בת אור תעשיות אלקטרוכימיות בע'מ נ' רדוויל בע"מ ואח'

פסק דין

מבוא

1. לפניי תביעה כספית לתשלום סכום של 19,395,796 ₪.

התובעת, בתאור תעשיות אלקטרוכימיות בע"מ (להלן: "התובעת" או "בתאור") היא חברה פרטית, אשר בבעלותה מגרשים הידועים כחלקות 267 ו- 264 בגוש 6638 , באזור רמת החיל בתל אביב (בהמשך אוחדו חלקות אלה לחלקה 638 בגוש 6638).

לצורך מיקסום הפוטנציאל הטמון בשטחה, פנתה התובעת בחודש אוגוסט 2000 בהזמנה לקבלת הצעות התקשרות בעסקת קומבינציה להקמת פרויקט לבניית שטחי משרדים ומסחר (להלן: "הפרויקט"), בשילוב עם השכרתו, וזאת על מנת להפיק תזרים מזומנים, כבר במועד בו אמור היה להסתיים הפרויקט.

כמענה להזמנה זו, הוצעו לתובעת מספר הצעות, ובהן הצעת חברת נכסי רד- בינת (1999) בע"מ (להלן: "רד בינת"), ובין הצדדים התנהל משא ומתן.

בסופו של דבר, נחתמו ביום 2/1/01 הסכם קומבינציה והסכם שכירות, בין התובעת לבין החברות הנתבעות - רדוויל בע"מ וראן-רד אנלימיטד נטוורקינג בע"מ (להלן: "רדוויל" ו-"ראן-רד"), אשר לטענת התובעת, הן חברות מקבוצת רד-בינת שהוקמו אד-הוק לצורך הפרויקט, ואין להן נכסים למעט חלקיהן היחסיים בפרויקט.

בהמשך לשני הסכמים אלה, נחתמו בין הצדדים, בשלבים מאוחרים יותר, תוספת מיום 18/4/02, המתייחסת, בין היתר, ללוחות הזמנים לבניית הפרויקט ותחילת שכירתו בהתאם למצב קבלת ההיתרים; הסכם הלוואה מיום 16/3/04 ותוספות לו, למתן הלוואה לתובעת למימון עלויות מיסים שהוטלו עליה לאור החתימה על עסקת הקומבינציה; תוספת להסכם השכירות מיום 16/3/04 לפיה יופחתו דמי השכירות על פי הסכם השכירות בשיעור של 5% ותוספת להסכמים מיום 30/12/04 שעניינה הסדרת תשלומים והסדרת זכויות וחובות בין הצדדים.

2. התובעת טוענת, כי הנתבעות הפרו את הסכם הקומבינציה והסכם השכירות באופנים שונים, ולכן הגישה ביום 1/2/09, כתב תביעה כנגדן, במסגרת הליך בוררות, מכח תניית בוררות המעוגנת בהסכם הקומבינציה בין הצדדים, הנסב על סוגיות שונות. בשלב מסוים, הוצאה סוגיית הסכם השכירות מהליך הבוררות, ובעניינה הוגשה התביעה הנוכחית.

3. הצדדים חלוקים ביניהם בשאלת פרשנותם הראויה של סעיפים מסוימים בהסכם השכירות, ואופן יישומם הראוי, בהקשרן של שלוש סוגיות מרכזיות:

אופן המדידה הראוי של המבנה לצורך קביעת גובה דמי השכירות;

דמי השכירות הראויים בגין ה"קומה המפולשת";

הפרתו הנטענת של סעיף 8.4 להסכם השכירות.

4. מטעם התובעת הוגש תצהיר עדותה הראשית של ד"ר מרים ברקת, מנכ"ל התובעת מאז שנת 1998. בנוסף, הוגשה חוות דעתו של מר חיים אגי, מנכ"ל (משותף) של חברת מאן נכסים יועצי נדל"ן בע"מ, וכן חוות דעתה של גב' איילת קציר, כלכלנית בחברת שגיא חישובי ריבית (2000) בע"מ.

מטעם הנתבעות הוגש תצהיר עדותו הראשית של מר רונן אילון, המכהן כמנכ"ל הנתבעות החל מחודש יוני 2008, וקודם לכן, החל מחודש מאי 1999, שימש כסמנכ"ל כספים בנתבעות וכן בחלק מהתקופה, ממלא מקום המנכ"ל. בנוסף, הוגשה מטעם הנתבעות חוות דעתו של מר ליהוא רון, סמנכ"ל חברת ריפאנד בע"מ ואחראי על תחום המדידות בחברה.

אופן המדידה הראוי לשם קביעת דמי השכירות

5. ראשית, אין מחלוקת, כי על פי הסכם השכירות, שכרו הנתבעות את כל שטחי הפרויקט, וכפי שצוין במפורש בפתח הסכם השכירות: "והואיל ועל-פי העסקה אשר נקשרה בין רד-בינת לבת-אור התחייבה רד-בינת לשכור את כל שטחי הפרויקט (להלן: "המושכר")".

מכאן, כי המחלוקת לגבי שיטת המדידה הראויה בענייננו, רלוונטית לגבי הבניין בכללותו. מחלוקת זו היא כמובן מהותית, מאחר ובהסכם השכירות נקבעו דמי שכירות למ"ר, כך שהסכום הכולל נגזר ממספר המטרים הרבועים הכולל.

התובעת טוענת, כי יש למדוד את שטחי הפרויקט "ברוטו" כלומר, מקיר חיצוני לקיר חיצוני, בעוד שהנתבעות סבורות, כי יש לקבוע את דמי השכירות על פי שטחי הפרויקט, כפי שהם מופיעים בהיתר הבנייה.

6. כללי פרשנותו של כל הסכם ידועים וברורים. בע"א 3375/06 קמטק מערכות בע"מ נ' מדינת ישראל, משרד הביטחון (22/3/11) נפסק כי: