דויטש נ' בן שושן

פסק דין

1.לרגל נישואיו ביקש התובע לרכוש דירה מרווחת במגדל נווה צדק בתל אביב. לצורך כך שכר שירותי מתווך. הנתבע הינו ד"ר לרפואה, תושב צרפת, אשר היה הבעלים של שתי דירות צמודות באותו בניין. באמצעותו של המתווך מטעמו ומתווכת נוספת, שייצגה את הנתבע, הוצגו לתובע שתי דירות הנתבע.

2.התובע ביקש לרכוש את שתי הדירות. בין הצדדים התנהל מו"מ שבעקבותיו ניסחו באי כוח הצדדים הסכם מכר, שעיקריו מחיר מוסכם של 792,500 $ לכל דירה, תנאי התשלום ואף פיצוי מוסכם בשיעור של 10% שישולם ע"י המפר.

3.הנתבע הינו תושב חוץ. לפני היום המיועד לחתימה הגיע ארצה. הצדדים ובאי כוחם תיאמו מועדים לחתימה על פי לוח הזמנים שהוכתב להם ע"י הנתבע, אך 4 שעות לפני שעת החתימה הודיע הנתבע כי שקל בשנית וכי הוא ואשתו אינם מעוניינים למכור את הדירות. כל הפצרותיו של התובע כי יחזור בו מהביטול- לא הועילו. לשיטתו של התובע, החלטה זו וחזרתו של הנתבע מהסכמתו למכור לו את הדירות, מהווה ניהול מו"מ בחוסר תום לב, שחובת הפיצוי בצידה.

4.טענות התובע

התובע טוען כי חיפש באותו מגדל דירה, פנה למתווך משה דמרי, אשר פנה אל הגב' בת שבע רנסיה ממשרד תיווך אחר, ואשר ייצגה את הנתבע שהיה מעוניין באותה עת למכור את שתי הדירות שבבעלותו. לטענתו, ניהלו המתווכים מו"מ ביניהם, ובינואר 2011 שוחח אישית עם הנתבע וסיכם אתו את המחיר שהופחת במידת מה מהסכום הראשוני אותו דרש הנתבע. לאחר שסוכם המחיר הוכנסו עורכי הדין של הצדדים לתמונה והחליפו ביניהם טיוטות הסכמים. לטענתו, הבהיר לנתבע כי הוא מפסיק את חיפושיו האחרים לנוכח גמירות הדעת של הצדדים באשר לעסקה הנרקמת.

5.בפברואר 2011 הוצגו לב"כ התובע אישורים ומסמכים הדרושים לצורך עסקת המכר ונקבע מועד בו ייחתמו ההסכמים- 8.3.11 שעה 18.00. לטענת התובע- תואם המועד על פי זמן הגעתו של הנתבע ארצה.

6.לטענת התובע, הבעיה היחידה שעמדה בפני הצדדים הייתה דייר שהחזיק באחת הדירות, אך מכיוון שבאותו בניין היו דירות נוספות להשכרה, הוצע לדייר והוא אף נתן הסכמתו לכך, כי יעבור לדירה אחרת. לגרסת התובע, היה מעונין בדירות והיה מוכן להמתין גם עד לתום תקופת השכירות של השוכר, אם לא ייאות האחרון לעבור דירה.

7.לטענת התובע, מעולם לא הוצג לו ע"י המתווך ו/או הנתבע ו/או מי מהמעורבים כי העסקה מותנית ברכישת דירה חלופית ע"י הנתבע, ו/או בשיקולים אחרים. לגרסתו- בשיחה הטלפונית ביניהם נקבע מחיר העסקה הכולל, וכל שנותר הוא לדון בפרטים משנים שאינם יורדים לשורשה.

8.בבוקר יום 8.3.11, המיועד לחתימה, נפגשו התובע והנתבע באקראי במגרש החנייה של הבניין והחליפו ברכות שלום. כעבור כמה שעות טלפן אליו הנתבע והודיעו כי איננו מעוניין למכור את הדירות. השכנועים של התובע, כמו גם של המתווכים ועורכי הדין עלו בתוהו והנתבע ביטל את הגעתו לפגישה וסירב להתייצב לכל פגישה אחרת ו/או להפקדת ייפוי כוח בידי עורך דינו לצורך ביצוע העסקה, וכל זאת מבלי לנמק בדרך כלשהי את הביטול.

9.התובע טוען כי לצורך העסקה מכר את ניירות הערך שברשותו. יתרה מכך, ביטול העסקה העמיד אותו מול שוקת שבורה ואילץ אותו לשכור דירה חילופית בסכום של 168,000 ₪ לשנה. בנוסף, היה עליו לשלם דמי תיווך בגין עסקת השכירות בסך 18,000 ₪, התחייב לשלם לעורך הדין עבור הכנת ההסכם שלא נחתם, סכום של 82,215 ₪ ואף סבל מהרעת תנאי המשכנתאות באותה עת- העלאת מחיר בסכום של 751,000 ₪. נזקים אלו, שנגרמו לו בפועל, מתווספים, לשיטתו, לפיצוי המוסכם בגין הפרה בסכום של 567,000 ₪. נזקיו של התובע, עולים, על פי טעמיו, לסכום של 1,626,215 ₪. על סכום זה , בצירוף 40,000 ₪ בגין עגמת נפש- העמיד את תביעתו. בסכום התביעה לא כלל התובע נזקים נוספים שהיו לו, לטענתו, כגון מכירת תיק ניירות הערך שלו בהפסד של מאות אלפי שקלים.

