דחיית התנגדות עותרת לקידום הקמת מלון עירוני בשטח המושבה הגרמנית בחיפה

מבוא

1.     ענינה של העתירה, תוכנית נקודתית חפ/2303 (להלן-התכנית), להקמת בית מלון עירוני ברחוב לוחמי הגטאות במושבה הגרמנית בחיפה. המלון המתוכנן יהיה מורכב ממבנה טמפלרי  בן 3 קומות שנבנה בשנות ה-30 וממבנה שיבנה בצמוד לו. את התכנית יזמה המשיבה 3 (להלן-היזם).

התוכנית חלה על חלקות 18 ו-17, חלקה 18 בבעלות היזם וחלקה 17 (156 לפי מספרה הקודם) בבעלות העיריה. חלקה 17 משמשת מזה שנים רבות כמגרש לחניה ציבורית, בחלקה 17 בנוסף למקומות החניה, נמצאים גן ועצים, ליזם זיקת הנאה למעבר דרך חלקה 17 אל חלקתו חלקה 18.

התוכנית כוללת הנחיות לשימור המבנה הקיים בחלקה 18 ושינוי יעוד מגרש החניה הציבורי הנמצא בחלקה 17 לשטח ציבורי פתוח מגונן וזאת לאחר שהצמחייה והעצים שבמגרש נמצאו כבעלי ערך לשימור. בנוסף נקבע כי למבנה הישן המיועד לשימור יינתן פטור מיצירת מקומות חנייה, למבנה המיועד להיות מוקם בצמוד אליו לא ניתן פטור.

העותרת בעלת הזכויות בחלקה 41, מגרש ריק עליו ניתן להקים בהתאם לתוכנית חפ/1725 (שקיבלה תוקף בשנת 1981) בנין מגורים.  עד היום למרות שחלפו יותר מ-30 שנה טרם פנתה העותרת בבקשה להיתר הקמת הבנין על שטחה.

2.     התוכנית פורסמה להפקדה בתאריכים 14.8.2011, 17.8.2011 ו-26.9.2011 ובעקבות כך הגישה העותרת התנגדות. ביום 17.1.2012 דנה ועדת המשנה להתנגדויות בהתנגדות העותרת והחליטה לאשר בתנאים את התוכנית, תוך דחיית עיקרי ההתנגדות בנושאים שיפורטו להלן (ההחלטה צורפה כנספח א לתגובת היזם). העותרת פנתה בבקשת רשות לערור למועצה הארצית לתכנון ולבניה לפי סעיף 110(א)(2)(ב) לחוק התכנון והבניה וביום 20.2.2012 החליט המשיב 2, שלא להתיר לעותרת לערור (נספח ב' לתגובת היזם). העותרת בעתירתה (שתוקנה בטרם הדיון) מבקשת להורות על ביטול החלטת משיבה 1 מיום 17.1.2012 או לחלופין לאפשר לה לערור למועצה הארצית על אותה החלטה. עוד יובהר כי בינתיים התוכנית פורסמה למתן תוקף בעתונות וברשומות (בחודש מאי ויוני 2012).

השאלות הטעונות הכרעה בהתאם לטענות שהעלתה העותרת

(-) העותרת מתנגדת לביטולו של מגרש החניה הנמצא בחלקה 17 והפיכתו לשצ"פ, בטענה כי יש לה זכויות מוקנות ב-14 מקומות חניה באותו מגרש, זכויות שהוקנו לה עת אושרה התוכנית חפ/1725 החלה על חלקתה, חלקה 41.

(-) העותרת מתנגדת למתן פטור היזם "מחניה באופן גורף" בניגוד לתקן החניה.

(-) לא ניתן לטענת העותרת להקים מלון ללא דרך גישה ויש להקפיד כי לא תסלל דרך גישה למלון על שטחי העותרת.

(-) האם יש לתת לעותרת רשות לערור בפני המועצה הארצית?

דיון

הפיכת מגרש החניה בחלקה 17 לשצ"פ

3.     העותרת טוענת כי במסגרת אישור תוכנית חפ/1725 הוקנו לה זכויות, במגרש 156 (חלקה 17), בו היא מחזיקה בפועל למעלה מ-50 שנה ואשר את חלקו היא סללה בפועל, 80 מ"ר שהוכשרו ע"י העותרת כחניה +14 מקומות חניה נוספים (סעיף 4א לעתירה המתוקנת).

4.     אקדים ואבהיר כי טענה זו אינה מתיישבת עם העובדות העולות מהמסמכים, בתכנית חפ/1725 אותה יזמה העותרת בשנת 1977 (פורסמה למתן תוקף בשנת 1981) נקבע בסעיף 23 כי מגרש 157 (שהוא חלקה 17) ישמש כחניה ציבורית, עוד נקבע כי שטח זה נועד להפקעה וירשם על שם עירית חיפה. למעשה כפי שהבהיר היזם בתגובתו, לתוכנית חפ/1725 קדמה תוכנית חפ/981 שכבר בה נקבעה כי יעודה של חלקה 17 "שטח חניה ציבורית".

אמור מעתה, חלקה 17 נמצאת בבעלות העיריה, יעודה כחניה ציבורית נקבע עוד לפני כניסתה לתוקף של תוכנית חפ/1725 והוא נשאר כזה גם לאחר מכן. חלק מחלקה 17 עליו לא נטועים עצים משמש מזה עשרות שנים כמגרש חנייה ציבורי, והעותרת-חברה בע"מ שטרם בנתה את הבנין על חלקה 41 לא עושה שימוש כל שהוא במקומות החניה.

לא במקרה פתחתי את הדיון בבקשה מב"כ העותרת להבהרת עובדות אלו ובמקום תשובה ענינית, בחרה העותרת להתחמק בדרך של הרצאה כללית על נושאי העתירה. ולאחר אותה הרצאה ארוכה  נאמר מפיו "איני יודע לומר כמה מקומות חנייה בכלל יש במגרש הזה", היתכן כי בעלים של זכויות במקרקעין אינו מכיר את הנכס שבבעלותו? וכיצד יכולה העותרת לטעון כי יש לה זכויות חניה במגרש חניה ציבורי בו חונה בפועל הציבור הרחב מצד אחד והעותרת שטרם בנתה את הבנין על דירותיו לא עושה בו שימוש כלל וכלל.

זה השלב להפנות להחלטת משיבה 1, עת דחתה את התנגדות העותרת בנושא זה, וקבעה בין השאר כי אין לשייך לעותרת את מגרש החנייה או להקנות לה זכות לחנייה פרטית במגרש "שכן המגרש הנ"ל שימש כחנייה ציבורית בבעלות עיריית חיפה.  התוכנית מציעה לשנות יעוד מחניה ציבורית לשצ"פ כך שהחלקה נותרת לשימוש ציבורי. למתנגד הוקצו מקומות חניה פרטית בתחום מגרשו במסגרת תכנית חפ/1725" (סעיף 1.1 עמוד 14 להחלטת הוועדה, נספח א לתגובת היזם).

עובדתית ומשפטית לא נפל פגם בהחלטת המשיבה 1, לעותרת לא הוקנו זכויות בחלקה 17, אין לה זכויות בחלקה 17, ובמסגרת השיקולים באשר לשימוש שיעשה בחלקה 17 על פי התוכנית לא היה מקום להתיחס כלל וכלל לעותרת שהיא בעלת חלקה 41 שאינה בתחום התוכנית. לכך אוסיף כי מגרש צמוד לחלקה 17, חלקה 30 משמש לחניה ציבורית.