בר"ם 6962/14 דוד חורי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה "הוד השרון"

1.       לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 9.9.2014 (עמ"נ 23701-03-14, השופט י' שינמן). בפסק דין זה דחה בית המשפט המחוזי ערעור שהגיש המבקש על החלטתה של ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז (להלן: ועדת הערר).

רקע והליכים קודמים

2.       המחלוקת העומדת ביסוד הבקשה נסבה על חיובו של המבקש בהיטל השבחה ביחס למקרקעין הידועים כחלקה 63 גוש 6653 בהוד השרון (להלן: המקרקעין). להלן תתואר בתמצית השתלשלות העניינים הרלוונטית לבקשה.

3.       המבקש רכש את זכויות החכירה במקרקעין לאחר שזכה במכרז שפרסם מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל). ביום 16.10.2006 נכרת הסכם בין המינהל לבין המבקש בדבר רכישת הזכויות.

4.       לאחר שהמבקש רכש את המקרקעין פורסמו למתן תוקף שתי תוכניות החלות על המקרקעין – תוכנית הר/17/600/א/20 פורסמה ביום 12.5.2009 ותוכנית הר/מק/17/600/א/34 פורסמה ביום 23.6.2011. הבקשה שלפני נסבה על תכנית הר/17/600/א/20, אשר במסגרתה נקבע, בין היתר, כי ניתן לבנות במקרקעין ארבע יחידות דיור (להלן: התוכנית החדשה).

5.       ביום 16.5.2011 התקשר המבקש בהסכם למכירת זכויות החכירה במקרקעין לצד שלישי.

6.       עם מכירת המקרקעין על-ידי המבקש, התגלעה מחלוקת בינו לבין המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון (להלן: הוועדה המקומית) לגבי חיובו של בהיטל השבחה בגין תחולתן של התוכניות החדשות על המקרקעין. בעיקרם של דברים, הצדדים נחלקו באשר למצב התכנוני שקדם לתוכנית החדשה. המחלוקת נגעה לשאלה האם תוכנית הר/במ/600 (להלן: תכנית 600), שפורסמה בשנת 1992, חלה על המקרקעין ואיזו משמעות יש לייחס לה לצורך הכרעה בשאלת ההשבחה של המקרקעין. המבקש סבר שזכויות בניה בהיקף של ארבע יחידות דיור ניתנו כבר מכוח תכנית 600, ואילו הוועדה המקומית גרסה שתוכנית זו אינה רלוונטית לחישוב ההשבחה (בין היתר, בשים לב לקביעה בתוכנית 600 עצמה לפיה לא ניתן להוציא מכוחה היתרי בניה אלא רק על סמך תכניות מפורטות שיאושרו). בנוסף לכך, הצדדים נחלקו באשר למשמעות שיש לייחס לאישורן של תוכניות נקודתיות שנגעו לאזורים סמוכים למקרקעין, אשר בגדרן הורחבו זכויות הבניה משתי יחידות דיור לארבע יחידות. לצורך הכרעה במחלוקת, הצדדים פנו להכרעתה של שמאית מכריעה (להלן: השמאית המכריעה) בהתאם למנגנון הקבוע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

7.       לאחר שבחנה את השומות שהוגשו מטעם הצדדים, קבעה השמאית המכריעה כי היטל ההשבחה בגין התכנית החדשה עומד על סך 1,021,888 שקל (להלן: השומה המכרעת). בשומתה הצביעה השמאית המכריעה על כך שהתוכנית החדשה הגדילה את זכויות הבניה הקיימות במקרקעין – משתי יחידות דיור במצב הקודם לארבע יחידות דיור במצב החדש. השמאית המכריעה לא קיבלה את עמדת השמאי של המבקש לפיה כבר במצב הקודם היו קיימות במקרקעין זכויות בניה שאפשרו בנייתן של ארבע יחידות דיור. באשר לשאלה האם יש להתחשב בציפיות שיצר אישורן של התוכניות הסמוכות קבעה השמאית המכריעה כי תוכניות אלה היו למעשה תכנון נקודתי "זוחל", ולכן יש לראות בהן ובתוכנית החדשה חלק מהליך תכנוני אחד. השמאית המכריעה קבעה כי מסקנה זו עולה בקנה אחד עם המדיניות שהנהיגה הוועדה המקומית בשנים שקדמו לפרסומה של התוכנית החדשה לפיה יקודמו תוכניות נקודתיות בשכונה הרלוונטית לצורך הגדלת זכויות הבנייה. על כן, היא סברה שאין להביא בחשבון את הציפיות שנוצרו כתוצאה מתוכניות אלה בחישוב שוויים של המקרקעין ערב התכנית החדשה.

8.         ביום 4.5.2012 הגיש המבקש ערר על השומה לוועדת הערר. טענתו העיקרית הייתה כי השמאית המכריעה שגתה בקובעה כי לצורך חישוב ההשבחה יש לנטרל את הציפיות הקונקרטיות שנבעו מקיומן של תוכניות משביחות נקודתיות אחרות שאושרו קודם לאישורה של התוכנית החדשה.