גרמה נ' מנשריאן

החלטה

ביום 29.11.0 התובע התקשר עם הנתבע בזיכרון דברים למכירת דירה בעיר אלעד. בעת המשא ומתן למכירת הדירה הבהיר הנתבע (המוכר) כי הבעלים בנכס היא סבתו שהלכה לבית עולמה, וכי הוא זכאי להירשם כבעלים של הנכס מכח מעמדו יורש זכויותיה. התובע טוען כי הנתבע סיכל את השלמת העסקה. לפיכך הגיש התובע תביעה לאכיפת זיכרון הדברים שלטענתו עולה כדי הסכם מכר, ובנוסף עתר לקבלת סעד של פיצוי כספי בסך של 287,500 ₪. לאחר שחלף המועד להגשת כתב הגנה, ולאחר שהנתבע לא הגיש הגנתו במועד, הוגשה בקשה למתן פסק דין בהיעדר הגנה.

בהחלטה מיום 4.4.11 נדרש התובע להבהיר האם הזכויות בנכס מושא התביעה הן זכויות רשומות בפנקסי רישום המקרקעין ולצרף אסמכתאות מתאימות. באותה החלטה צויין כי ככל שהזכויות בנכס מושא התביעה אינן רשומות בפנקסי רישום המקרקעין, הרי שאין עניינה של התביעה בזכויות במקרקעין אלא בזכויות אובליטוריות שדינן כדין מיטלטלין. כמו כן נכתב בהחלטה כי מאחר ולגרסת התובע ולפי זיכרון הדברים עליו מבוססת התביעה, שווי הזכויות בנכס מושא התביעה עומד על סך של 1,210,000 ₪, הרי שאם מדובר בזכויות שדינן כדין מיטלטלין מסורה הסמכות לדון בתביעה לבית משפט שלום.

התובע הגיש נסח טאבו ממנו עולה כי הזכויות בנכס מושא התביעה אינן רשומות על שם איש. עם זאת, סבור התובע כי בית משפט זה בעל הסמכות העניינית לדון בתביעה דנן. לטענת התובע הסמכות לדון בתביעות שעניינן הכרעה בשאלת ביטולו תקפותו ואכיפתו של הסכם מכר של נכסי מקרקעין מסורות לסמכותו העניינית של בית משפט מחוזי מבלי שיש מקום להבחין בטיב הזכויות (זכויות אובליגטוריות או זכויות במקרקעין).

