החלטה זו. ביום 21.12.09 התקיים דיון בערר חל/09/5254, וניתנה החלטתה של המשיבה 1 (להלן: "ועדת הערר"), שדחתה את הערר. החלטה זו היא נושא העתירה הנוכחית.

העותרת טענה כי המחוקק הגביל את סמכותה של הוועדה המקומית להעניק הקלות, רק למקרים בהם ההקלה איננה מהווה "סטייה ניכרת" מהתוכנית. גם כאשר ההקלה אינה מהווה סטייה ניכרת, הרי – כך נטען – מוסד ההקלה צריך להיות חריג. הנטייה היא להזדקק להקלות בצמצום, ודאי כאשר מדובר במבנה חדש יחסי, שההיתר להקמתו התקבל בשנים האחרונות. במסגרת השיקולים ביחס למתן הקלה, יש לקחת בחשבון בין היתר את אי הנוחות שההקלה עלולה לגרום לצד ג'.

העותרת טענה כי ההקלה המבוקשת מהווה סטייה ניכרת, ולכן לא ניתן היה לאשר אותה – אלא בדרך של תוכנית נקודתית שתקנה לעותרת הגנה, הן באפשרות להתנגד לה, והן באפשרות לתבוע את ירידת ערך המקרקעין בהתאם לס' 197 לחוק התכנון והבנייה. לטענת העותרת, נטל השכנוע כי ההקלה אינה מהווה סטייה ניכרת, מוטל על מבקש ההקלה. העותרת טענה כי במקרה דנן, הרמפה לא נועדה למעשה לשמש לגישה לחניות על גג המבנה, אלא היא נועדה לשמש לפריקה וטעינה במפלס א' של המבנה. מסקנה זו נובעת, כך נטען, מעמדתה של הכריכיה עצמה, בכתב התשובה שלה לערר, בו היא ציינה כי הרמפה נועדה ל"רכב ושינוע סחורות אל קומה א' של המבנה, לרבות חניה תפעולית של רכבים אלה".

מכאן, כי הרמפה אמורה לשמש מקום חניה תפעולית למשאיות לשם פריקתן אל המבנה התעשייתי. קומה א' תהפוך באמצעות הכבס לקומת קרקע נוספת, במבנה בו יש כבר קומת קרקע. העותרת טענה כי ועדת הערר לא פעלה על פי חובתה, ולא אספה נתונים ביחס לתשתית העובדתית, והיא לא ביררה מה מטרת הכבש, ולמה הוא נועד לשמש.

עוד נטען כי ועדת הערר הפכה את היוצרות, ושמה בראש מעייניה רק את השיקולים של הכריכיה, ולא את אלה של העותרת, ומשום כך יש לבטל את החלטתה. ועדת הערר התעלמה מכך כי מוסד ההקלה הוא חריג, וכי אין להפוך אותו למסלול "עוקף תכנון".

הוועדה המקומית טענה בסיכומיה כי ניתן היה לאשר את כבש הגישה ללא הליך של הקלה, מכוח תקנה 4.09 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל – 1970, אולם, מחמת הספק נהגה הוועדה במשך השנים לאשר כבשי גישה לחניות בהליך של הקלה.

לטענת הוועדה המקומית, במקרה הנדון תקנה 2(6) לתקנות התכנון והבנייה (סטטיה ניכרת מתוכנית) התשס"ב – 2002 (להלן: "תקנות סטיה ניכרת") אינה רלוונטית, והתקנה הרלוונטית היא תקנה 4(1)(ח) לתקנות הנ"ל. עוד נטען כי יש לפרש את תקנה 4(1)(ח) כחל גם על כבש גישה לחניה תפעולית, ולא רק על כבש גישה לחניה.

הכריכיה טענה בסיכומיה כי אין מקום להתערב בהחלטתה של ועדת הערר, שפעלה בתום לב וללא חריגה ממתחם הסבירות. הוועדה בחנה את הנושא בקפידה, ובית המשפט אינו אמור להתערב בשיקוליה במקרה כזה. הוועדות אף קבעו כי קיומה של הרמפה לא ישנה לרעה את מצבה של העותרת, וכי הרמפה תהיה המשך ישיר למשטח פריקה וטעינה המצוי דורמית למיקום תחילת הכבש על פי ההקלה. הכריכיה העלתה גם טענות ביחס לפירוש המונח "חניה" ולגישתה יש לתת בהקשר זה משקל יתר לפרשנות שניתנה למונח זה על ידי ועדת הערר שקבעה כי המונח הזה כולל גם חניה תפעולית. חניה על פי הטענה אינה נמדדת במשך הזמן שלה, אלא במהות הפעולה, ומבחינה זו אין הבדל בין הגעה לחניה לצורך חניית המכונית לפרק זמן ממושך, לבין חניה תפעולית.

המשיבה 1 לא הגישה סיכומים, ככול שנראה בשל שביתת הפרקליטים. מאחר שכפי שיפורט להלן, אני סבורה כי דין העתירה להידחות, ניתן פסק דין זה ללא סיכומים מטעם המשיבה 1.

דיון

תקנה 2 לתקנות סטייה ניכרת קובעת כי "סטייה ניכרת" מתוכנית לענין ס' 151 לחוק התכנון והבניה היא:

"(6) בניית מעבר לקו שנקבע בתוכנית כגבול לבניה מצדי המגרש, למעט אחת מאלה:

(א) בניית קיר עם פתחים לרבות בליטה או גזוזטרה החורגת ב-10% או פחות, מהמרווח שנקבע בתוכנית בצדי המגרש והמשאירה מרחק של 2.70 מטרים לפחות מהגבול הצדדי של המגרש;

(ב)בניית קיר, שאין בו פתחים המשאירה מרחק של 2.70 מטרים לפחות מהגבול הצדדים של המגרש".

תקנה 4(1) לתקנות סטייה ניכרת קובעת: