גלבוע ואח' נ' קונדה ואח'

 השופט י' עמית:

1. במוקד הערעור – שאלת מערך הזכויות הקנייניות ב'מלון מנדרין' או 'בית מנדרין', השוכן על גבול תל אביב-הרצליה. אמרנו 'מלון' או 'בית', משום שמבחינת דיני התכנון והבנייה ייעודו של השטח בו נמצא המבנה הוא למלונאות, והמבנה הוגדר כ'מלון דירות', אך למרות זאת יחידות הדיור במבנה הוחכרו זה מכבר לאנשים פרטיים. הפער שהתגלע בין ההגדרות המשפטיות לבין עולם המעשה תרם את תרומתו לסכסוכים ממושכים שנתגלעו בין חלק מהחוכרים של יחידות הדיור לבין הבעלים, ובהם גם ההליך הנוכחי. המערערים כאן הם 140 מתוך בעלי זכות החכירה ביחידות הדיור, ולשיטתם מדובר ב"בית משותף", והזכויות ב"רכוש המשותף" הוקנו להם. טענה זו נדחתה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופט י' פרגו) מיום 17.1.2017 בת"א 42318-05-12, ומכאן הערעור.

רקע עובדתי ופסק הדין מושא הערעור

2. בגוש 6609 חלקה 85 (להלן: המקרקעין) הוקם מבנה שהוגדר כ'מלון דירות' בהתאם לתב"ע 1350 שחלה על השטח. הבעלות במלון היתה של המשיבה 3 (להלן: אזורים), שהחכירה את רוב יחידות הדיור לתקופה של 999 שנים, למעט מספר יחידות דיור אשר שימשו את "המאגר המלונאי" במבנה. בשנת 2007 מכרה אזורים את המקרקעין למשיבה 2 (להלן: קניוני הים), אשר נרשמה במרשם המקרקעין כבעלים של המקרקעין בשלמותם (להלן: עסקת המכר).

3. בתביעה שהוגשה לבית המשפט המחוזי, ביקשו המערערים סעד הצהרתי על זכויותיהם ב"רכוש המשותף", כלומר כל חלקי הבניין שאינם יחידות דיור (או חלקים שהוצמדו אליהן) ואינם שטח מסחרי. כאמור, התביעה נדחתה. בפסק הדין נקבע כי במסגרת עסקת המכר, קניוני הים רכשה מאזורים את הבעלות בכל המקרקעין (למעט יחידות הדיור המוחכרות), וטענותיהם של המערערים נגד עסקה זו נדחו. הודגש כי "אין מדובר 'בבית משותף' אלא ב'יחידות דיור' מוחכרות שאינן 'בית משותף'" (עמ' 11 לפסק הדין; ההדגשה במקור). נוכח לשונו הברורה של הסכם החכירה, נקבע בפסק הדין כי זכויותיהם של המערערים מצטמצמות לשטח יחידות הדיור, לצד זכויות מעבר ושימוש במעברים ובמעליות (עמ' 35, 45 ו-99 לפסק הדין). בית משפט קמא קבע כי המערערים ישאו בהוצאותיהם של המשיבים, ולאחר שהצדדים טענו לעניין ההוצאות, נפסקו בהחלטה מיום 30.3.2017 לטובת המשיבים 2-1 הוצאות בסכום של 557,271 ₪; ולטובת המשיבים 4-3 הוצאות בסכום של 135,050 ₪.

           על פסק הדין נסב הערעור שבפנינו.

תמצית טענות הצדדים

4. בערעור שלפנינו חזרו המערערים על טענותיהם נגד עסקת המכר והשלכותיה. לטענתם, אזורים לא יכלה למכור את "הרכוש המשותף" לקניוני הים, משום שהוא לא היה בבעלותה. המערערים טענו גם נגד התנהלותו ומעורבותו של עו"ד קונדה בעסקת המכר ובהסכם פשרה שנחתם בשעתו בין אזורים לבין החוכרים, ועליו נרחיב מעט בהמשך (להלן: הסכם הפשרה). נטען כי עו"ד קונדה שימש באותו זמן יו"ר ועד דיירי הבניין, וחטא לתפקידו כאשר "רכש" כביכול את כל השטח המשותף באמצעות חברת קניוני הים, שאותה הוא מנהל ומחזיק במניותיה. בנוסף, לטענת המערערים, הבניין שינה את ייעודו בפועל והוא מהווה בניין מגורים לכל דבר, כך שהגדרתו החוקית היא בהכרח הגדרה של "בית משותף". המערערים הוסיפו טענות גם כלפי אופן ניהול ההליך בבית משפט קמא, עד כדי טענה שלא ניתן להם יומם בבית המשפט. לבסוף, הלינו המערערים על גובה הוצאות המשפט שנפסקו לחובתם.

5. המשיבים 2-1 (קונדה וקניוני הים) ביקשו לדחות את הערעור. לשיטתם, המערערים חוזרים על טענות שנדחו בפסק הדין, כמו גם בפסקי דין חלוטים קודמים. נטען כי עסקת המכר לא שינתה את מצבם המשפטי של המערערים והם היו מודעים לכך, אך כיום הם מבקשים ליהנות מזכויות הבנייה שצמחו מתב"ע 3700, שהופקדה בשנת 2010.