דג'אני ואח' נ' אל איובי

החלטה

לפניי בקשת הנתבע לעיכוב ההליכים בתביעה שבכותרת בשל קיומה של תניית בוררות בהסכם שבין הצדדים.

התביעה היא לפינוי המבקש מהמבנה שלפי הנטען התובעים הם בעלי זכויות בו ומיופי כוחם של בעלי זכויות אחרים. על פי כתב התביעה, הנתבע מחזיק בשכירות בשלוש חנויות הנמצאות בקומת הקרקע של המבנה, אותן שכר, לטענתו, בשכירות מוגנת. לפי הנטען, הנתבע פלש והסיג את גבול התובעים בחלקים אחרים מהמבנה, לרבות גג המבנה, גג המושכר וגג שלוש חנויות נוספות (שרף, סוב לבן ונתשה), וכן ביצע תוספות בנייה ושורה של עבודות ושינויים מהותיים במושכר ומחוצה לו, ללא הסכמת התובעים וללא היתר בנייה. עוד נטען כי במהלך השנים 1995 ועד אוקטובר 2008 הנתבע לא שילם דמי שכירות.

בגין כל אלה נתבע סילוק ידו של המבקש מהמושכר, מהגגות ומתוספות הבנייה.

בכתב התביעה נטען עוד כי הנתבע הערים על התובעים, הציג בפניהם מצגי שווא שקריים והטעה אותם לחתום על הסכם מיום 26.10.08, בו ניתנה לו רשות ללא תמורה להשתמש בגג החנויות שרף וסוב לבן, כשבמקביל התחייב לשלם לתובעים את דמי השכירות מדי שנה. בעקבות הפרת ההסכם על ידי הנתבע וחשיפת ההטעיות במסגרת תביעה שהגישו בעלי החנויות הנוספות כנגד הנתבע (ת"א (שלום י-ם) 12698/09), הודיעו התובעים לנתבע על ביטול ההסכם.

לטענת המבקש, על פי סעיף 18 להסכם מיום 26.10.08 הוסכם בין הצדדים להעביר כל סכסוך שביניהם לבוררות.

בתגובת המשיבים נטען כי הפלישות, הסגות הגבול, אי תשלום דמי השכירות וההפרות הינם של ההסכמים משנות ה-80 ושל חוק הגנת הדייר, שאינם עניין לבוררות ולא ניתן להעבירם לבוררות. באף אחד מהסכמים אלו אין תניית בוררות. ההסכם משנת 2008 מתייחס להחזקה ותשלום דמי השכירות ואינו מתייחס לעניינים המהותיים, דיירות, ולא לעילות פינוי.

לטענת המשיבים, בעקבות הפרת ההסכם על ידי המבקש הודיעו המשיבים למבקש על ביטול ההסכם, ובכך גם מתבטלות התניות שבו ללא יוצא מן הכלל.

עוד לטענת המשיבים, חוק הבוררות קובע שלא ניתן להעביר לבוררות אלא עניינים של חזקה, שימוש ודמי שכירות ולא תביעה לפינוי דייר או מחלוקת לעצם מעמדו של אדם כדייר מוגן.

בתשובת הנתבע נטען כי טענת התובעים לפיה לא ניתן להעביר את המחלוקת לבוררות מהטעם ששאלת מעמדו של דייר מוגן בנכס אינה יכולה להיות נושא לבוררות הינה מוטעית, שכן גם התובעים מודים בקיומו של ההסכם מיום 26.10.08, בו הוענקה לנתבע זכות הדיירות המוגנת גם בגגות וגם בחנויות, אלא שלטענתם דין הסכם זה להתבטל. בין טיעון זה של התובעים ובין זכותו הסטטוטורית של דייר מוגן על פי חוק הגנת הדייר אין ולא כלום, שכן עילות הפינוי שפורטו בחוק הגנת הדייר הינן רשימה סגורה, ועילת פינוי המבוססת על הסכם שנכרת במרמה אינה נמנית עליהן.