מהנטען בכתב התביעה עולה כי לכאורה בעת ההתקשרות החוזית בין הצדדים היה הנתבע זכאי להירשם כבעלים בנכס מושא התביעה. לשון אחר, במעמד החתימה על זיכרון הדברים היה הנתבע לכאורה בעל זכויות חוזיות בדירה ולא בעל זכויות במקרקעין. לפיכך, במעמד החתימה על זיכרון הדברים התחייב הנתבע למכור לתובע את זכויותיו האובליגטוריות בנכס. הלכה היא כי על עסקה בזכויות הנוגעות למקרקעין שאינן "זכויות במקרקעין" כמשמעותם בחוק המקרקעין, חלים דיני המיטלטלין (ע"א 4796/95 א' ח' אלעוברה נ' א' ע' אלעוברה, פ"ד נא(2) 669; סעיף 13 לחוק המיטלטלין, תשל"א-1971). בפרשת אלעוברה התעוררה מחלוקת בעניין זכויות המתייחסות לחלקת קרקע ולבניין שנבנה עליה. באותו עניין רכש המערער יחד עם המשיב זכויות בחלקת קרקע מאת מנהל מקרקעי ישראל. הזכויות נרשמו על שם המערער בלבד. המערער והמשיב הסכימו ביניהם כי הזכויות שנרכשו יועברו לבעלותם המשותפת. המערער בנה מבנה על החלקה וסירב לחלק את המבנה או להורסו באופן שיאפשר לצדדים לחלק את אחוזי הבנייה ביניהם. המשיב הגיש תובענה לבית המשפט המחוזי וביקש להצהיר כי הוא הבעלים של מחצית מזכויות החכירה במגרש ולחייב את המערער להרוס את המבנה. בית המשפט המחוזי קבע כי זכויות הצדדים הן זכויות חוזיות ולא זכויות במקרקעין, קיבל את התביעה וציווה להרוס את המבנה. בערעור תקף המערער את הכרעתו של בית המשפט המחוזי בטענה לפיה בית המשפט המחוזי נעדר סמכות לדון בתביעה מאחר ועניינה של התביעה היה בזכויות חוזיות והסמכות לדון בה צריכה היתה להיקבע בהתאם לשווי הזכויות. לטענתו, מאחר ובמועד הגשת התביעה שוויין של הזכויות היה נמוך מתקרת סמכותו של בית משפט השלום, לא היתה לבית המשפט המחוזי סמכות לדון בתביעה. כב' הש' ש' לוין ציין בהכרעתו כי ההסכם שנערך בין בעלי דין הוא הסכם אובליגטורי והסמכות לדון בתביעה נקבעת לפי "שווי הנושא". בנוסף ציין כב' הש' לוין כי על בית המשפט לעורר טענה של סמכות עניינית מיוזמתו אולם מאחר והמערער נמנע מלהעמיד במחלוקת את "שווי הנושא" ולהעמיד תשתית עובדתית התומכת בעניין, אין בית המשפט מעורר מיוזמתו את הנתונים העובדתיים שעליהם מבוססת הסמכות. בית המשפט העליון קבע כי אין להעלות לראשונה את שאלת הסמכות בערכאת הערעור ולפיכך לא דן בה. אוסיף כי מדברי הש' כב' הש' שטרסברג כהן משתמע כי גם היא שותפה לדיעה לפיה כאשר עניינה של תביעה בזכויות חוזיות יש לקבוע את הסמכות לדון בה בהתאם ל"שווי הנושא". הדבר נלמד מכך שגם לדעת כב' הש' שטרסברג כהן אין לעורראת שאלת "שווי הנושא" בערכאת הערעור. אם זכויות אובליגטריות במקרקעין דינן כדין זכויות במקרקעין לעניין הסנמכות העניינית, אין כלל צורך לברר את שאלת השווי, ומכאן שגם לדעת הכותבת הסמכות לדון בתביעה שענייננה זכויות חוזיות במקרקעין שאינן רשומות מסורה לבי המשפט המוסמך על פי שווי הזכויות. אני ער לכך שנשמעו גם דעות אחרות בפסיקה, אולם דומני שהדברים שהובאו לעיל משקפים לעת הזו את עמדת בית המשפא העליון, כלומר את ההלכה הפסוקה והדין המצוי (גם אם לפי חלק מהדעות שנשנמעו אין הוא הדין הרצוי).

מהתשתית הראייתית שהונחה בפניי עולה כי במועד הגשת התביעה שווין של הזכויות בנכס נמוך מתקרת סמכותו של בית משפט השלום. הדבר נלמד מסכום התמורה הנקוב בזכרון הדברים שעליו מבוססת התביעה. התובע אינו חולק על כך, אלא טענתו היא שכאשר עניינה של תביעה באכיפת הסכם מכר של דירה אזי הסמכות לדון בה היא של בית משפט מחוזי, הן כאשר עניינה של התביעה בזכויות אובליגטוריות והן כאשר עניינה בזכויות במקרקעין.

עניינה של התביעה שבפניי בזכויות חוזיות ששוויין נמוך מגבולה התחתון של הסמכות העניינית של בית משפט זה (1,210,000 ₪). גם סכומם המצטבר של כל הסעדים הנתבעים בתביעה (הסעד הכספי העומד על 287,500 ₪ והסעד שעניינו הזכויות החוזיות בדירה שערכן לפי המוסכם עמד בעת כריתת זכרון הדברים על 1,210,000 ₪) עומד על כ-1,500,000 ₪ בקירוב ונמוך מגבולה התחתון של הסמכות של בית משפט זה. לפיכך התביעה שבפניי מסורה לסמכותו העניינית של בית משפט השלום.

על כן ומכח ס' 79 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984, תועבר התביעה לבית משפט השלום במחוז המרכז. כב' נשיאת בתי משפט השלום במחוז המרכז או מי שהוסמך לכך על ידה יקבעו באיזה בית משפט מבתי המשפט שבמחוז יתנהל הדיון בתיק.

ניתנה היום, כ"ז ניסן תשע"א, 01 מאי 2011, בהעדר הצדדים.