גילת-הילס נ' ורסנו ואח'

החלטה

בקשה לסעד זמני, שעניינה בהסרת חלקים בגדרות שהקימו בשבועות האחרונים המשיבים 2-1 סביב ביתה של המבקשת, והחוסמים חלקית את חלונותיה, באופן ההופך את ביתה, כך נטען, ל"מאורה חשוכה".

רקע

1.המבקשת והמשיבים 2-1 (להלן: המשיבים) הם בעלי זכויות במקרקעין רבי ערך בשכונת נווה צדק בתל אביב. ביתה של המבקשת, שאותו רכשה לפני שלושה עשורים, נטוע בחלקה הצפוני של חלקה מסוימת. בפינות הצפון מזרחית וצפון מערבית של בית המבקשת חדרים שמשמשים יחידות דיור נפרדות. יתר ביתה של המבקשת כולל שלושה חדרי שינה בצד הפונה למערב, ומטבח ופאטיו בצד הפונה למזרח.

בצמוד מדרום לבית המבקשת – מבנה השייך לחברה שבבעלות המשיבים. המשיבים רכשו נכסים אף משני עברים נוספים של בית המבקשת: ממזרח, חלקה המשמשת מגרש חניה. ממערב, שטח שהמבקשת מגדירה כמלון בוטיק, והמשיבים מגדירים כשטח פרטי המשמש אותם ואת אורחיהם. נקרא לו למען הנוחות בלבד "המלון", מבלי לטעת מסמרת בשאלת ייעודו, ואין הדבר קרדינלי. בצד המערבי, זה של המלון, מצוי בין בית המבקשת למבנה המלון שטח המשמש את המשיבים כגינת המלון. כמקובל בנווה צדק, הסכימו הצדדים, בנוי בית המבקשת באופן שקירותיו הם בגבולות החלקה.

2.המבקשת והמשיבים צהובים זה לזה. המשיבים טוענים כי המבקשת מטרידה את מנוחתם ואת מנוחת אורחיהם בגינת המלון, המבקשת טוענת מנגד כי המשיבים הם המנסים להתעמר בה. פתרון מתבקש, שהצדדים כבר בחנו אותו, לא התממש עד הנה, והוא רכישת ביתה של המבקשת, שהיא שוקלת למוכרו – לידי המשיבים.

3.רצו המשיבים לחדול מלחזות במבקשת, ועל כן ביקשו להקים גדר, למען תשמש חיץ בינם לבין המבקשת. עיקר הקשר שבין הצדדים הוא בין חלונות הצד המערבי של בית המבקשת, הפונים לגינת המלון. אולם גם מן העבר האחר, זה הפונה לחנייה בצד המזרחי של בית המבקשת, החליטו המשיבים להקים גדר. להשגת מטרתם, פנו המשיבים למשיבה 3 וביקשו היתר שיאפשר להם, בין היתר, להקים גדר בגובה מטר וחצי, בגבול המזרחי של גינת המלון (להלן: הגדר המערבית, שכן היא צמודה לצד המערבי של בית המבקשת), ואף גדר דומה בחלקה המערבי של החניה (להלן: הגדר המזרחית, הצמודה לצד המזרחי של בית המבקשת). המשיבה 3, כהודאתה, לא היתה ערה לכך ואף לא הטרידה עצמה בכך שנוכח מיקום הגדרות המבוקש והעובדה שבית המבקשת, כמקובל בנווה צדק, יושב על גבול החלקה, משמעות הגדרות היא שהן תהיינה צמודות לבית המבקשת, ואף יחסמו את חלונות הבית, חלקם באופן מלא, חלקם באופן חלקי.

4.כיוון שעסקינן בגדרות של מטר וחצי בלבד, לא דרש הדבר פרסום, מסכימים הצדדים. הם לא הרחיבו, אך ניתן להבין כי ההיתר התבקש בהתאם לתקנות התכנון והבניה (היתר לעבודה מצומצמת), תשס"ג-2003 (להלן: תקנות היתר לעבודה מצומצמת). תקנות אלה אינן מחייבות פרסום, המאפשר מיד הקמת התנגדות, כי אם הצגת הבקשה להיתר לבעלים אחר של זכויות "נכס" או לנציגות הבית המשותף (תקנה 5). כיוון שהמבקשת אינה בעלת זכויות בחלקת המשיבים, אזי אף שאותן גדרות בקצה חלקת המשיבים משפיעות עליה ישירות, ולמעשה הן צמודות לחלוטין לקירות ביתה, אין היא זכאית בהתאם לתקנות לעיין בבקשה להיתר ולהתנגד לה. יוטעם עם זאת שבתקנות מצוין כי אין בהיתר משום הגנה מפני תביעה אזרחית (שם), והנה היא באה.

