החלטה
א. רקע כללי:
תביעה זו הוגשה כתביעה כספית כנגד הנתבעים. בעת הגשת התביעה, הוגשה הבקשה שבפניי (בקשה מס' 1 בתיק) למתן צו "זמני". הצו המבוקש הינו מתן צו עשה, המופנה כנגד הנתבעים, אשר בו בית המשפט יורה לוועד הבית "להסיר את התנגדותו שלא כדין", וכן יורה לחברת "סופר גז" להתקין את המִכשור הנדרש במערכת הגז המרכזית של הבניין, על מנת לחבר את הנכס שהתובעים שכרו מבעליו, בכדי להפעיל במקום בית מאפה.
הבניין נבנה על ידי חברת הבניין "צבי צרפתי ובניו, חברה לבניין וקבלנות (1983) בע"מ" (להלן: החברה הקבלנית), והחברה הינה בעלת הקרקע עליו הוקם הפרויקט.
הפרויקט כולל 112 דירות מגורים ו-13 חנויות לשימוש מסחרי בקומת הקרקע. הדירות אוכלסו לפני למעלה משנתיים, ב-7/11. החנויות נמכרו או הושכרו במהלך הזמן מאז, ולטענת החברה הקבלנית, היחידה שהושכרה למי מהמבקשים הינה האחרונה שטרם הושכרה. ביום 17/4/13 נחתם חוזה השכירות בין החברה הקבלנית והשוכר.
לאחר חתימת חוזה השכירות, במסגרת הכנת היחידה לשמש כבית מאפה (מטרת השכירות) פנו המבקשים ו/או החברה הקבלנית לחברת סופר גז והובהרה עמדת סופר גז, כי על מנת לתן לחנות חיבור למערכת הגז של הבניין, בהתחשב במכשירים (תנורים ומבערים) שברצון המבקשים להשתמש בהם, על בסיס צריכת גז הצפויה (ללא הגבלת צריכה), יש צורך בביצוע שינויים במערכת הגז המשותפת המרכזית של הבניין, אשר הותקנה בשלבי בניית הפרויקט. הפתרון המעשי שהוצע הינו התקנת מאייד ופריטים נלווים, כאשר המיקום להתקנת מערכות נוספות אלה הינו בשטח המשותף של הפרויקט, בצמידות לאזור שבו מותקנת מערכת הגז הקיימת.
לטענת ועד הבית, מאז אכלוס הבניין התעוררו מספר מחלוקות בין החברה הקבלנית לבין הדיירים, אודות פעולות חד צדדיות נטענות, אשר בוצעו על ידי החברה הקבלנית ברכוש המשותף ללא הסכמת הדיירים, לאחר אכלוס הדירות. החברה הקבלנית ידעה מראש שהדיירים יתנגדו לביצוע שינוי במערכת הגז המשותפת וניסתה לבצע את השינוי ללא ידיעת הדיירים, אולם סופר גז פנתה על מנת לקבל מכתב הסכמה של ועד הבית וכך נודע לוועד על השינויים המתוכננים. ועד הבית אכן הודיע כי על פי החלטה שהתקבלה, אין הוועד מאשר ביצוע שינוי כלשהו במערכת הגז ומתקניו, וכך הדבר באשר למערכות התשתית הנוספות. בתגובת וועד הבית לבקשה זו נטען שוב כי הדיירים מתנגדים, הן לפתיחת המאפייה, והן לביצוע שינויים ושימוש ברכוש המשותף, כולל ביצוע השינויים במערכת הגז. לטענת וועד הבית, משנמסרו הדירות זה מכבר וככל שהרכוש המשותף הינו רכוש השייך לכל בעלי היחידות, הרי שאין לוועד הבית סמכות לתן הסכמה בשם כל אחד מהבעלים לשינוי תשתית משותף וביצוע שינויים ברכוש המשותף. וועד הבית אישר כי הוא הודיע לחברה הקבלנית ולמבקשים על התנגדות חד משמעית וכי כל פעולה שתבוצע ברכוש המשותף תהווה השׂגת גבול ותגרור פנייה לערכאות.
בהחלטתי מיום 27/10/13 , לאחר עיון בטענות שהועלו, הורתי כי נציג של החברה הקבלנית (המשכיר) יופיע לדיון שנקבע במעמד הצדדים בבקשה ליום 28/11/13. הנציג של החברה הקבלנית שהופיע לדיון אישר כי החברה הקבלנית אכן ביקשה מחברת "סופר גז" לבצע את השינויים הנדרשים במערכת הגז על מנת לאפשר את חיבור החנות, על פי צריכת הגז הצפויה של בית המאפה. לטענתו, טרם נרשם הבית המשותף והחברה הקבלנית, כבעלת הזכויות הרשמות בשטח, זכאית לתן את האישור לחברת "סופר גז" להיכנס ולבצע את הנדרש בשטח. בהחלטתי בתום הדיון הוריתי על צירופה של החברה הקבלנית כצד פורמלי לבקשה למתן הצו הזמני, ככל שנציג החברה הבהיר כי החברה מצטרפת לעתירת המבקשים.