10.טענות הנתבע

הנתבע טוען כי הוא לא ניהל מו"מ עם התובע אך איננו מכחיש כי נוהל כזה, באמצעות נציגיו. לשיטתו, היה ידוע לתובע כל העת כי לא הסכים להפקיד ייפוי כוח בידי מורשו וכי הבהיר שהעסקה איננה מוחלטת, עד שלא יחתמו ההסכמים. עוד טען כי הבהיר למתווכת מטעמו כי הוא מעוניין בדירה אחרת הצופה אל הים, ולצורך רכישתה התלוותה אליו אשתו, שאיננה בעלת זכויות בדירות הנמכרות, על מנת שתבחר דירה לטעמה.

11.לגרסתו, פותה ע" המתווכת למכור את הדירות משום שאחת מתוך השתיים עמדה ריקה והוא נשא בהוצאות החודשיות המוטלות עליה. לטענתו, הציעה לו למכור את הדירות ולרכוש במקומן אחרת, עם דמי ניהול נמוכים יותר, וזאת מתוך ידיעה שמחירי הדיור בארץ יורדים ובסכום הנאה שיהיה ברשותו לאחר המכירה, יוכל לרכוש דירה טובה יותר.

12.הנתבע מודה כי פנה לעוה"ד דן אללוף על מנת שינהל עבורו את המו"מ ויכין את ההסכמים אולם לשיטתו, היה כל זה מותנה בכך שימצא דירה חילופית , לשביעות רצונו ורצון אשתו. שאלמלא כן, היה נותן בידי עורך הדין ייפוי כוח לחתום בעצמו על ההסכם.

13.לגרסתו, כשהגיע ארצה התגלה לו כי אחת מהדירות הנמכרות תחויב במס. עוד מצא כי דמי התיווך גבוהים מדי, הדולר התחזק לעומת היורו, העסקה נקבעה ללא קביעת סכום מינימום לדולר או ליורו, או ליחס החליפין שביניהם, והסכום המשולם אמור היה להיות מופקד הנאמנות עד לתאריך בלתי ידוע, כששער היורו בלתי ידוע אף הוא. בשל כל האמור, הודיע הנתבע כי אינו מוכר את הדירות ואלו נותרו ברשותו עד עצם היום הזה.

14.דיון

מו"מ איננו מסתיים בהכרח בהסכם אך פרישה ממנו מוגבלת: כמו כל התנהגות במשא ומתן, גם הפרישה ממנו צריכה להיות בתום לב. "אין בהפעלת עקרון תום הלב בשלב המו"מ משום שלילת זכות הפרישה אלא רק סיוגה והתנאת השימוש בה בתום לב" (פירוש לדיני החוזים בעריכת ג. טדסקי, גבריאלה שלו, כריתת חוזה, עמ'91). "בכל מקרה של פרישה ממו"מ יש להתחשב בנסיבות העניין, ובעיקר בשלב אליו הגיע המשא ומתן ובסיבת הפרישה. ככל שהשלב בו נמצא המשא ומתן מתקדם יותר, וככל שהצדדים קרובים יותר לתחום החוזי, נדרשת סיבה מובהקת וברורה יותר להצדקת הפרישה. ולהיפך: ככל שהמשא ומתן נמצא בשלבים ראשוניים והיוליים יותר, קל יותר להשתחרר ממנו בתום לב. אם זאת ברור כי גם בתחום זה תום הלב תלוי בנסיבות העניין. אפילו בערב האחרון של משא ומתן ארוך ומסובך עלולים הצדדים להיקלע למבוי סתום, .שלא ניתן להיחלץ ממנו אלא על ידי סיום המשא ומתן. ומנגד, אפילו בתחילת המשא ומתן אין לפרוש בחוסר תום לב." (גבריאלה שלו, דיני חוזים, עמ' 151). לטעמי, משניהל הנתבע מו"מ מבלי לגלות לתובע כי יתכן ולא יחתום על החוזה כלל, למרות שסוכמו תנאיו- מלמד הדבר על חוסר תום הלב מצידו.

15.אינני מקבלת את טענת הנתבע כי התובע ידע כל העת שהעסקה מותנית במציאת דירה חלופית. גרסה זו, של עסקה על תנאי, איננה מתיישבת עם העובדה כי הצדדים ניהלו מו"מ באמצעות מתווכים ועורכי דין, אשר ערכו טיוטת חוזה, קבעו יום ושעה לחתימה על ההסכם, ולצורך כך אף הגיע הנתבע במיוחד מחו"ל. גרסה זו של סופיות העסקה אף חוזקה בעדויות- הן זו של התובע וכך אף מר דמרי שנכח בשיחה בה שוחח הנתבע עם המתווכת הגב' רנסיה ולאחר מכן עם התובע עצמו, אשר הסכים להפחית מדרישתו ל1,600,000 $ ל1,585,000 $.