5.במהלך חודש ינואר 2014 שהתה המבקשת בחו"ל. במהלך שהייתה שם, גילה אוזנה מי משכניה (כנראה) כי המשיבים החלו בבניית גדרות סביב ביתה. היא פנתה לבא כוחה, שפנה לבאי כוחם של המשיבים, ביום 12.1.14, בנסיון לברר במה דברים אמורים ולהניא אותם מהשלמת הגדר. אלו השיבו כי מרשיהם פועלים לפי היתר, שב"כ המבקשת תר אחריו בעקבות זאת. ביום 23.1.14 באה התובענה, ובגדרה הבקשה, שלפניי.

6.טוענת המבקשת בבקשתה כך: המשיבים החליטו למרר את חייה, בהיותה בעליו של אי בלב נכסי המקרקעין של המשיבים, אשר טרם מכרה את זכויותיה בנכס. על כן פנו לקבלת היתר, שאינו מחייב פרסום, לבניית הגדר המערבית, ואף זאת תוך שרטוטים מטעים שהיו יכולים ללמד את המשיבה 3 כאילו יש צמחייה כלשהי שתחצוץ בין ביתה של המבקשות לבין הגדר המוצעת, שעה שלמעשה הגדר צמודה לחלוטין לקו הבניין של המבקשת. היתר נתקבל גם לגדר המזרחית, זו שבין מגרש החניה לבין צדו המזרחי של בית המבקשת. המדובר בגדרות שאין בהן כל תועלת, שהרי בית המבקשת בנוי על "קו האפס" של חלקתה, ומשמש משני עבריו כגדר לכל דבר וענין, בגובה שלושה מטרים, בצדן של חלקות המשיבים. ה"תועלת" היחידה בגדר היא חסימת חלונותיה של המבקשת. בהתאם להיתרים, הוקמה הגדר המערבית, תוך חיתוך של הסורגים על חלונות ביתה של המבקשת, ושעה שהוגשה הבקשה – החלה גם בנייתה של הגדר המזרחית. בנייתן הופכת את דירת המבקשת, כך נטען, למאורה חשוכה.

7.לשיטת המבקשת, יש בגדרות האמורות כדי להקים מגוון עילות בנזיקין, ובהן הפרעה לאור השמש (סעיף 48 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]); הסגת גבול, הכרוכה בחיתוך הסורגים (סעיף 29 לפקודה); ומטרד ליחיד, שיש בו לפגוע לא רק בתנאי המחיה בבית אלא גם באפשרות למכור את הנכס, דבר שהמבקשת מנסה לעשותו (סעיף 44 לפקודה), בין היתר.

8.השיבו המשיבים, בין היתר, כך: המבקשת טורדת את מנוחתם. כאשר ראתה את המשיבים ואורחיהם יושבים בגינה, הפעילה מוזיקה רועשת. היא אף שפלשה למקרקעיהם, שכן סורגי החלון והמזגנים מצויים בשטח חלקתם. כדי לממש את זכותם להשתמש במקרקעיהם ולהגן על פרטיותם, הגישו המשיבים את הבקשות להקמת הגדרות שישמשו חיץ בינם למבקשת. הגדר המזרחית הוקמה למעשה נוכח תלונותיה של המבקשת עצמה, שהלינה על הרעש ממגרש החניה. המשיבים פעלו בהתאם להיתרי הבנייה. למעשה המבקשת היא שפעלה בניגוד להיתרים, שכן החלונות בקירות ביתה, נבנו ללא היתר כדין. בנוסף, הפגיעה במבקשת אינה רבה: יש לה שני חלונות הפונים לצפון, והחלונות בביתה שנחסמו – נחסמו חלקית בלבד. אין אפוא מקום ליתן את הסעדים, כך המשיבים. הגדרות בנויות כבר, והרי זה מעשה עשוי. המבקשת היא שחטאה, ואין לסייע לה. בכל מקרה נזקה ניתן לפיצוי בכסף. אין חוות דעת אשר למידת הפגיעה באור השמש. נזקה של המבקשת דל כיוון שבפועל אינה מתגוררת במבנה, אלא מעוניינת למוכרו, כך נטען.

9.על תשובתם זו הוסיפו המשיבים עוד ערב הדיון שהתקיים דו"ח של חוקר פרטי שהתחזה לרוכש פוטנציאלי, שביקורו במקום מלמד לדבריו שהמבקשת אינה מתגוררת בפועל בנכס, וכן צילם הוא תמונות אחדות המלמדות כי יש אור שמש בבית.

10.המשיבה 3 מצדה הגיבה וציינה כי הגדרות נבנו בהתאם להיתרים שניתנו כדין, והביעה ספקות אשר לתוקף פתיחתם של החלונות בביתה של המבקשת.

