הרקע לעתירה וטענות הצדדים:
בפני עתירה כנגד החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה, המשיבה 1 (ועדת המשנה להתנגדויות), מיום 19.1.10, שאישרה בתנאים את תוכנית בניין עיר חפ/2162 "מחנה זאב" (להלן: "התוכנית") ולחילופין כנגד החלטת יו"ר הוועדה המחוזית, המשיב 2, מיום 18.3.10, שלא ליתן לעותרים רשות ערר למועצה הארצית על ההחלטה על אישור התוכנית.
העותרים טוענים כי מטרתה של התוכנית שבנדון היא לפנות את המחנה הצבאי הקיים היום באזור "סטלה מאריס" שבתחום הכרמל הצרפתי בחיפה ולבנות על שטח של 31 דונם 163 דירות בבניינים אשר הוגדרו כבניינים בני 7 קומות. אך לטענת העותרים מדובר במבנים בני 8-9 קומות בשל גובה קומת הכניסה ומבני מעליות השירות.
העותרים טוענים כי התוכנית אושרה על ידי הוועדה המחוזית על אף שלמעשה לא הייתה מופקדת, זאת בניגוד להוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"). נטען כי ההחלטה על הפקדת התוכנית נתקבלה בישיבת הוועדה המחוזית מיום 17.3.04, בישיבה זו נדונה התוכנית בפעם הראשונה והיחידה במליאת הוועדה המחוזית ובהחלטת ההפקדה נקבעה שורה של תנאים שעל יזם התוכנית היה למלא בתוך 6 חודשים מיום מתן ההחלטה, אך התנאים באותה החלטה לא מולאו במועד ולכן ההחלטה על ההפקדה פקעה. העותרים טוענים כי משפקעה ההחלטה על ההפקדה שוב לא הייתה הוועדה המחוזית מוסמכת להפקיד את התוכנית וממילא גם לא הייתה מוסמכת לאשרה. לכן ההחלטה על אישור התוכנית בטלה. נטען כי רק בחלוף כ-4 שנים ממועד ההחלטה על הפקדת התוכנית התקיים דיון נוסף, ביום 30.1.08, שבו לא נדונה התוכנית כתוכנית חדשה כמתחייב מהוראות החוק ואף לא הוצגה בפני הוועדה המחוזית התמונה המלאה של התוכניות הנוספות שהוגשו במהלך התקופה וקודמו על ידי הוועדה המקומית והמחוזית. נטען כי הוועדה המחוזית הסתפקה בהודעה הלקונית שנמסרה מטעם נציגי המנהל ועיריית חיפה לפיה הם הגיעו להסדר בכל המחלוקות שהיו בין הצדדים. נטען כי לאור הודעה זו החליטה הוועדה המחוזית. זאת מבלי לבחון את השינויים התכנוניים שחלו במהלך התקופה ומבלי לחזור ולדון בתוכנית עצמה לחדש החלטתה להפקדת התוכנית וזאת בכפוף לכך שהתנאים להפקדה יושלמו בתוך 30 יום מיום הדיון. נטען כי גם החלטה זו לא קוימה שהרי התוכנית המתוקנת הוגשה לוועדה המחוזית לאחר תום המועד שנקבע כך שבכל מקרה דין התוכנית להתבטל גם בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית מיום 30.1.08.
העותרים טוענים כי התוכנית לוקה בפגמים תכנוניים רבים וכי שיקול הדעת שהנחה את אישורה היה נגוע בשיקולים זרים ומדובר בהליך מנהלי בלתי תקין ושיקול דעת בלתי סביר באופן קיצוני.
לטענת העותרים, למרות שמרבית השטח שעל קו רכס סטלה מאריס מיועד על פי תוכנית המתאר החדשה של חיפה, שנמצאת בשלבי הכנה מתקדמים, לשטח פרטי פתוח או ציבורי פתוח או איזור בו אסורה בניה לאור מגבלות קווי בניין, מתירה התוכנית שבנדון להציב מבנים רבי קומות על שטחים אלה ולהשפיע בכך באופן משמעותי על מראה ונראות הנכס בשטח רגיש ביותר מבחינה נופית.
העותרים טוענים כי התנגדויות שהוגשו הן על ידי הדיירים באיזור והן על ידי גופים ציבוריים נדחו ללא נימוק ומבלי שהופעל שיקול דעת מקצועי ביחס לתוכן ההתנגדויות.
כן נטען כי לא דנו בתוכנית במתכונת רחבה וכוללת אשר במסגרתה ייבחנו הצרכים של כל האיזור, תוך התייחסות לרכס כולו ולצרכי האיזור וחיפה. נטען כי רק על בסיס נתונים המתייחסים לכלל האיזור יכלה הוועדה המחוזית לבחון באופן סביר ומקצועי את התוכנית המוצעת ולקבל החלטה סבירה הלוקחת בחשבון תכנון כולל של כל איזור הכרמל הצרפתי תוך מתן פתרון נכון לכל צרכי האיזור.
בנוסף נטען כי שיקול הדעת באישור התוכנית והתכנון שלה הונחה על ידי שיקולים זרים, ביניהם השיקולים של הוצאת בסיס צבא ישן מתחום ישוב עירוני ושיקול כלכלי שאין לו דבר וחצי דבר עם המרכיב התכנוני.
עוד נטען כי מדובר בתוכנית בעלת השלכה רחבה ומהותית על ציבור רחב בשל אופיו המיוחד של האיזור וקיימת רגישות ציבורית מיוחדת בנוגע לתוכנית זו ולכן הוגשו התנגדויות רבות, פרטיות וציבוריות. נטען כי הליך שיתוף הציבור שנעשה היה מלאכותי ופגום וכי ההליך נערך לאחר הפקדת התוכנית ולכן אינו יכול להוות הליך נכון הנעשה בתום לב על ידי הרשות המקומית המבקשת לגבש תוכנית תוך שיתוף אמיתי משלביה הראשוניים.
המשיבים 1-3 (להלן: "המשיבים") טוענים כי התוכנית מבקשת להסדיר את יעודי הקרקע שבתוכנית המאושרת על מנת להתאימם לרצף הבינוי על רכס הכרמל ומתן מענה לצרכי ציבור תוך התייחסות לערכי נוף, טבע ושמירה על שטחים ירוקים. נטען כי אחת מתכליותיה המובהקות של התוכנית הינה לגרום לכך שהשטח המיועד למגורים ימוקד באיזור מסוים בתוכנית באופן שיתרת השטח יהווה שטח ציבורי פתוח רצוף לרווחת הציבור. עוד נטען כי התוכנית מאוזנת ומגלמת הטבה תכנונית בהשוואה למצב הקיים וכן מבטאת מדיניות החותרת לשימור השטחים הפתוחים שבמרחב הפתוח מחוץ לשטחי הישוב העירוני תוך ניצול מיטבי ומושכל של הקרקע העירונית.
המשיבים טוענים כי שטח נכבד מתוך מתחם התוכנית כבר יועד על פי מצב קיים מאושר, על פי תוכניות תקפות, לאיזור מגורים, כך שאין בתוכנית זו משום מהפכה רבתי הפוגמת באופן קיצוני, כנטען, באופיו העירוני של האיזור. נטען כי אין המדובר בתוכנית המשנה שטחים פתוחים לשטחים למגורים כפי שהעותרים מנסים להציג בעתירתם. כן נטען כי בבסיס ההחלטה לאשר את התוכנית בתנאים עמדו טעמים כבדי משקל אשר מביאים בחשבון את ההחלטות הקודמות ואת עמדת היזם, כמו גם את עמדת העותרים עצמם וכן הם משקפים מדיניות תכנון ארצית ומחוזית אותה שומה על המשיבים ליישם.
המשיבים טוענים כי במסגרת הדיון בהתנגדויות החליטה המשיבה 1 על ביטול אחד ממגרשי המגורים שהוצעו בתוכנית המופקדת והמרתו בשטח ציבורי פתוח, זאת כדי לאפשר את איכות השטח הפתוח במקום בראש ובראשונה לרווחת תושבי האיזור. נטען כי הטענה לפיה התוכנית תביא לחריגה מהותית מאופי האיזור הקיים ותפגע באופן קיצוני באיזור רגיש נופית מתעלמת מהעובדה כי מדובר בשטח עירוני מובהק שרובו היה מיועד למגורים כבר מכוח תוכניות קודמות ואין לה כל אחיזה במציאות.
באשר לטענת העותרים לפיה החלטת המשיבה 1 פקעה מאליה נוכח העובדה שחלף פרק הזמן הקצוב בהוראת סעיף 86 לחוק התכנון והבניה למילוי תנאי ההפקדה ובהעדר החלטה המאריכה את המועד להשלמתם טוענים המשיבים כי ליו"ר מוסד התכנון סמכות רחבה להאריך מועדים למילוי התנאים שנקבעו על פי סעיף 86 לחוק, גם רטרואקטיבית באופן היוצר רצף והמשכיות של הליכי התכנון. נטען כי החלטת המשיבה 1 מיום 30.1.08 המורה על הפקדת תוכנית מתוקנת מגלמת גם החלטה על הארכת מועד, אף בדיעבד, ומתארת הליך של הפעלת שיקול דעת ראוי בנושא שיש בו כדי לרפא את הפגם בהתמשכות ההליכים שקדמה לאותה החלטה. כן נטען כי הואיל והתמשכות ההליכים עובר להפקדת התוכנית שבנדון לא גרמה לנזק כלשהו למתנגדים השונים מחד ומאידך ביטול התוכנית יביא לבזבוז מיותר של משאבים וכספי ציבור ללא כל הצדקה עניינית ובכך יפגע האינטרס הציבורי באופן בלתי הפיך, ההחלטה על הארכת המועד הייתה סבירה בנסיבות העניין. המשיבים טוענים כי לאחר שהופקדה התוכנית המתוקנת חלפו כ-5 חודשים מעת הפקדתה ועד להפקדתה בפועל ואין בכך כדי לסטות מהקבוע בהחלטת ההפקדה ולכן לא נפל בהליך פגם המביא לביטול החלטת ההפקדה.
בנוגע לטענת העותרים כי יש להתחיל את ההליך התכנוני מתחילתו שכן התכנית אינה לוקחת בחשבון תוכניות אחרות שקודמו במקביל טוענים המשיבים כי התוכניות שהובאו על ידי העותרים כדוגמא אינן רלבנטיות לתוכנית שבנדון, אם משום שקודמו במקביל לתוכנית ולפיכך נלקחו בחשבון בתכנון ואם משום שמדובר בתוכניות קטנות ו/או מרוחקות גיאוגרפית לתחום התוכנית שבנדון כך שאין להן כל השפעה תכנונית על התוכנית דנן או שמדובר בתוכניות שאין להן כל סטטוס נורמטיבי. נטען כי כלל המצב התכנוני הרלבנטי היה ידוע היטב למשיבה 1 ולא נמצאה כל הצדקה תכנונית לעדכן או לשנות את הוראות התוכנית המופקדת. נטען כי מדובר בתוכנית עדכנית ורלבנטית התואמת היטב את הסטנדרטים התכנוניים העדכניים.
המשיבים טוענים כי בחינת הכדאיות הכלכלית של התוכנית על ידי יזם התוכנית הינה הליך שגרתי ולגיטימי הנעשה לגבי כל תוכנית, קל וחומר משמדובר על הוצאות פינוי מחנה צבאי שבלעדי הערכתן לא הייתה התוכנית זוכה לכלל מימוש וכי נפסק כי מניע כלכלי אינו מניע פסול בגיבוש, הפקדה ואישור תוכנית בניה עירונית, בפרט בתוכניות שיש בבסיסן מטרה ציבורית. נטען כי למרות שמדובר בשיקול רלבנטי לא ניתן לומר כי הוא היווה את השיקול העיקרי שהוביל את קידום התוכנית. כן נטען כי החלטת המשיבה 1 מבוססת על שיקולים תכנוניים ואורבאניים מובהקים, כעולה מהחלטתה המפורטת ובשים לב להתנגדויות שהוגשו לתוכנית.
באשר לטענות העותרים בדבר גובה המבנים טוענים המשיבים כי אין מדובר בגובה חריג או בלתי סביר בשטח עירוני, בפרט כאשר המשיבה 1 קבעה שהוראת הגובה הינה הוראה ארכיטקטונית מחייבת ולא תותר סטיה ממנה על דרך של הקלה בעת הוצאת היתרי בניה. באשר לטענות בדבר נצפות ופגיעה בקו הרכס טוענים המשיבים כי נושא הנצפות נבחן לגופו באופן יסודי על ידי המשיבה 1 בדיוניה והוחלט כי הגובה הקבוע בתוכנית, בשים לב לעובדה שמדובר באיזור המצוי בלב העיר, בתוספת הוראה לפי הגדלה של מספר הקומות מהווה סטיה ניכרת מתוכנית, מגלם איזון ראוי שאינו פוגע באופן בלתי מידתי בקו הרכס. נטען כי במסגרת התוכנית שבנדון הורחקה הבניה החדשה מקו הרכס בהשוואה לאיזורים שהיו מיועדים למגורים על פי התוכניות הקודמות. נטען כי צפיפות הבניה שנקבעה בתוכנית תואמת לנדרש על פי התוכניות החלות בכל הנוגע לבניה עירונית וכי התוכנית עומדת בעקרונות תוכנית המתאר החדשה של חיפה המצויה בהליכים לקראת הפקדתה. כן נטען כי התוכנית כוללת נספח תחבורתי שאושר על ידי היועץ התחבורתי למשיבה והמשיבה השתכנעה שניתן מענה תחבורתי הולם לצרכים התחבורתיים.
נטען כי שתי ההחלטות נשוא העתירה הינן סבירות ומקצועיות, לא נפל בהן כל פגם מבחינת כללי המשפט המנהלי והן מבוססות על שיקול דעת תכנוני ראוי הנתון למשיבים כמוסד תכנון על פי דין. כן נטען כי החלטת המשיבה 1 מנומקת, ניתנה לאחר שקילת כל השיקולים הרלבנטיים ועריכת איזון ראוי בין אינטרסים, מפרטת את הטעמים שעמדו בבסיס ההחלטה ומדברת בעד עצמה.
נטען כי העותרים לא הצביעו על כל עילה המצדיקה התערבות בהחלטת יו"ר המשיבה 1, שנומקה והתבססה כדבעי על העקרונות שעוגנו בהלכה הפסוקה, שכן אין המדובר בעניין בעל השלכה רחבה או בעל אופי עקרוני או ציבורי, אלא מדובר בסוגיה צרה ותוכנית נקודתית לבניה של מספר מבני מגורים באיזור המיועד ברובו למגורים כבר על פי תוכניות מאושרות קודמות.