גמלא הראל נדל"ן למגורים בע"מ ואח' נ' קרויזר ואח'

החלטה

לפני בקשה למתן הוראות שהוגשה ע"י קבוצת רוכשים (המשיבים 4), אשר רכשו זכויות לארבעה מגרשים לבניית יחידות צמודות קרקע, במתחם בפרויקט הידוע בשם "אחיסמך". את הפרויקט יזם המשיב 1, עו"ד קרויזר, אשר הגיש הצעה למינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), לרכישת זכויות החכירה במתחם בו נמצאים המגרשים נשוא הבקשה. עו"ד קרויזר התקשר עם רוכשים רבים מהמגזר החרדי, כביכול כנאמן עבורם, והגיש בשמם את ההצעה למינהל. הואיל לא היה ברשות עו"ד קרויזר די כספים לרכישת הקרקע, הוא לווה מצד ג' בשם "גמלא השקעות בע"מ", (להלן: "גמלא"), את יתרת הדרוש ושיעבד לטובתה את מקרקעי הפרוייקט. לימים, ולאחר שההלוואה לגמלא לא נפרעה, עתרה האחרונה למימוש השעבוד במסגרת התיק שבכותרת. הואיל והפרוייקט עמד על סף קריסה, וגורל כספי מאות רוכשים שהפקידו את כספם בידי עו"ד קרויזר עמד לרדת לטמיון, הגעתי לידי מסקנה שאין להסתפק במנוי כונס נכסים לאכיפת השיעבוד לטובת גמלא, כנהוג במקרה של בקשה למימוש אגרת חוב, ומיניתי את עו"ד אביחי ורדי כנאמן לפרוייקט (להלן: "הנאמן"), על מנת שיתחקה אחר הכספים שהתקבלו בידי עו"ד קוריזר, יאתר את הרוכשים ובכך לנסות להציל את כספי הרוכשים. התברר שעו"ד קרויזר הפקיד את כספי הרוכשים בבנקים שונים, לא היו רישומים סדורים כמתחייב, היו מכירות מוקדמות מתחת למחירי מחירון באופן שהיה בו כדי לפגוע ביתרת הרוכשים ועוד. סופו של דבר, חרף הקשיים המרובים שהיו בפרוייקט, ולאחר דיונים ובקשות רבות, הוחזרה ההלוואה לגמלא, מבלי שנדרשה מכירת הקרקע בהליך של כינוס נכסים, וכן נעשתה התקשרות של הנאמן, על דעת ועד קבוצת הרכישה, עם צד ג', המשיבה 3, בהסכם שחילץ את הפרוייקט מהסכנה אליה נקלע (להלן: "הסכם שכטר"). בהסכם שכטר אומצה שיטה שוויונית בין הרוכשים, תוך וויתורים שונים, שכן אחרת לא הייתה תוחלת לפרוייקט. משכך, נקבעו בהסכם שכטר הסדרים שיאפשרו את הוצאתו לפועל של הפרוייקט, תוך התייחסות לקבוצות רכישה אשר נהנו ממחירים מופחתים ברכישה שניתנו להם על ידי עו"ד קרויזר ללא הסבר ענייני.

בין אלה נמנית קבוצת גינסבורג, המבקשת שלפניי, שהתמורות למגרשים כמות שנקבעו בינה לבין עו"ד קרויזר פחותות מאלו הקבועות במחירון שנקבע. בבקשה שלפני עותרים המבקשים לאכוף את ההתקשרות שלהם עם עו"ד קרויזר, הגם שאלה בתנאים מפליגים כאמור לעיל. זאת, לאחר שהמו"מ עם ועד קבוצת הרכישה ועם שכטר, למציאת פתרונות לקבוצת גינסבורג, לא צלח.

הבקשה הועברה לתגובות הנאמן, ועד קבוצת הרכישה וכן שכטר.

לאחר שעיינתי במכלול כתבי הטענות, סבורני שאין לבקשה מקום במסגרת ההליך שלפני.

כאמור, תיק זה יסודו בבקשת כינוס נכסים של נושה מובטח, אשר במסגרתו נקט בית המשפט בדרך חריגה ועל מנת לפתור את המצוקה אליה נקלעו מאות רוכשים שכן הייתה סכנה מוחשית לכספים הניכרים שאלה הפקידו בידו של עו"ד קרויזר. לטעמי, אין הנאמן מוסמך לאשר למבקשים את שמבוקשם על ידם, ומקבל אני את עמדתו בהקשר זה וכאמור בסעיף 7 לעמדתו. המבקשים גם לא הצביעו על מקור לסמכות הנאמן לכך. יודגש כי בהחלטה הממנה את הנאמן לא הוקנו לו כל סמכויות בין במישרין ובין בעקיפין, להכיר בתוקף של עסקאות שבין עו"ד קרויזר לבין קבוצת רכישה, לא כל שכן עסקאות חריגות מהסוג של ההתקשרות שבין קבוצת גינסבורג לבין עו"ד קרויזר. משכך, אין מקום לבקשה זו במסגרת ההליך דנן.

מעבר לדרוש;

גם אם הייתה סמכות לנאמן, הגם שקבעתי כאמור שאין סמכות כאמור, אזי הדרך של הבקשה למתן הוראות במסגרת תיק זה, אינה הולמת את בירור המחלוקת. עסקינן בסוגיה אשר תחייב שמיעת ראיות לא מעטות ובין היתר באשר לשווי ההולם של העסקאות אשר מבוקש לאכוף; האם הייתה הרשאה לעו"ד קרויזר להתקשרות בתנאים מופחתים עם קבוצת גינסבורג תוך פגיעה ביתר הרוכשים, ושלא בהתאם להסכם השיתוף כעמדת ועד קבוצת הרכישה ועוד; כל אלה יצריכו בין היתר, כך יש להניח, חוות דעת של שמאים ומומחים. משכך, הדרך הראויה לברר את המחלוקת היא בתובענה עצמאית.

אין בהחלטה כד לקבוע מסמרות בגוף טענות המבקשים וכן למנוע מקבוצת גינסבורג לנקוט בהליך המתאים נגד הנתבעים הנכונים שאינם הנאמן.

לפיכך, הבקשה נדחית. ניתנה היום, כ"א כסלו תשע"ד, 24 נובמבר 2013, בהעדר הצדדים.

המזכירות תשלח את ההחלטה לב"כ הצדדים.