גד נשיץ נ' מטקסקו (חיימוביץ)

פסק דין

1.תביעה לפינוי דיירת מוגנת מדירת מגורים בת שני חדרים בקומה א', ברח' שלמה המלך 81, תל אביב (להלן: "הדירה").

2.ביום 11/12/11 ניתן בתיק זה פסק דין חלקי בגדרו נתקבלה התביעה, ונקבע כי קמה עילה לפינוי הנתבעת מהדירה, בגין שיפוצים נרחבים שביצעה בדירה בשנת 2009 מבלי לקבל את הסכמת התובעים. נגד הנתבעת קמה עילת פינוי לפי סע' 131(2) לחוק הגנת הדייר, ולפי סע' 131(3) לחוק.

3.עוד נקבע כי יינתן לנתבעת סעד מן הצדק "הפוך", במובן זה שצו הפינוי יבוצע כנגד תשלום שישלמו התובעים לנתבעת. באמצעות התשלום שתקבל, תוכל הנתבעת לדאוג לעצמה לפתרון דיור חלופי ולא תימצא ללא קורת גג לראשה.

4.לצורך קביעת הסכום שישלמו התובעים לנתבעת כנגד הפינוי מונה שמאי מטעם בית המשפט, לקביעת שווי הנכס כפנוי ושווי דמי המפתח המלאים (3/3). השמאי התבקש להתייחס להבדלים בהערכת שווי הנכס ודמי המפתח, בהתחשב בשיפוצים שביצעה הנתבעת בדירה. נקבע כי לאחר קבלת חוות דעת המומחה תינתן לצדדים זכות טיעון בכתב לגבי דמי הפינוי הראויים לשיטתם, בנסיבות העניין.

5.כחלק מן הסעד מן הצדק נקבע כי עד למועד הפינוי תשלם הנתבעת לתובעים סך של 2,500 ₪ מדי חודש, מיום 1/1/12 ובכל 1 לחודש שלאחריו. עוד הוחלט כי ממועד קביעת דמי הפינוי תינתן לנתבעת שהות של 90 יום לפינוי הדירה, וכי דמי הפינוי ישולמו כנגד פינוי בפועל, אלא אם יסכימו הצדדים על תשלום חלק מדמי הפינוי בטרם ביצוע הפינוי.

6.על פסק הדין החלקי הגישה הנתבעת ערעור ובקשה לעיכוב ביצוע (תיק 1163-01-12). ביום 17/1/12 קבע בית המשפט המחוזי, בין היתר, כי בשלב זה לא תהא הנתבעת חייבת בתשלום דמי השכירות הנוספים כתנאי לעיכוב הביצוע, "אך כמובן אם בסופו של יום הערעור יידחה אזי יקוזזו סכומים אלו כשהם משוערכים מדמי הפינוי".

7.ביום 27/2/12 התקבלה בתיק בית המשפט חוות דעת המומחה איל שנהב, מהנדס ושמאי מקרקעין. המומחה קובע, נכון ליום 31/1/2012, את ערכי השומה הבאים:

א.ללא השיפוץ – שווי הנכס 1,300,000 ₪, ושווי דמי המפתח המלאים 715,000 ₪;

ב.לאחר השיפוץ – שווי הנכס 1,350,000 ₪, ושווי דמי המפתח המלאים 742,000 ₪.

8.עמדת התובעים היא שיש לקבוע את דמי הפינוי בהתחשב באמות המידה הבאות:

א.הואיל והפינוי נקבע בשל מחדלי הנתבעת, אין הנתבעת זכאית לדמי פינוי שנקבעים ברגיל בפינוי כפוי, לפי סע' 131(10) או 131(7) לחוק. יש לחשב את בסיס דמי הפינוי כפי שהיו מחושבים בעסקה של פינוי מרצון, דהיינו, לפי 60% מדמי המפתח.

ב.את דמי הפינוי יש לחשב לפי ערך דמי המפתח בטרם בוצע השיפוץ, באשר השיפוץ הוא העילה לפינוי הנתבעת מהדירה. בהתאם לכך הבסיס לחישוב דמי הפינוי עומד על 429,000 ₪ (60% מתוך דמי מפתח בסך 715,000 ₪).

ג.מן הסכום שיתקבל על פי הפרטרים דלעיל יש להפחית סכום שיקבע בית המשפט, הואיל והתשלום ניתן לנתבעת במסגרת סעד מן הצדק.

ד.בנוסף על ההפחתה דלעיל, יש להפחית מדמי הפינוי סכום שישית בית המשפט על הנתבעת כהוצאות משפט, וכן את תשלומי דמי השכירות הנוספים שתשלומם עוכב על ידי ערכאת הערעור.

9.עמדת הנתבעת היא שיש להעמיד את דמי הפינוי על סך של 1,410,000 ₪. לשיטת הנתבעת, שגה המומחה שמונה על ידי בית המשפט בהעמידו את שווי הנכס על 1,300,000 ₪ בלבד. יש להעמיד את שווי הנכס כפנוי על סך 1,700,000 ₪. מסכום זה יש לגזור את דמי הפינוי בשיעור של 80%, בתוספת הוצאות העברת הדירה בסך 50,000 ₪. הנתבעת מבססת את עמדתה על נתוני נדל"ן המפורטים בטיעוניה, וכן על פסקי דין, אשר לשיטתה קבעו דמי פינוי לפי שיעור של 80% מערך הנכס כפנוי וכן תוספת בגין הוצאות העברת הדירה.

הנתבעת מציגה תחשיבים חלופיים, למקרה שלא תתקבל עמדתה באשר לשווי הנכס כפנוי או באשר לשיעור דמי הפינוי מתוך שווי הנכס. לפי התחשיב הנמוך ביותר מבקשת הנתבעת דמי פינוי בסך 830,000 ₪ (60% מתוך שווי נכס בסך 1,300,000 ₪, בצירוף הוצאות העברה בסך 50,000 ₪).

10.לאחר שעיינתי בטענות הצדדים אני רואה להעמיד את דמי הפינוי על סך 445,200 ₪ בניכוי הוצאות משפט בסך 15,000 ₪ ובניכוי דמי השכירות הנוספים אשר תשלומם עוכב על ידי בית המשפט המחוזי.

11.להלן הנימוקים שביסוד החלטתי:

א.אני דוחה את טענות הנתבעת באשר לשומה שנקבעה על יד השמאי מטעם בית המשפט. באופן תמוה וחסר תקדים, כללה הנתבעת בסיכומיה נתונים המהווים מעין חוות דעת נגדית לזו של מומחה בית המשפט. על יסוד אלה מבקשת הנתבעת לקבוע כי שווי הנכס אינו 1,300,000 ₪ כקביעת השמאי שמינה בית המשפט, אלא 1,700,000 ₪. אני סבור שאין ממש בטענה זו. איני רואה סיבה לסטות מן השומה שקבע המומחה מטעם בית המשפט;