ברדה ואח' נ' חב' אוונטורטו בע"מ ואח'

פסק דין

לפני תביעה כספית על סך 650,000 ₪, שעניינה נזקים והוצאות שנגרמו לתובעים בעקבות עסקת שכירות שנערכה בינם ולבין הנתבעים ואשר במסגרתה, שכרו התובעים מאת הנתבעים נכס לצורך ניהול עסק לממכר המבורגרים. עילת התביעה בתמצית, הנה אי גילוי הנתבעים את האיסור שקיים בתקנון הבית המשותף לגבי ניהול עסק לממכר בשר והעובדה שהתובעים נאלצו לסגור את העסק בעקבות תביעה שהוגשה על ידי ועד הבית בהסתמך על התקנון הנ"ל.

רקע עובדתי

התובע 1, הינו מי שבזמנים הרלבנטיים לתובענה, ביקש לפתוח עסק לממכר המבורגרים במושכר. התובע 2, ששימש כנאמן שלו, הוא אשר התקשר עם הנתבעת 1, בהסכם השכירות. הנתבעת 1, הינה בעלת הזכויות בנכס. הנתבעים 2 ו-3, בעל ואישה, הנם בעלי המניות בנתבעת 1 בחלקים שווים ומנהליה.

ביום 3.7.06 נחתם הסכם השכירות בין הנתבעת 1 לבין התובע 2 לגבי השכרת הנכס בקומת הקרקע של בניין ברחוב אבן גבירול 72 בתל-אביב וזאת לצרכי ממכר מוצרי מזון. תקופת השכירות נקבעה ל-12 חודשים החל מיום 1/8/06 ועד ליום 31/7/07. לתובע 2 ניתנה האופציה לשכור את המושכר לשלש תקופות נוספות בנות שנה כל אחת.

לאחר חתימת הסכם השכירות, התובעים החלו לשפץ את המושכר ופעלו מול עיריית תל-אביב לצורך הוצאת רישיון עסק. העסק החל לפעול בחודש ספטמבר 2006 לערך, עוד בטרם התקבל רישיון העסק. לאחר מספר חודשים, התקבלו אצל התובעים תלונות של מי מדיירי הבניין אודות ארובה שבנו התובעים ואשר עברה דרך לובי הבניין ובחצר הבית. בשלב זה, היו התובעים לפי טענתם בתהליך של קבלת היתר בנייה עבור הארובה. ועד הבית ואחד מדיירי הבית בעצמו, הגישו בחודש דצמבר 2006, תביעה בפני המפקחת על המקרקעין, נגד הנתבעת 1 ומי שמכר לה את החנות, לקבלת צו שימנע מהם לנהל עסק של בשר במושכר וקבלת צו להסרת הארובה.

בדיון שנערך בפני המפקחת ביום 9.5.07 ואשר אליו התייצב גם התובע 1, הושגה פשרה בין ועד הבית, הנתבעת 1 באמצעות הנתבע 2 והתובע 1, שלפיה, בין היתר, נקבע כי הארובה תוסר עד יום 15.8.07 והעסק יפסיק להתנהל כעסק לממכר בשר למן יום 30.11.07.

התובעים שקלו להמשיך ולהחזיק במושכר ולנהל בו עסק לממכר גלידה, אולם בסופו של דבר, לא עשו כן ופינו את הנכס כבר בחודש אוגוסט 2007. בתאריך 4.11.2007 (לאחר יציאת התובעים מהמושכר), ניתנה הכרעת דין וגזר הדין של ביהמ"ש לעניינים מקומיים בת"א ובו הרשיע בית המשפט את התובע 2 על יסוד הודאתו בעבירה של ביצוע עבודות בנייה ללא היתר בשל בניית הארובה.

התובעים דרשו מאת הנתבעים, פיצוי בגין ההוצאות והנזקים שנגרמו להם עקב סגירת העסק. לאחר שהתכתבויות בין הצדדים לא הועילה, הגישו התובעים את התביעה דנא, בה מלינים התובעים, בין היתר, על כך שהנתבעים לא גילו להם אודות התקנון המוסכם וכי כל השקעתם בשיפוץ הנכס ירדה לטמיון, כמו גם ההוצאות שהוציאה בהקמת העסק וניהולו. התובעים עותרים לחייב את הנתבעים בהשקעות שהשקיעו בשיפוץ המושכר, בדמי פינוי ששילמו לנתבעים בגין הזכות להשכיר את המושכר, דמי תיווך, השבת עלות הציוד שרכשו עבור העסק, החזר חובות לספקים בגין ניהול העסק ועוד.

הנתבעים מכחישים כי ידעו אודות התקנון וטוענים, בין היתר, כי התובעים הצהירו בהסכם השכירות כי ביצעו את כל הבדיקות לגבי האפשרות לנהל את העסק במושכר וכי עילת התביעה סותרת הצהרה זו. עוד טוענים הם כי העסק לא נסגר בסופו של דבר עקב האיסור בתקנון, אלא בעקבות הארובה שהקימו התובעים שלא כדין וללא היתר.

דיון והכרעה

האם ידעו הנתבעים על התקנון והאיסור שבו על ממכר בשר

עילת התביעה וטענתם העיקרית, אם לא יחידה, של התובעים כנגד הנתבעים, הנה כי האחרונים ידעו על האיסור שקיים בתקנון הבית המשותף לניהול עסק לממכר בשר ולא גילו להם זאת. הנתבעים מנגד הכחישו כי ידעו על האיסור הנ"ל.

בחוזה השכירות הצהיר התובע 2 כי "בחן ובדק את המושכר לרבות מצבו התכנוני ומשפטי וכן כל פרט אחר הדרוש לצורך קבלת החלטה להתקשר בהסכם זה...". בסעיף 4.2 להסכם נרשם במפורש כי הגם שמטרת השכירות הנה לצרכי ממכר מוצרי מזון, אין בכך כדי ליצור התחייבות או הצהרה מצד המשכירה כי המושכר יקבל אישור או רישיון לכך. הצהרות אלה, אין בהן כדי לגרוע מחובתם של הנתבעים ליידע את התובעים אודות התקנון, ככל שידעו עליו, שכן גם על המשכיר חלות חובות של גילוי נאות וזאת מכוח חובת תם הלב.

עם זאת, לגופו של עניין, ולאחר שעיינתי ושבתי ועיינתי בחומר הראיות ובטענות הצדדים, נחה דעתי כי לא הוכח לפני במידה הנדרשת, כי הנתבעים ידעו אודות האיסור הקיים בתקנון. נטל ההוכחה בעניין זה חל על התובע כמוציא מחברו.

הנתבע הכחיש מתחילת הדרך את טענת התובעים (ראה סעיף 20 לכתב ההגנה). הנתבע גם הכחיש כי קיבל את מכתביו של נציג הועד, מר אלתרמן, בהם נזכרים נושא התקנון (המכתבים צורפו לתצהיר התובע כנספחים יד' 1 ו-יד' 2). הנתבע ציין בתצהיר העדות שלו כי לא קיבל את המכתבים וכי הטענה של התובעים בעניין זה הנה "פשוט שקר וכזב!!!" (ס' 26 לתצהירו). כאשר נחקר בחקירה הנגדית, אם ידע על האיסור בתקנון לפני שנערכה עסקת השכירות עם הנתבעים, הצהיר הנתבע 2 שלא ידע עליו ואף חזר על כך (עמ' 13, ש' 16 – 18; עמ' 16, ש' 6 – 8).

עוד הוכח לפני כי מספר תיבת הדואר, אשר נרשם במכתבים האמורים, אינו שייך לנתבעת 1. הנתבע 2 נחקר על כך ולא זיהה את המספר הנ"ל כשייך לנתבעת 1 או לנתבעים (ראה עמ' 18, ש' 21-20). כאשר הנתבעת 3 נחקרה על כך, העידה במפורש כי מס' תיבת הדואר של הנתבעת 1 הנו 1742. לגבי מס' תיבת הדואר 51292, הרשום במכתבי אלתרמן, העידה כך - "...לא היה בחיים מספר כזה..." (עמ' 23, ש' 12 – 13).

זאת ועוד: במכתבו של מר אלתרמן מיום 8.8.06 (נספח יד' 4 לתצהיר התובע), אשר נשלח אל האגודה לתרבות הדיור, כתב אלתרמן כי בעל העסק הנו "משה לזר ת.ד. 1742 רמת-גן...". פרטים אלה תואמים את עדות הנתבעת 3. מכתבו הנ"ל של אלתרמן אמנם נשלח באוגוסט 2006 ואילו המכתבים של אלתרמן אל הנתבעת 1 אשר במחלוקת, נשלחו שנה ויותר קודם לכן, אולם לא קיימת כל ראיה לפני שמחברת בין מס' תיבת הדואר שנרשם במכתבים האמורים (51292) ולבין הנתבעת 1.

לכל האמור לעיל מצטרפת העובדה כי עדות התובע 1 לגבי מכתבים אלה, הנה עדות מפי השמועה, שהרי התובע 1 לא שלח את המכתבים, לא ערך אותם ולא היה מכותב בהם. מכתבים אלה, לפי גרסתו, נמסרו לו על ידי אלתרמן בשלב כלשהו (המכתבים הותרו כראיה לאחר שההתנגדות להם הועלתה באיחור). בנוסף, המכתבים שצורפו אינם במקור, אלא העתקים מצולמים והתובעים גם לא נתנו פרטים מדויקים לגבי מועד קבלת המכתבים האמורים לידיהם מאת מר אלתרמן, אשר נפטר הרבה לפני מועד ההוכחות ולא ניתן היה מסיבה זו לשמוע את גרסתו לגבי המכתבים ובכלל.

ויודגש - לא הובאה לפני כל ראיה ממשית לכך שהנתבעים ידעו על התקנון גם קודם למכתבי אלתרמן. נוסחו של מכתב אלתרמן מיום 19.5.05 מעיד, אם בכלל, את ההפך. מנוסחו של מכתב זה נראה לכאורה כי בו לראשונה פונה מר אלתרמן אל הנתבעים בנושא האיסור שקיים בתקנון, שכן אין במכתב זה אזכור של פניה קודמת בנושא. לעומת זאת, במכתב השני של אלתרמן מיום 4.7.05, קיים אזכור של מכתבו הקודם. האמור לעיל יחד עם העובדה שלפיה הנתבעים השכירו את החנות מיד עם רכישתה ולא החזיקו בה בעצמם, מחזק את המסקנה כי לא נודע לנתבעים גם קודם למכתבי אלתרמן על התקנון.