חברת סופר גז חזרה על עמדתה, כי על מנת לספק את היקפי הגז הנדרשים על פי תנור האפייה ומבערי הגז המסחריים שברצון המבקשים להפעיל, אכן יש צורך בביצוע שינויים במערכת הגז הכללית של הבניין, בהוספת מאייד ופריטים נלווים (מיכל גז נוסף, ברזים, מקור לאספקת חשמל וכדו'). סופר גז ציינה כי מלכתחילה הוצע הפתרון המקצועי של התקנת מאייד, אך ככל שהדבר כרוך בביצוע עבודות ושינויים בשטח המשותף ובמערכת הגז המשותפת, סופר גז ביקשה לקבל את אישור וועד הבית לביצוע האמור, או לחילופין, אישור מטעם החברה הקבלנית שבו הינה מצהירה כי הותירה לעצמה את כל הזכויות להורות על ביצוע שינויים בתשתית הגז והתקנת מתקנים נוספים בשטחים הציבוריים, גם לאחר אכלוס ה- 112 דירות מגורים. צילומים של מערכת הגז הקיימת בתוך החצר המגונן של הבניין, הוצגו וסומנו מב/1 ו-מב/2. זהו השטח הציבורי שבו אמורות להתבצע העבודות.
בטרם הגשת התביעה, לאור המחלוקת שהתגלתה, בין החברה הקבלנית והדיירים , כפי שהוצגה על ידי וועד הבית, אשר עיכבה כל התקדמות של תכנון וביצוע שינוי מערך הגז והתקנת מאייד, התקיימו מגעים בין המבקשים וסופר גז. בישיבה מיום 22/7/13 , סוכם בין המבקשים ו-סופר גז על מתווה מוגדר ומבוקר של שעות צריכה, באופן אשר יאפשר את חיבור החנות למערכת הגז הקיימת, מבלי לפגוע ביתר צרכני הגז של המערכת (בעלי הדירות והחנויות האחרים). משהומצא חוזה צרכן , על פי ההסכמה הנ"ל לחתימה של בין המבקשים, הם הודיעו כי אינם מעוניינים לקבל על עצמם את המגבלות האמורות באשר לשעות ההפעלה היומיות. במהלך הדיון , המבקש אישר את האמור וציין כי המבקשים חזרו בהם מאותה ההסכמה המוצעת, בגין חשש לפגיעה צפויה באפשרויות ניהול העסק, וכן בגין טענתו כי הטעם של דברי המאפה שונה באפיה בתנור גז , מאשר באפיה בתנור חשמל.
יתר טענות הצדדים מפורטות בכתבי הטענות שהוגשו על ידיהם כולל המפורט בפרוטוקול הדיון , גופו.
ב. דיון והכרעה:
לאחר ששמעתי ושקלתי את טיעוני הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי לא ניתן להיעתר לבקשה זו, ודינה להידחות.
חברת סופר גז טענה כי אינה מתנגדת כלל לחיבור החנות ובלבד שמערכת הגז תוכל לספק את צרכי הגז הצפויים של אותה החנות, מבלי לפגוע בצרכנים הקיימים של מערכת הגז של הפרויקט. בתביעה הכספית (התביעה העיקרית) ובחוות הדעת של המבקשים שצורפה לכתבי בית הדין שלהם, נטען על-ידי מומחה שבדק את מערכת הגז הקיימת, בהזמנת המבקשים, כי היא אינה מערכת גז מספקת לצורכי כלל היחידות, מלכתחילה ומדובר במחדל מטעם סופר גז. סופר גז מכחישה טענות אלה ואף דיירי הבית (או נכון יותר, וועד הבית), טוענים כי המתחם מאוכלס מעל שנתיים והמערכת פועלת, כהלכה.
איני רואה פסול בעמדת סופר גז, לפיה אין לה כל עניין להיקלע למחלוקת החוזית ו/או הקניינית , שבין החברה הקבלנית לבעלי היחידות/וועד הבית. אין לה גם יכולת להכריע את הסוגיה, בהעדר כלים לכך, ואין לה את היכולת לדעת, איזו עמדה עדיפה יותר ומי הינו בעל הזכות להתיר ביצוע עבודות לשינוי תשתית הגז והתקנת מתקנים נוספים , ברכוש המשותף.