עוד לטענת הנתבע, הוראת סעיף 3 לחוק הבוררות אינה מונעת בנסיבות המקרה את יישום הסכמת הצדדים בדבר העברת המחלוקת להכרעת בורר. ב"כ התובעים הסתמך על פסקי דין שניתנו בזמנו ואשר הגדירו את נושא ההכרעה בהקשר של מעמדו של דייר מוגן בין העניינים שסעיף 3 לחוק הבוררות ביקש לסכל העברתם לבוררות, אלא שספק אם הלכות אלו שרירות וקיימות לעת הזאת, ובמיוחד בנסיבות המקרה שלפנינו. נטען כי בהליך זה הנתבע-הדייר הוא שעותר להפנות את ההכרעה במחלוקת לבוררות, בעוד ברובן ככולן של ההלכות הצד שביקש להעביר את ההכרעה לבוררות היה בעל הנכס. עוד נטען כי מאז שניתנו הלכות אלו נפרצו בהן פרצות לא מעטות עד כדי כך שהרציונל שהיווה את הבסיס להלכה האמורה שוב אינו קיים, כי הלכות אלו ניתנו על רקע המטרה החקיקתית שהייתה ביסוד חקיקת דיני הגנת הדייר וכי כיום המגמה היא של צמצום בתחולת הוראות חוק הגנת הדייר.

דיון

אין לקבל את טענת התובעים לפיה לאור טענתם לביטול ההסכם, מתבטלות גם התניות שבו, ובכללן תניית הבוררות. על אף טענות בדבר הטעיה מצד הנתבע, לא נטען בכתב התביעה כי החוזה בטל מעיקרו, אלא נטען לביטולו בשל הפרתו (סעיף 11 לכתב התביעה). כפי שנפסק:

"פקיעת תוקפו של ההסכם הכללי עשויה להתרחש בנסיבות שונות. כך, למשל, יכול ההסכם הכללי לפקוע בנסיבות שבהן ההסכם הופר ובוטל. במקרה כזה, לא יפקע תוקפה של תניית הבוררות, שהרי יש להניח שתניית הבוררות נועדה בדיוק למקרה כזה, שבו ההתדיינות נוגעת להפרת החוזה..." (רע"א 4986/08 TYCO BUILDING SERVIES נ' אלבקס וידיאו בע"מ (פורסם במאגרים, 12.4.2010). ראו גם ע"א 65/85 עיריית נתניה נ' נצ"ב נתניה בע"מ, פ"ד מ(3) 29 (1986); סמדר אוטולנגי בוררות – דין ונוהל 242 (2005)).

בכתב התביעה נתבע פינוי הנתבע "מהמושכר ומהמבנה בכלל". מהודעת התובעים מיום 12.8.13 עולה כי תביעת הפינוי מתייחסת לא רק לתוספות הבנייה שלפי הנטען הוסיף הנתבע ולגגות עליהם נטען כי השתלט, אלא גם לחנויות בהן הוא מחזיק בשכירות מוגנת.

בסעיף 7 להסכם מיום 26.10.08 (נספח א' לבקשה) הצהירו הצדדים כי "השוכר הינו דייר מוגן בשלוש החנויות וכל השייכים אליהם והכוללים את הגלריות שמעל שלוש החנויות והחדר העליון והגג המוביל אליו מעל החנויות...". לפי הנטען בכתב התביעה, הנתבע מעולם לא שכר את הגגות אלא השתלט עליהם שלא כדין.

בנוסף לטענות התובעים שעניינן בטלות ההסכם מיום 26.10.08, נתבע פינוי הנתבע מן המושכר בשל אי תשלום דמי שכירות משנת 1995 ועד אוקטובר 2008.

מהאמור עולה כי המחלוקת בין הצדדים דורשת הכרעה הן בשאלת היותו של הנתבע דייר מוגן והן בשאלה האם מתקיימת עילת פינוי לפי חוק הגנת הדייר.

סעיף 3 לחוק הבוררות, התשכ"ח-1968 קובע כי "אין תוקף להסכם בוררות בענין שאינו יכול לשמש נושא להסכם בין הצדדים".

כפי שכותבת המלומדת סמדר אוטולנגי: