בר"ם 7785/16

1. בפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (עמ"ן 38611-11-15, השופט מ' סובל). בפסק הדין דחה בית המשפט המחוזי ערעור על החלטתה של ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז ירושלים (להלן: ועדת הערר) מיום 11.10.2015 (ערר (י-ם) 417/14).

רקע והליכים קודמים

2. במוקד הבקשה עומדים מקרקעין ברחוב האר"י 3 בירושלים (חלקה 111 בגוש 30026) (להלן: המקרקעין), שעליהם היה בנוי תחילה בניין מגורים, שכלל ארבע קומות והיה רשום כבית משותף (להלן: הבניין). ביום 19.12.2011 פורסמה למתן תוקף תכנית מיתאר מקומית מס' 13391 (להלן: התכנית המשביחה). התכנית המשביחה הקנתה זכויות בנייה נוספות במקרקעין, באופן שאפשר להרחיב את היקף הבנייה בקומה הרביעית ולהוסיף שתי קומות נוספות.

3. ביום 8.10.2010 – לאחר שהופקדה התכנית המשביחה אך עוד קודם לכניסתה לתוקף – חתמו בעלי הזכויות במקרקעין עם המבקשים על חוזה שבו הקנו לאחרונים זכויות בדירות בבניין (להלן: הסכם המכר). בהמשך לכך, נחתם באותו יום בין הצדדים חוזה נוסף, שהוגדר כהסכם שיתוף וחלוקת דירות (להלן: הסכם השיתוף). בהסכם השיתוף נכתב כדלקמן: "הצדדים להסכם זה מעוניינים לבנות במשותף את הבניין החדש ולחלק את הדירות שניתן לבנות כיום בהתאם להיתר הבניה, וכן לחלק ביניהם את הדירות שניתן יהיה לבנות בהתאם לתב"ע" [הכוונה לתכנית המשביחה – ד' ב' א']. הסכם השיתוף כיוון לכך שלמבקשים יוקנו בסופו של דבר הזכויות בדירות הנוספות שייבנו על-פי המצב התכנוני החדש, אם וכאשר תאושר התכנית המשביחה.

4. בשנת 2012, לאחר כניסתה של התכנית המשביחה לתוקף, הגישו המבקשים ובעלי הזכויות במקרקעין בקשה להיתר בנייה. הבקשה להיתר אושרה, ובהמשך לכך הוציאה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בירושלים, היא המשיבה (להלן: הוועדה המקומית), הודעה למבקשים בדבר חבות בהיטל השבחה.

5. המבקשים פנו לוועדה המקומית בבקשה כי יוענק להם פטור מותנה מהיטל השבחה בגין "בניה או הרחבה של דירת מגורים" (לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965) (להלן: חוק התכנון והבניה).

6. לאחר הגשת הבקשה לפטור ניהלה הוועדה המקומית דין ודברים עם המבקשים. במסגרת כך, הוועדה המקומית ביקשה כי יומצא לה מידע ביחס להיקף הזכויות של המבקשים בדירות הקיימות בבניין קודם לאישורה של התכנית המשביחה. במענה לכך ציין בא-כוחם של המבקשים, במכתב מיום 6.8.2014 (להלן: המכתב), כי זכאותם של המבקשים על-פי הסכם השיתוף היא לקבלת דירות "שאינן קיימות במצב הקיים בטרם אישור התב"ע" (סעיף 3 למכתב), וכי "על-פי הסכם השיתוף בטרם אושרה התב"ע לא הייתה להם [למבקשים – ד' ב' א'] חלק בדירה במצב הקיים (בטרם אישור התב"ע)" (סעיף 4 למכתב).

7. ביום 23.9.2014 דחתה הוועדה המקומית את הבקשה לפטור מהיטל השבחה. הוועדה המקומית נימקה את החלטתה בכך שהסכמי המכר והשיתוף לא הקנו למבקשים זכות בדירה כלשהי בבניין על פי המצב התכנוני ששרר במועד כריתתם. למסקנה זו הגיעה הוועדה המקומית על בסיס האמור במכתב שנשלח אליה על-ידי בא-כוח המבקשים. בנסיבות אלה, שבהן למבקשים לא היו זכויות בדירות הקיימות בבניין, נקבע כי המבקשים כלל אינם חייבים בהיטל השבחה (שחל על מי שהוא בעל מקרקעין או חוכר לדורות), וממילא אינם גם זכאים לפטור ממנו.

8. המבקשים הגישו ערר על החלטתה של הוועדה המקומית, אך ערר זה נדחה. ועדת הערר קבעה כי היא מקבלת את עמדתה של הוועדה המקומית לפיה הסכם השיתוף שיקף עסקה של מכירת זכויות בנייה עתידיות, להבדיל מעסקה במקרקעין אשר יוצרת שותפות קניינית בהם. החלטתה של ועדת הערר התבססה אף היא, בין היתר, על דבריו של בא-כוח המבקשים במכתב. במסגרת הדיון בערר ביקש בא-כוחם של המבקשים לחזור בו מדבריו אלה, אך טענתו בעניין זה נדחתה. ועדת הערר קבעה כי מדובר בהצהרה עובדתית מחייבת, וכי המבקשים אינם יכולים לחזור ממנה לאחר שהבינו כי היא אינה משרתת עוד את מטרותיהם. ועדת הערר הוסיפה והדגישה כי להצהרתם של המבקשים במכתב יש תימוכין גם בתשתית העובדתית העולה מהסכמי המכר והשיתוף.