אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> דג'אני נ' הועדה המחוזית

דג'אני נ' הועדה המחוזית

תאריך פרסום : 18/05/2010 | גרסת הדפסה
עת"מ
בית המשפט המחוזי ירושלים
282-10
16/05/2010
בפני השופט:
נאוה בן אור

- נגד -
התובע:
דג'אני ואח'
הנתבע:
הועדה המחוזית
פסק-דין

פסק דין

בעתירה זו מבקשים העותרים כי בית המשפט יורה על ביטול החלטת ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים (להלן –ועדת המשנה או משיבה 2), מיום 20.7.09, להמליץ לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים (להלן – הוועדה המחוזית או המשיבה) לדחות את תוכנית מתאר מספר 12635 (להלן – התוכנית), וכן לבטל את החלטת הוועדה המחוזית, העולה בקנה אחד עם המלצה זו. לחלופין מבקשים העותרים, כי הוועדה המחוזית תבחן את התוכנית פעם נוספת ותקיים דיון חוזר בעניינה.

רקע עובדתי

עניינה של עתירה זו בשטח מקרקעין בן 2.7 דונם המצוי בשכונת בית חנינא בירושלים, בין הקואורדינטות 171050:137550 X/Y (נספח ג' לעתירה בעמ' 1; להלן – המקרקעין). בין השנים 2002-2004 בנה מאזן אבו עיישה (להלן- המשיב 3) בשטח המקרקעין בניין מגורים בן שבע קומות (עשר דירות), בשטח כולל של 2,400 מ"ר, מבלי שקיבל לכך היתר ובניגוד לתוכנית מתאר מאושרת מספר 3681א' שקבעה את יעוד המקרקעין כ"שטח מגורים 5 מיוחד – 50% בניה משטח המגרש נטו, שתי קומות" (פסקה 1 לעתירה).

ביום 2.7.02 הוצא צו הריסה מנהלי נגד המבנה. ואולם, ביום 26.12.04 ביטל בית המשפט לעניינים מקומיים בירושלים את צו ההריסה (ב"ש 4940/02; נספח 2 לכתב תשובה מטעם המשיבה 2). בבסיס החלטתו של בית המשפט עמדה הקביעה, כי על אף שלא נמצאו כל ראיות לפיהן ניתן היתר חתום לבניית חלק מהמבנה, הרי שנוכח העובדה כי עד למועד הוצאת הצו אוכלסו שתי דירות בקומות המרתף והכניסה ונוכח העובדה כי "הריסתן של הקומות שמעל לקומות המרתף והכניסה תגרום לקריסתן של קומות המרתף והכניסה", יש לבטל את צו ההריסה המנהלי (נספח 2 לתגובת המשיבה 2, עמ' 4 ו- 11).

ביום 9.8.04, במקביל להליכים המנהליים שננקטו לשם הריסת המבנה, הוגש נגד משיב 3 כתב אישום בגין בניית המבנה ללא היתר. ביום 13.12.04 הודה המשיב 3, כי "בנה את השלד של המבנה המתואר בכתב האישום", ועל בסיס הודאתו זו הורשע בבית המשפט לעניינים מקומיים בירושלים (ת"פ 8352/04), בעבירות של ביצוע עבודות בנייה הטעונות היתר בלא היתר כדין, לפי סעיפים 145(א) ו- 204(ב) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ח-1965 (נספח ג' לעתירה בעמ' 1-2). יצוין, כי במקביל ותוך התנהלות הליכים אלו, אוכלסו בשנת 2004 כל הדירות שבמבנה (כך על פי גזר דינו של בית המשפט לעניינים מקומיים בירושלים - נספח ג' לעתירה בעמ' 7).

