ברדוגו נ' יאמין

פסק דין

לפניי תביעה כספית לתשלום דמי תיווך בסך של 31,900 ₪.

התובעת הינה מתווכת מקרקעין במקצועה.

הנתבע הינו אדם פרטי אשר ביקש לרכוש נכס מקרקעין באמצעות תיווכה של התובעת.

ביום 11.06.10 חתם הנתבע על התחייבות/הזמנת שירותי תיווך כלפי התובעת, לפיה התחייב הנתבע לשלם לתובעת דמי תיווך בגין דירת מגורים ברחוב החרמון במגדל העמק (להלן: "הדירה"), בשיעור 2% בתוספת מע"מ מסכום הקנייה של הנכס, כאשר התשלום יבוצע מיד לאחר שיושג הסכם מחייב ביחס למקרקעין.

התובעת טוענת, כי הנכס הוצג לתובע בשתי הזדמנויות בתאריכים 11.06.10 ו- 20.06.10; ביום 13.06.10 הועבר לבקשת הנתבע מפרט טכני; ואף נוהל מו"מ בין הנתבע לבין הקבלן, אבי מיארה, לאחר שהתובעת הפגישה ביניהם ביום 18.06.0.

לטענתה, החל ממועד זה ניתק הנתבע את הקשר עם התובעת. לאחר מכן, הודיע הנתבע לתובעת כי אינו מעוניין ברכישת הדירה.

התובעת מוסיפה וטוענת, כי הופתעה לגלות כי הנתבע רכש את הדירה "מאחורי גבה", ללא ידיעתה ובניגוד להסכם שנכרת ביניהם, והכול בכדי לחמוק מתשלום דמי התיווך.

לטענת התובעת, כי היא הייתה 'הגורם היעיל' שהביא לקשירת עסקת המכר של הדירה בין הנתבע לבין הקבלן, וככזו היא זכאית לדמי התיווך המגיעים לה עפ"י ההסכם.

הנתבע מצידו מבקש לדחות את התביעה.

לטענת הנתבע, עסקת המכר בוצעה והשתכללה עם קבלן אחר בשם פנחס מיארה, ביחס לדירה שונה ואחרת מזו שהראתה לו התובעת, ובסיוע ובתיווך מתווך אחר, מר שרון וקנין, שהיה 'הגורם היעיל' להתקשרות בעסקת המכר, לו שילם הנתבע דמי תיווך בסך של 8,500 ₪.

לדבריו, התובעת לא עשתה דבר לקידום העסקה, וכל פועלה הסתיים בכך שהראתה ראשונה את הדירה לנתבע. הנתבע הודה, כי התובעת הפגישה בינו לבין קבלן בשם אבי מיארה, שניהל עמו מו"מ אודות מחיר הדירה, אולם מפגש זה לא הבשיל לכדי חתימה על עסקת מכר, מכיוון שהמחיר שהוצע אז לנתבע נראה גבוה. הקשר שהביא לעסקה נוצר מחדש בעקבות פעולות שיווק של המתווך, שרון וקנין, ללא קשר לכך שהנתבע ראה את הדירה לראשונה באמצעות התובעת, והעסקה נקשרה בזכות פעולות התיווך של המתווך וקנין, שהביא להפחתת מחיר הדירה למחיר ריאלי ואטרקטיבי.

לאור כל האמור, גורס הנתבע כי התובעת אינה זכאית לדמי תיווך בגין עסקת המכר שנרקמה עם הקבלן, פנחס מיארה, משום שהתובעת לא הייתה הגורם היעיל בה, ומשכך דין התביעה כנגדו להידחות תוך חיוב התובעת בהוצאות משפט.

בדיון שהתקיים בפניי העיד הנתבע בעצמו. מטעם התובעת - העידה היא בעצמה וכן מר מאיר פלס מטעמה.

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על צרופותיהם, שמעתי את עדויות הצדדים ואחר ששקלתי את שלל הראיות שהוגשו לתיק, באתי לידי מסקנה כי דין התביעה להידחות, ואנמק מדוע.

השאלה המצריכה הכרעה בענייננו היא, האם עסקת המכר ביחס לדירה שרכש הנתבע מהקבלן פנחס מיארה בחודש ינואר 2011 נקשרה באמצעות פעולות התיווך של התובעת, וככזו מזכה אותה בשכר עבור התיווך, אם לאו.

המסגרת הנורמטיבית שחלה על הצדדים קבועה בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "החוק"). סעיף 9 לחוק קובע, כי תנאי מקדים לזכאות לדמי תיווך היא החתמת הלקוח על הזמנת שירותי התיווך בכתב, וזו לשון הסעיף: "מתווך מקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך מקרקעין".

על פי הוראת החוק, הזמנה לפעולת תיווך תיעשה בכתב ובחתימת הלקוח, ותכלול את כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת ובתוך כך את שמות הצדדים, כתובותיהם ומספרי הזיהוי שלהם; סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה; תיאור הנכס נשוא פעולת התיווך; מחיר העסקה המבוקשת בקירוב והסכום המוסכם של דמי התיווך (ראה: תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997). הזמנת שירותי תיווך, שלא כדרך החוק, תביא לשלילת זכאותו של המתווך לקבלת דמי התיווך.

דרישת הכתב בתיווך אינה פורמאלית בלבד, כי אם דרישה מהותית אשר בהעדרה יש כדי לבטל כל עסקת תיווך. וכך קבע בית המשפט בת"ק(י-ם) 3604/07 שושנה נגארי נ' שאלתיאל אברהם, תק-של 2007 (4), 30751:

"עיון בסעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ז-1997 (להלן – החוק) מעלה כי דרישת ההזמנה בכתב הינה דרישה קונסטיטוטיבית – מהותית, שהעדרה מאיין כל התקשרות למתן שירותי תיווך. בסעיף האמור נאמר כי מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך שבה נכללו כל הפרטים שנקבעו בתקנות. הואיל ואין מחלוקת שהנתבע לא חתם כלל על הזמנה כאמור – די בכך בכדי לדחות את תביעת התובעת ...".