11.דיון התקיים במעמד הצדדים. מטבע הדברים, ניסיתי להביא את הנצים להגיע להסכמות שייתרו את המחלוקת המשפטית, חרף הנצחתה והחרפתה, בדרך של הכרעה בבקשה לסעד זמני – תהא ההכרעה אשר תהא. בעלי הדין אמורים היו לפנות בעקבות הדיון למשא ומתן, ברם גורלו של זה לא נודע, והצדדים הגישו סיכומיהם בבקשה. יצוין כי הם ויתרו על חקירות, מבלי שיהיה בדבר כדי להוות הודאה בטענה כלשהי. יצוין עוד כי סיכומיה של המבקשת התייחסו לנתונים שלא בא זכרם ככאלה בבקשתה המקורית, ומאלה ראיתי להתעלם בהחלטתי, כדרישת המשיבים.

דיון

12.דין הבקשה להתקבל. אנמק בקיצור יחסי.

13.נפתח בסיכויי התביעה. מובן שסיכויי התביעה מושפעים מן המצב העובדתי, ובין הצדדים קיימת מחלוקת עובדתית, שאין אפשרות לפותרה במסגרת הבקשה לסעד זמני. היא קיימת בשני הקשרים. האחד – האם המבקשת גרה במקום או שבדעתה רק למכור את הנכס. לשאלה זו השפעה נמוכה יחסית לסברתי על שאלת סיכויי התביעה, שכן בית מגורים הוא בית מגורים, בין אם נועד לשמש את בעליו הנוכחיים ובין אם נועד לשמש את האחר. מחלוקת שניה: מידת החסימה. בעניין זה טענת המשיבים היא שהחסימה של חלונות המבקשת היא "חלקית". התמונות שהוצגו מראות לכאורה ש"חלקיות" זו היא כמעט מלאה בצדו המערבי של הבית, שם ממוקמים לפי הנטען חדרי השינה של הבית. שם גם מצוי עיקר המחלוקת, שכן טרוניית המשיבים היא שהמבקשת משקיפה על חצרם. בצד המזרחי קיימת חסימה, אין חולק, אולם השפעתה פחותה. שם מצוי המטבח, שאחד מחלונותיו לא נחסם, כמו גם פתח לפאטיו פנימי ומואר באופן יחסי. אולם נקודה מרכזית היא שעצם הטענה של המשיבים שהפגיעה במבקשת היא דלה, נחזית נטולת עוצמה במיוחד: אין הרי כל תועלת בגדר, מקום שבו היא צמודה לקירות ביתה של המבקשת, המשמשים גדר "טבעית" גבוהה בהרבה. כל תוחלתן של הגדרות, בפרט בצד המערבי, היה לחסום במידת האפשר את המבקשת, על מנת להשיג חציצה בינה לבין המשיבים, כך לשיטת המשיבים עצמם. חציצה זו אכן הושגה.

14.בהמשך להנחות העבודה האמורות נפנה לסיכויי התביעה, ומובן שכל הדברים נאמרים לכאורה בלבד ובהתאם לשלב הדיוני המקדמי שבו אנו מצויים. המשיבים בנו בהתאם להיתר לפי דין. משמעות הדבר היא שהפרת חובה חקוקה, בהתאם לתקנה 63 לפקודת הנזיקין – אין, ולא באה טענה שכזו. בנוסף, מן הבחינה התכנונית המשמעות היא שאין פסול בהתנהלות המשיבים. ברם כידוע, שאלות תכנוניות לחוד ושאלות קנייניות לחוד. אין מניעה שבעל זכויות במקרקעין יפעל בשטחו באופן העולה בקנה אחד עם חוקי התכנון והבניה, ובכל זאת יפגע אגב כך בזכויות קניין של האחר. הוראת תקנה 5 לתקנות היתר לעבודה מצומצמת מדגימה זאת, שעה שהן מבהירות שאין בהיתר משום הקמת חסינות מפני תביעה אזרחית. על אחת כמה וכמה כך כאשר נוכח אותן תקנות, אין חובת פרסום של הבקשה להיתר בפני שכניו של בעל המקרקעין, ואלו יכולים לטעון כי יכולתם להשתמש במקרקעיהם נפגעה – כפי שהוא המקרה כאן. מובן, שככל שבעל המקרקעין פעל כדין מן הבחינה התכנונית, הרי שידו של בית המשפט תהיה קפוצה יותר במתן צווים להגנה על זכויות הקניין, שימנעו אותו שימוש כדין (התכנוני) במקרקעין. זאת, לעומת מצב שבו הפעולה נעשתה בלא היתר, שאז יסתפק בית המשפט בפגיעה קניינית במדרג הנמוך כדי להושיט סעד לנפגע מן הפעולה (ראו: ר"ע 62/83 בעל טכסא נ' גונן, פ"ד לח(1) 281, ולהדגמה ראו: בש"א (של'-ת"א) 171140/08 רורמן נ' סירטו (17.9.08)).

15.המבקשת מלינה על פגיעה בזכויותיה בדרך של מספר עוולות המנויות עלי פקודת הנזיקין, שאינן כרוכות בהפרת חובה חקוקה כלשהי כי אם בפגיעה קניינית טהורה. שתיים מהן נחזות בעלות עוצמה. האחת – פגיעה באור השמש, האחרת – פגיעה בחזקתה במקרקעיה.