בר זכאי נ' עץ אפרים בתנופה(עץ אפרים)בע"מ

פסק דין

ההליך

בפניי תביעה לסעד הצהרתי, בגדרה עותר התובע כי יוצהר שהנתבעת אינה זכאית לבטל את חוזה המכר שנכרת בינו ובין חברת יו"ש השקעות במקרקעין ופיתוח בע"מ (להלן: "חברת יו"ש או "החברה") וכי הנתבעת מחויבת בקיומן של כל הוראות החוזה.

העובדות הצריכות לעניין

חברת יו"ש הינה בעלת הזכויות בקרקעות היישוב עץ אפרים, שממזרח לקו הירוק באדמות הכפר מסחה שבשומרון, הידועות כגוש 3, חלקות 2,3,50.

ביום 13.5.82 התקשר התובע בהסכם עם חברת יו"ש, לפיו רכש הימנה מגרש בשטח של 600 מ"ר לערך (להלן: "ההסכם המקורי"), תמורתו שילם 20,940 ₪. מחיר הקרקע אינו כולל את מחיר הוצאות הפיתוח, כאשר על פי הסכם המכר מחירן ייקבע בהתאם להחלטת החברה ובתנאים המפורטים בנספח הטכני שצורף להסכם.

לימים, בשנת 1984, נקלעה החברה להליכי פירוק על רקע סכסוכים פנימיים בחברה, זאת עוד בטרם עמדה בהתחייבויותיה כלפי התובע מכוח הסכם הרכישה, הווה אומר- בטרם עלה בידה לפתח את המגרש ולחברו למערכת השירותים החיוניים לצורך הכשרתו למגורים.

בגדר הליכי הפירוק, במסגרת תיק פש"ר 1285/84, מונה על ידי בית המשפט עו"ד שמואל לביא כמנהלה המיוחד של החברה מטעם כונס הנסים הרשמי. תחת פיקוחו של בית המשפט, חילק מנהל המיוחד את שטחי הישוב לשלושה אזורים כלהלן:

אזור א'- לגביו קיימת תב"ע בתוקף (תב"ע 126) ובו בוצעו עבודות פיתוח ובניה.

אזור ב'- שגם לגביו קיימת תב"ע בתוקף, ובו בוצעו בחלקן עבודות של פריצת דרכים, כאשר פיתוח הקרקע באזור זה טרם הושלם.

אזור ג'- עליו לא חלה תב"ע מאחר ולא קיימת לגביו תב"ע בתוקף, וטרם החלו בו עבודות בנייה וחלוקה פרטנית למגרשים.

מגרש התובע מצוי באזור ג'.

במסגרת תיק הפש"ר הנ"ל הוגדרו אזורים ב' ו- ג' על ידי בית המשפט כ"נכס מכביד" לעניין עבודות הפיתוח. יצוין, עם זאת, כי בהתאם לעמדת הכונס הרשמי מיום 5.7.07 במסגרת תשובתו לבקשת המנהל המיוחד למתן הוראות בבקשה לאישור הסכם מכירת הקרקע לנתבעת (בש"א 1185/07), הזכויות באזורים ב' ו- ג' הינן בעלות משמעות כלכלית לקופת הפירוק, ביטל בית המשפט את הכרזתם כנכס מכביד (נספח ה' לתצהיר הנתבעת).

ביום 19.10.06 נחתם הסכם בין חברת יו"ש לנתבעת, לפיו רוכשת הנתבעת את מלוא זכויות החברה באדמות היישוב, כשהחברה ממחה את זכויותיה לפיתוח באזורים ב' ו- ג' לידי הנתבעת (ת/6 לתצהיר התובע; נספח ד' לתצהיר הנתבעת).

בד בבד לחתימת הסכם זה, חתמה הנתבעת על הסכם התקשרות עם הועד המקומי עץ אפרים, שהינו גוף מוניציפאלי המוסמך לנהל את ענייני הישוב (להלן: "הוועד").

בהתאם לאמור בהסכם ההתקשרות, אמונה הנתבעת על פיתוח האזור בו מצוי מגרשו של התובע, אזור ג', והכשרתו למגורים.

בסמוך למועד החתימה על ההסכם המקורי, שילם התובע לחשבון הנאמנות של החברה סך של 116,922 ₪ על חשבון עבודות הפיתוח, שהיה שווה ערך לסך של 3,759$.

ביום 10.10.07 שלחה הנתבעת מכתב דרישה לתובע לתשלום בסך של 5,000$ כתשלום ראשוני של דמי הפיתוח להליך התכנוני ואישור תב"ע לבניה ולמגורים, וזאת בתוך 30 ימים ממועד המכתב. מייד עם אישור התב"ע, נטען, יידרש התובע להשלים סכום בגובה של 25% משיעור דמי הפיתוח הכולל (55,000$), כשיתרת תשלום עבודות הפיתוח תשולם בהתאם להתקדמות העבודות בפועל (ת/8 לתצהיר התובע).

התראה נוספת נשלחה לתובע ביום 2.1.08 (נספח ו' לתצהיר הנתבעת).

ביום 24.2.08 הודיעה הנתבעת לתובע על ביטול ההסכם שחתם התובע מול חברת יו"ש, זאת בהתאם להוראות סעיף 14 להסכם ולאחר שהתובע נמנע להעביר את סכומי הפיתוח שדרשה הנתבעת. בגדר הודעה זו ציינה הנתבעת, כי התובע זכאי להשבת הכספים ששולמו על ידו בסך של 3,421.57 ₪ בניכוי פיצוי מוסכם בסך של 20%, ובסך הכללי- זכאי התובע להשבה בסך 2,737.26 ₪ (ת/9 לתצהיר התובע; נספח ז' לתצהיר הנתבעת).