דורון נ' דלאשה

פסק דין

לפניי מונחת תביעה כספית ע"ס 43,200 ₪ שעניינה אי קיום עסקת מכר מקרקעין שנכרתה בין הצדדים ביום 17.02.10.

העובדות הצריכות לעניין

הנתבע, רופא במקצועו, הינו הבעלים ו/או בעל זכות החזקה ב- 2 חנויות בבניין המילניום בטבריה השוכן ברח' אילת 1 והידוע כחלקות 15032 ו- 15132 גוש 26 (להלן: "הנכס").

ביום 17.02.2010 נחתם בין הצדדים זיכרון דברים, לפיו רכש התובע מן הנתבע את הנכס הנ"ל בתמורה לתשלום סך של 340,000 ₪ (להלן: "זיכרון הדברים").

ביום 10.03.2010 שיגר הנתבע, באמצעות בא-כוחו, הודעה לתובע בדבר ביטול זיכרון הדברים, תוך השבת המקדמה בסך של 3,400 ₪ שקיבל הנתבע מהתובע במעמד החתימה על זיכרון הדברים.

עיקר טענות התובע

לפי הנטען בתביעה, הצדדים ניהלו ביניהם מו"מ במהלכו נסתייעו במתווך, מר יניב נחום (להלן: "המתווך"). בסופו של יום, הבשיל המו"מ לכדי זיכרון דברים.

התובע טוען, כי זיכרון הדברים מהווה הסכם מחייב לכל דבר ועניין, באשר עיגן את ההסכמות שהושגו בין הצדדים עובר לחתימתו ביחס לפרטים מהותיים הנוגעים לעסקת המכר, כגון תיור הנכס, מחיר הנכס, גובה תמורה וכן זכאות הנתבע לגביית דמי שכירות מהשוכרת בנכס למשך 9 חודשים לאחר החתימה על זיכרון הדברים, וזאת כחלק מתשלום התמורה בגין העסקה.

עוד נטען כי הנתבע היפר, ברגל גסה, את זיכרון הדברים, שעה שהודיע לתובע על ביטולו ביום 10.03.10 באמתלות שונות, ובכך סיכל, למעשה, את הוצאת העסקה אל הפועל ומימושה, וזאת כעבור 23 ימים ממועד חתימת זיכרון הדברים.

במענה להודעת הביטול, הודיע התובע לנתבע כי הוא עומד על קיום זיכרון הדברים ואכיפתו, ככתבו וכלשונו, וביקש לקיים את העסקה מושא התובענה. לחילופין, דרש התובע לקבל מהנתבע את הפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 16 לזיכרון הדברים וההוצאות שנגרמו לו אגב ההפרה. כל דרישותיו של התובע נדחו ע"י הנתבע.

מכאן התביעה שבפניי, במסגרתה טוען התובע כי לאור ההפרה היסודית של זיכרון הדברים, זכאי הוא לשורה של סעדים כספיים הכוללים, בין היתר, את הפיצוי המוסכם בסך 34,000 ₪, כקבוע בסעיף 16 לזיכרון הדברים; השבת המקדמה ששולמה לנתבע במעמד החתימה על זיכרון הדברים בסך 3,400 ₪; וכן דמי התיווך ששילם התובע למתווך בגין עסקת המכר בסך 5,800 ₪.

במענה לטענת הנתבע, כי זיכרון הדברים אינו מהווה הסכם בעל תוקף מחייב, טוען התובע כי בזיכרון הדברים עוגנו כל ההבנות וההסכמות שהושגו בין הצדדים במהלך מו"מ ארוך וממושך שנוהל ביניהם. עוד נטען, כי חתימתו של הנתבע על זיכרון הדברים נעשתה מרצון טוב וחופשי לאחר שהנתבע קרא אותו והבין את תוכנו והאמור בו, ובכלל זה הטלת פיצוי מוסכם למקרה ויופר זיכרון הדברים ע"י מי מהצדדים.

באשר לסוגיית תשלום יתרת התמורה המגיעה לנתבע מעבר למקדמה ששולמה לו במעמד החתימה על זיכרון הדברים, טוען התובע כי הנתבע סיפר לו כי הנכס נרכש במסגרת כינוס וכי טרם שולמה מלוא התמורה בגינו לכונס הנכסים, אף שהחזקה בנכס הועברה לידיו. לפיכך, הסכימו הצדדים כי התובע ישלם לכונס הנכסים את חוב הנתבע לאחר שזה האחרון יברר מהו שיעורו, ואילו יתרת התמורה בגין עסקת המכר מושא התובענה תשולם לנתבע מיד לאחר מכן. מטעם זה, טוען התובע, לא ננקב בזיכרון הדברים מועד לביצוע תשלום יתרת התמורה.

בהתייחס לטענה, לפיה קיום העסקה היה מותנה ברישום הזכויות בנכס ע"ש הנתבע, טוען התובע כי עובר לכריתת זיכרון הדברים הוסכם כי התובע יכנס בנעליו של הנתבע, יטפל ברישום הזכויות וישלים את התמורה שחב הנתבע בגין רכישת הנכס לכונס הנכסים. עוד נטען, כי באם תתקבל טענת הנתבע, לפיה חוסר יכולתו של האחרון להעביר את מלוא הזכויות בנכס על שמו סיכלה את עסקת המכר והביאה לביטול זיכרון הדברים, הרי שיש בכך כדי לזכות את התובע בקבלת הפיצוי המוסכם, מכיוון שהנתבע ניהל עם התובע מו"מ בחוסר תום לב ביודעו כבר במעמד החתימה על זיכרון הדברים ואף קודם לכן אודות הקושי הנעוץ בהעברת הזכויות על שמו בנכס.

עיקר טענות הנתבע

הנתבע טוען, כי חתם על זיכרון הדברים מבלי שידע והכיר את תנאיו ובהסתמך על מצג שווא שהוצג בפניו ע"י התובע והמתווך, כי אין בזיכרון הדברים כדי לחייבו כלל ועיקר וכי הוא רשאי לחזור בו מההסכמות שעוגנו בזיכרון הדברים, בכל עת, מבלי שהדבר יהא כרוך בסנקציה כלשהיא. עוד טוען הנתבע, כי בטרם החתימה על זיכרון הדברים הוא הבהיר לתובע כי בכוונתו להביא את זיכרון הדברים לעיונו של עו"ד ולהיוועץ עמו באשר להמשך העסקה.

הנתבע טוען, כי הצדדים החסירו מזיכרון הדברים פרטים מהותיים, ולמעט ההסכמה שהושגה ביחס למחיר הנכס ולגביית דמי השכירות כחלק מתשלום העסקה, לא הוסכם דבר בין הצדדים, ובכלל זה תניית הפיצוי המוסכם הקבועה בסעיף 16 לזיכרון הדברים. משכך, לא השתכלל זיכרון הדברים לכדי הסכם מחייב, וככזה היה הנתבע רשאי לסגת ממנו מבלי לזכות את התובע בפיצוי כלשהוא.

עוד נטען, כי זיכרון הדברים לא יצר קשר חוזי מחייב בין הצדדים, משום שהם ביקשו לראות את עצמם קשורים רק עם חתימת החוזה המוזכר בזיכרון הדברים ולא ע"י זיכרון הדברים עצמו.

הנתבע מוסיף וטוען, כי הסכמתו למכירת הנכס לתובע הותנתה בהעברת הבעלות בנכס על שמו, הואיל והנתבע רכש את זכויותיו בנכס במסגרת כינוס נכסים ובמעמד החתימה על זיכרון הדברים טרם הושלמה עסקת המכר ברישום הזכויות בנכס ע"ש הנתבע. אף לאחר החתימה על זיכרון הדברים לא הושלם רישום הזכויות ע"ש הנתבע וזאת בשל סירובו של הבעלים הרשום לרישום הערת אזהרה. בנסיבות אלה, סוכל זיכרון הדברים בשל אי ביצוע הרישום, כך נטען, ולא ניתן היה לקיימו. יתרה מזאת, השוכרת בנכס ביטלה את הסכם השכירות שנכרת בינה לבין הנתבע, כך שהסכמת הצדדים בנוגע לגביית דמי השכירות במשך 9 החודשים שעקבו למועד העסקה לא הייתה ברת קיימא.