ביום 9.11.06 גזר בית המשפט לעניינים מקומיים את עונשו של המשיב 3. בין היתר, ציווה עליו בית המשפט לשלם קנס בסכום כולל של 1,307,000 ₪. כמו כן ציווה בית המשפט על המשיב 3 להתאים את המבנה לתוכניות ולהיתרי הבנייה החלים במקום, לרבות בדרך של הריסת המבנה. כן ציווה בית המשפט, כי השימוש במבנה יופסק כל עוד לא יינתן היתר שמכוחו יהא השימוש מותר (להלן – צו ההריסה וצו איסור השימוש). בית המשפט דחה כניסתם של צווים אלו לתוקף עד ליום 15.11.07, וזאת על מנת לאפשר למשיב 3 להשיג היתר לבנייה ולשימוש. כמו כן הקנה בית המשפט למשיב 3 את הזכות לבקש לדחות את מועד כניסת הצווים לתוקף, בין היתר, בהתאם להתקדמות הליכי הוצאת ההיתר (נספח ג' לעתירה, בעמ' 14-16). ערעור שהוגש על גזר הדין נדחה בבית משפט זה (כב' השופט י' נועם, בע"פ 30799/06).

בהתאם לאמור, החלו העותרים (שבזמן זה אכלסו, כאמור, את הדירות שבמבנה), בקידום תוכנית בניין עיר 12635, שמטרתה שינוי יעוד המקרקעין תוך הכשרת עבירות הבנייה בבניינים שבשטח התוכנית, וכן הוספת שתי קומות מעל בניין קיים והקמת בניין חדש בן חמש קומות מעל חנייה תת קרקעית (נספח א' לעתירה). ביום 6.5.07 פתחו העותרים "תיק למתכנן" וביום 7.8.08 נפתח תיק התוכנית (נספח ד' לעתירה).

במקביל להליך התכנוני, נקטו העותרים בהליכים משפטיים לשם דחיית כניסתם לתוקף של צו ההריסה וצו איסור השימוש. ביום 18.3.08 החליט בית המשפט לעניינים מקומיים להיעתר לבקשת דחייה שהגישו העותרים ולדחות את מועד כניסת הצווים לתוקף, וזאת, "מאחר והליכי התכנון מתקדמים באופן ראוי" (נספח ז' לעתירה). בקשת דחייה נוספת שהגישו העותרים ביום 23.3.09, התקבלה אף היא, ובית המשפט לעניינים מקומיים דחה את מועד כניסת הצווים לתוקף עד יום 1.12.09 "כדי לבחון האם יש לתוכנית שהוגשה על ידי הוועדה המחוזית סיכוי להמשיך ולהתקדם ..." (נספח י' לעתירה).

ביום 20.7.09 קיבלה הוועדה המקומית החלטה בזו הלשון: "להמליץ לוועדה המחוזית לדחות את התכנית מהנימוקים הבאים: 1. על פי חוות דעתו השלילית של היועצ"מ לוועדה, מדובר במבנה בן 7 קומות ללא היתר בניה בשטח של 2,230 מ"ר ומרפסות בשטח 180 מ"ר. ניתן בין היתר צו הריסה שמועד הארכתו נקבע ליום 1.12.09" (נספח 2 לעתירה).

בהמשך לאמור, ביום 6.9.09, החליטה הוועדה המחוזית לדחות את התוכנית. בבסיס ההחלטה עמדה בין היתר העובדה כי "התוכנית מבקשת להכשיר בינוי בלתי חוקי בהיקף עצום וחריג של כ- 2,400 מ"ר ... במסגרת עבירות הבנייה אותן מבקשת התוכנית להכשיר בוצעה בנייה הסותרת את מדיניות הוועדה לעניין קווי בניין. כמו כן, חורגת הבנייה הקיימת בפועל באופן משמעותי מאחוזי הבנייה הראויים באזור ... כמו כן, אף פתרון החנייה המוצע בתכנית אינו מספק ... בעניינינו סבורה הוועדה כי יש ליתן משקל של ממש, להיקף הגדול והחריג של עבירת הבנייה. היקף זה מלמד על זלזול חמור בשלטון החוק, עימו אין מקום להשלים ... לפיכך ונוכח העובדה שעסקינן בעבירת בנייה בוטה וחריגה בהיקפה, סבורה הוועדה כי יש לדחות את התוכנית בשל עבירות הבנייה ובשל השיקול של אי עידוד עבריינות בנייה, כמו גם בשל הטעמים התכנוניים אשר פורטו לעיל" (נספח א' לעתירה). בקשה שהגישו העותרים לדחיית מועד ביצועו של צו ההריסה, נדחתה (נספח יד' לעתירה). מכאן העתירה שלפניי.

