גוטליב ואח' נ' ליסקר

פסק דין

א.רקע כללי:

לפניי תובענה כספית, שהוגשה בסדר דין מקוצר, לתשלום דמי שכירות בסכום כולל של 607,540 ₪. כפי שיפורט להלן, לאחר קבלת הרשות להתגונן הגישה הנתבעת תביעה שכנגד נגד התובעים וכן נגד נתבע שכנגד 3.

התובעים הינם הבעלים של בית פרטי ברחוב גלי תכלת 45, בהרצליה פיתוח (להלן – הבית). מדובר בבית תלת מפלסי (כולל קומת מרתף), בשטח בנוי של כ-603 מ"ר, הכולל תשעה חדרי שינה ושמונה חדרי אמבטיה ושירותים. לבית חצר גדולה שבה, בין השאר, מצויה בריכת שחיה. בתקופה הרלוואנטית לתובענה היה הבית כבן 30 שנים.

התובעים מתגוררים בחו"ל מאז שנת 2003. נתבע שכנגד 3, שהינו עורך-דין במקצועו, הינו אחיה של תובעת 1 ומנהל בעבור התובעים את ענייניהם בארץ, לרבות בכל הקשור לבית ולהשכרתו (להלן – מר אנטר).

בין התובעים, באמצעות מר אנטר, לבין הנתבעת נערך ונחתם הסכם שכירות ביום 17.11.06 (להלן – הסכם השכירות). במסגרת ההסכם הושכר הבית לנתבעת לתקופה של שנתיים, שבהן דמי השכירות הועמדו על 12,000 $ (דולר ארה"ב) (להלן – תקופת השכירות), וזאת לאחר שהבית עמד ריק תקופה של קרוב לשנה.

במסגרת הסכם השכירות נקבעו לזכות הנתבעת ארבע תקופות אופציה, כל אחת בת שנה נוספת, כך שסך תקופת השכירות – כולל תקופות האופציה – הועמדה על שש שנים. דמי השכירות לתקופת האופציה הראשונה הועמדו על 13,000 $ ולכל תקופת אופציה נוספת בתוספת של 500 $, כך שלתקופת האופציה הרביעית הועמדו דמי השכירות על סך של 14,500 $. עוד נקבע בהסכם כי דמי השכירות ישולמו מראש לכל שנה קלנדארית (ר' בסעיפים 6 ו-7 להסכם השכירות).

במסגרת הוראות הסכם השכירות (בסעיף 11) ניתנה לנתבעת האפשרות לבצע שיפוצים בבית, בהסכמת התובעים, על מנת להתאימו לצרכיה. הנתבעת ניצלה אפשרות זו ולטענתה השקיעה בעיצובו הפנימי של הבית, חצרו וגינתו, סכום כולל של כ-900,000 ₪ בקירוב.

זמן קצר לאחר שעברה הנתבעת להתגורר בבית החלו להתגלות בו, לטענתה, שורה של ליקויים בתשתיות ובמערכות השונות, בפרט במערכת האינסטלציה, אשר גרמו להצפות בבית ופגעו בצורה קשה באורח החיים של הנתבעת ובני משפחתה. לטענת התובעים, הבית עבר שיפוץ מקיף עובר לכניסת הנתבעת אליו ומכל מקום כל תלונותיה של הנתבעת טופלו כראוי ובזמן על ידי מר אנטר באמצעות בעלי מקצוע, ככל שניתן היה נוכח חוסר שיתוף הפעולה מצד הנתבעת.

הנתבעת שילמה את מלוא דמי השכירות לתקופת השכירות. ואולם, לאחר שמימשה את תקופת האופציה הראשונה לא שילמה הנתבעת את דמי השכירות בעבור תקופת האופציה האמורה בטענה כי היא זכאית לקזז את נזקיה מתוך דמי השכירות. לטענת הנתבעת, היא לא הפסיקה את התשלומים אלא הפקידה אותם בידי בא כוחה, וזאת עד לתיקון הליקויים על ידי התובעים (ר' בפרוטוקול, עמ' 42 שורה 2; ר' גם ההסדר אליו הגיעו הצדדים בפסקה 17 שלהלן).