השאלה באם מערכת הגז אשר הותקנה מלכתחילה, הינה ראויה, אם לאו, הינה, רלבנטית לתביעה הכספית, אך אינה רלבנטית בדיון בבקשה זו, למתן צו עשה. הסיבה לכך הינה כי גם המומחה מטעם המבקשים קובע בחוות דעתו (מ-24/7/13) כי מערכת הגז הקיימת יכולה לספק צריכת שיא של 25 ק"ג לשעה, וישנם 114 יחידות מחוברות היום למערכת זו. הוא מציין עוד, בחוות דעתו, כי המכשירים המיועדים לשמש את בית המאפה של המבקשים (תנור וכיריים מסחריים), כשהם מופעלים באופן מלא , צורכים יחדיו 14 ק"ג לשעה, בפני עצמם. במילים אחרות, גם המומחה מטעם המבקשים קובע שלא ניתן לחבר את היחידה שהמבקשים שכרו מהחברה הקבלנית למערכת הגז קיימת ללא הוספת 3 צוברי גז, בני 2,000 גלון (על הצובר הבודד הקיים) או, החלופה המועדפת, אשר הוצעה גם על ידי סופר גז של התקנת מאייד על מתקניו הנלווים הנדרשים. במילים אחרות, אין מחלוקת בין הגורמים המקצועיים מטעם הצדדים, כי אין מקום לחיבור היחידה המיועדת לשמש את המבקשים לבית מאפה, ללא ביצוע שינויים במערך תשתית הגז של הבניין והתקנת מתקנים נוספים ברכוש המשותף.
במהלך הדיון שהתנהל בפניי, הובהר בנוסף לאמור, כי טרם בוצע תכנון מפורט להתקנת מערכת האיוד, כי מדובר בעלויות לא מבוטלות ולא הוסדר מי יישא בעלויות אלה. התכנון המתבצע בכפוף לחתימת חוזים והחיבור המושכר למערכת אחרי התקנה, אינו מתבצע לפני חתימת חוזה מול צרכן. בדיון התברר כי אין הסכמה אודות מי מהצדדים האמור לשאת בהוצאות אלו ומי מהם אמור לשאת בהוצאות של אחזקת המערכות הנוספות, עלויות החשמל הנוספות וכד'. בשלב זה המערכת הקיימת מספקת את צרכי הגז של הבניין ואין מנוס מהמסקנה כי התקנת המתקנים הנוספים הינה תולדה של הרצון של המבקשים להפעיל את המושכר כבית מאפה ולצרוך כמויות מסחריות (מבלי להיכנס בשלב זה למחלוקת שגם צוינה , באם מדובר במסחר או בתעשייה). במילים אחרות, השינויים המבוקשים מיועדים לשרת יחידה זו ומטרות אלה ואין לבעלי הדירות הנוספות עניין בו. לא ניתן לבחון את סבירות הסירוב, בהעדר תכנון מפורט ואפשרות לדעת כיצד השינויים משפיעים , לעומת המערכת הקיימת ומה בדיוק אמור להתבצע ברכוש המשותף.
מקובלת עלי טענת הנתבעים/המשיבים כי אין המדובר בבקשה ל"סעד זמני", מהסעדים הזמניים הרגילים ובקשה לצו עשה אינה יכולה להיות מוגדרת, באופן אמיתי, כבקשה ל"צו זמני". מתן הוראות כפי שבית משפט מתבקש לתן בבקשה זו, מהווה ,בעצם, מתן צו לשינוי מצב קיים בשטח, כמעיין סעד סופי, במסגרת דיון שנועד לבחון מתן צווים זמניים, כל זאת, על אף שסעד זה לא נכלל כסעד עקרי בתביעה גופה, שהינה תביעה כספית.
על אף שנציג החברה הקבלנית התייצב, כבקשתי, לדיון, נותרתי בסוף הדיון בהעדר המידע הנרחב הנדרש, אודות מערכת יחסים החוזית/קניינית שבין החברה הקבלנית לרוכשי הדירות, אשר קבלו את הדירות לידיהם לפני מעל שנתיים. מאחר וטרם נרשם בית משותף לא ניתן לבחון את הסוגיה על פי תקנון הבית המשותף, שטרם נערך וטרם נרשם. לא ניתן לבחון , על רגל אחת, את מערכת היחסים המשפטיים בין הקבלן לבין בעלי הדירות, ו-וועד הבית (שהצהיר הצהרות בשמו, ובשם הדיירים), בהעדר בחינת המערכת החוזית בין החברה הקבלנית והרוכשים, שכאמור אינה בפני.
המבקשים הינם זרים למערכת היחסים שבין החברה הקבלנית ורוכשיו. כל זכויותיהם נשענות על זכויות החברה הקבלנית ואין בידיהם לרכוש כל זכות, מעבר לזכויות הקיימות של החברה הקבלנית עצמה. היריבות האמיתית בהכרעת מחלוקת באשר לשאלה, מה ניתן לבצע ברכוש הציבורי, הינה בין ה החברה הקבלנית ורוכשי הדירות הנוספות.