עיקר טענות הצדדים

העותרים טוענים, כי על אף חומרת עבירת הבנייה שביצע המשיב 3, הרי שנוכח נסיבות המקרה המיוחדות אין מקום להורות על הריסתו של המבנה. לטענתם, בטרם ניתן גזר דינו של בית המשפט לעניינים מקומיים החל הליך לקבלת היתר לחלק מהנכס; המדובר במבנה שנבנה בשטח המיועד למגורים; והעותרים, המתגוררים במבנה, לא ביצעו כל עבירת בנייה (אלא רכשו את זכויותיהם במבנה בתום לב ולאחר שהוצג בפניהם היתר בנייה). בנסיבות אלה, אין מקום להרסו. העותרים מוסיפים, כי מסקנתם זו עולה בקנה אחד אף עם גזר דינו של בית המשפט לעניינים מקומיים, שביקש לאפשר למשיב 3 להשיג היתר בנייה ושימוש, וכן עם ההחלטות בגינן הוארך המועד לביצוע צווי ההריסה. לטענתם, בית המשפט לעניינים מקומיים צמצם את שיקול דעתו וקבע מכללא כי השיקול המכריע יהא השיקול התכנוני. ואולם, טוענים העותרים, עיון בהחלטת הוועדה המקומית מעלה כי החלטתה התקבלה בהתבסס על שיקולי ענישה בלבד ומבלי שנכללה בה כל תשתית עובדתית. העותרים מוסיפים, כי החלטת הוועדה המחוזית נתנה אף היא משקל מרכזי להיקף עבירת הבנייה, מבלי שהתייחסה לנתוניו המיוחדים של המקרה או למעמדם של העותרים ולמאמציהם להכשיר את עבירת הבנייה. אשר על כן, כך טוענים העותרים, החלטת הוועדה המקומית והחלטת הוועדה המחוזית הן החלטות בלתי חוקיות, בלתי סבירות ובלתי מידתיות, הקוראות תיגר על עמדתו של בית המשפט לעניינים מקומיים, ולמעשה הופכות אותה בדרך של הוספת רכיבי ענישה שלא באו לידי ביטוי בגזר הדין. עוד טוענים העותרים, כי הוועדה המחוזית התעלמה מחוות דעת תכנונית שהוגשה מטעמם ולפיה ניתן למצוא פתרון לבעיות החנייה, המוזכרות בהחלטתה. העותרים מוסיפים, כי החלטת הוועדה המחוזית ניתנה, מבלי שנבחנו חוות דעת שיש בהן כדי ללמד על ההשלכות הסביבתיות ועל צרכי החנייה הציבורית בסביבת התוכנית, ומבלי שנבחנו השלכות ההחלטה על חיסול קניינם והשארתם ללא קורת גג. לטענתם, זיקתם הקניינית למבנה וגזר דינו של בית המשפט לעניינים מקומיים, הצמיחו אינטרס הסתמכות ומשכך היה על הוועדה המחוזית לנקוט בעניינם ממשנה זהירות, וליתן דעתה לכך שאין באישור התוכנית כדי לפגוע בהנאה הסבירה ממקרקעי הזולת.

מנגד טוענת המשיבה 2, כי נוכח העובדה שהעותרים לא ביצעו כל פעולה לבדיקת חוקיות המבנה ולא הציגו כל הסכם לקניית הדירות, קיים ספק האם הדירות נרכשו בתום-לב. משיבה 2 מוסיפה, כי החלטת הוועדה המחוזית לא נסמכה אך על היקפן המשמעותי של עבירות הבנייה אותן ביקשו העותרים להכשיר אלא אף על נימוקים תכנוניים. המשיבה 2 מטעימה, כי הפתרונות התכנוניים שהוצעו על ידי העותרים נטענו בעלמא, ומבלי שהוכח כי הפתרון ייתן מענה מספק לצרכי החנייה. יתר על כן, מוסיפה המשיבה 2, הוועדה המקומית והוועדה המחוזית רשאיות להביא בגדר שיקוליהן גם את העובדה שמדובר בבקשה המיועדת להכשיר בדיעבד עבירות בנייה, וכן את השיקול של מניעת עידוד עבריינות בנייה. עוד טוענת המשיבה 2 כי טרם התקבלה החלטת הוועדה המחוזית, הוזמנו העותרים לדיון בפניה ופרסו בפניה את כלל טיעוניהם, וההחלטה התקבלה על יסוד שקילת כל העובדות הנצרכות לעניין. המדובר בהחלטה ראויה, עניינית וסבירה, ואין מקום להתערב בה.

המשיבה מוסיפה, כי העותרים נוהגים בחוסר ניקיון כפיים, שכן נוכח העובדה כי מעולם לא היה בידי משיב 3 היתר בנייה בתוקף וכחוק, אין זה מתקבל על הדעת כי רכשו את זכויותיהם במבנה בהתבסס על היתר כלשהו. עוד טוענת המשיבה, כי היקף הבנייה החריג מצדיק כשלעצמו את דחיית התוכנית, אולם התכנית נפסלה גם בגין ליקויים תכנוניים שנמצאו בה. המשיבה מדגישה, כי נוכח העובדה שבענייננו קדם הבינוי לתכנון קיים קושי להורות על שינויים של ממש בתוכנית באופן שיאפשר את אישורה. עוד טוענת המשיבה, כי מטרת ההחלטה שקיבלה הוועדה המחוזית אינה ענישת העותרים וכי בית המשפט לעניינים מקומיים לא הביע עמדה ביחס לתוכנית או ביחס לזכות השימוש של העותרים בנכס, אלא הקנה לעותרים את האפשרות למצות ההליכים בפני מוסדות התכנון. כן טוענת המשיבה, כי קבלת טענות העותרים עלולה להוביל לאנדרלמוסיה תכנונית ולפתיחת פתח לאישור חריגות בנייה בהיקפים גדולים. המשיבה מדגישה כי אין לוועדה המחוזית כלים לבחון את טיב ידיעתם של הקונים אודות מצבו המשפטי של הנכס בעת שרכשו אותו, וכי האחריות לכך מוטלת עליהם. המשיבה מוסיפה, כי על הוועדה המחוזית מוטלת החובה לבחון את כלל התוכניות המובאות בפניה בהתבסס על מדיניות תכנונית מסוימת, ומשכך לא חלה עליה חובה לבחון חוות דעת נגדיות.

דיון

בעע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע (להלן – עניין אי התכלת) עמדה כב' השופטת פרוקצ'יה על תכליתם של דיני התכנון והבנייה:

"את מקומה של תפיסת התכנון המסורתית, אשר התירה מיצוי מירבי של ערכה הכלכלי של הקרקע בטווח הזמן הקצר, תפסו דיני התכנון המודרניים, הקשובים במיוחד לצורך בשמירה על אינטרסים ארוכי טווח של החברה, ולצורך בנקיטת גישה זהירה בהיקף ניצולה של הקרקע, מתוך אחריות ציבורית, לאומית, וחברתית, במבט להווה ולעתיד גם יחד. לפיכך, דיני התכנון כיום נותנים ביטוי גם לצורך בשימור הקרקע, ובוחנים את השפעותיהן הכלכליות, חברתיות, חלוקתיות ואקולוגיות של תכניות, לצד ההכרה בצורך בפיתוח ובבנייה" (שם, פסקה 38 לפסק הדין).

תכלית נוספת עליה עמדה כב' השופטת פרוקצ'יה בפסק הדין בעניין אי התכלת הינה קיום שלטון החוק ואכיפת החוק:

"חוק התכנון והבניה חותר להגשים מטרות הנעוצות בטובת הכלל בדרך של הסדרת השימושים בקרקע וקביעת אמות מידה לבנייה, בהתחשב בשיקולים ובאינטרסים שונים. למימוש מטרות אלה, קובע החוק עקרונות של סדר ציבורי ואמות מידה להתנהגות מחייבת בתחום זה. בנייה או שימוש בקרקע בדרך בלתי חוקית הסותרת את דיני התכנון, נוגדים את אינטרס הציבור וחותרים תחת מושגי יסוד של שלטון החוק. פעולות בנייה ופיתוח המנוגדות לחוקי התכנון, פוגעות באינטרסים של פרטים ושל הציבור גם יחד. קידום טובת הציבור והפרט מחייבת כי פיתוח ובנייה ייעשו על-פי החוק ועל פי תכניות והיתרי בנייה שהוצאו על-פי דין" (שם, פסקה 41 לפסק הדין).

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.

 



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