מר אנטר הכחיש את טענות הנתבעת ודרש ממנה לשלם מידית את מלוא דמי השכירות בעבור תקופה האופציה הראשונה. מר אנטר הוסיף וטען כי הנתבעת כלל אינה רשאית לקזז את נזקיה הנטענים מתוך שכר הדירה, תוך שהוא מפנה להוראות סעיף 21.11 להסכם השכירות שלפיהן "חובות שהצדדים בחוזה זה חייבים זה לזה לא ניתנים לקיזוז". מכאן התובענה העיקרית, בה תובעים התובעים מהנתבעת את מלוא דמי השכירות בעבור תקופת האופציה הראשונה.

ב.השתלשלות ההליכים בתובענות דנא:

התובענה העיקרית החלה להישמע בפני כב' השופט צ' דותן. הנתבעת הגישה בקשת רשות להתגונן, שבה העלתה בפירוט את טענותיה בקשר למצבו של הבית, לרבות טענות שלפיהן מר אנטר הטעה אותה בעניין מצב זה במהלך המשא ומתן לקראת כריתתו של הסכם השכירות.

התובעת צירפה לבקשת הרשות להתגונן חוות דעת מומחים, כלהלן:

(א)חוות דעת הנדסית, שנערכה על ידי המהנדס יהונתן גושן מחברת פלס ביקורת ליקויי בנייה, מיום 21.1.08, וחוות דעת משלימה מיום 2.2.09 (להלן – חוות דעת מהנדס הנתבעת). על פי חוות דעת מהנדס הנתבעת, בבית נמצאו ליקויים חמורים בכל הקשור ל"רטיבות וליקויי תפקוד מערכות ובטיחות במבנה" (ר' בסעיף 2 לחוות הדעת). על פי סיכום חוות הדעת עיקר הליקויים שנתגלו בבית הינם ליקויי צנרת במבנה המחייבים החלפת מערכת הצנרת ותיקון יסודי כולל, בעלות כוללת של 107,484 ₪, בלא לכלול את עלויות הדיור החלופי ואחסנת תכולת הדירה בעת השיפוצים. בחוות דעת המשלימה נקבע, כי משך כלל העבודות הינו כ-30 ימי עבודה ואולי אף למעלה מכך.

(ב)חוות דעת שמאית, שנערכה על ידי שמאי המקרקעין ספי רביב, מיום 12.2.09 (להלן – חוות דעת שמאי הנתבעת). על פי מסקנת חוות דעת שמאי הנתבעת, נוכח הליקויים שנתגלו בבית:

...הנני סבור שדמי השכירות הראויים סביר שיהיו בהפחתה של כ-35% מדמי השכירות כפי שנקבעו ע"י הצדדים. בהתאם לכך, כל עוד לא הוסדרו הליקויים בבית, דמי השכירות החודשיים סביר שיהיו כ-7,800$ (ר' בעמ' 10 סעיף 7 לחוות הדעת. בהמשך הבהיר שמאי התובעת כי שווי דמי השכירות שקבע הינו אינדיקטיבי בלבד בשל העדר שוק לבתי יוקרה כגון דא, ו"מבטא את ההפחתה הראויה בגין ההנאה מהשימוש בבית").

הדיון בבקשת הרשות להתגונן נערך כאמור לפני כב' השופט דותן. בפתח פרוטוקול הדיון הודיעו באי-כוח הצדדים כלהלן:

בהמלצת בית המשפט הגענו להסכמה לפיה תינתן רשות להתגונן ביחס לסכום של 196,000 ₪, שהוא סכום הפחתת דמי השכירות על יסוד חוות הדעת השמאית שצורפה (חוות דעת שמאי הנתבעת – ש.א.), התצהיר ישמש כתב הגנה, ככל שהוא מתייחס לטענה הנ"ל, והנתבעת תהיה רשאית להגיש כתב תביעה שכנגד (ר' בפרוטוקול הדיון בבקשת הרשות להתגונן מיום 21.4.09, עמ' 1 שורה 13 ואילך).

בהמשך להסכמות אלה ניתנו "החלטה ופסק דין חלקי", כדלקמן: