ברגמן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים

1. בפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 17.1.2017 (עמ"ן 36090-04-15, השופט י' מרזל). בית המשפט המחוזי דחה ערעור שהגישו המבקשים על החלטתה של ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז ירושלים (להלן: ועדת הערר) מיום 21.3.2015 (תיק ערר 321/14).

עיקרי התשתית העובדתית וההליכים עד כה

2. המבקש 1, גרשון מאיר ברגמן (להלן: ברגמן), היה אחד מבעלי הזכויות הרשומים כבעלים במושע במקרקעין המצויים ברחוב שמואל בירושלים (להלן: בעלי הזכויות במקרקעין) וידועים כחלקה 115 בגוש 30101 (להלן: המקרקעין). במקרקעין היו שני בניינים, שלשם בנייתם נוצלו כלל זכויות הבנייה שהיו קיימות במועד הבנייה. הבניינים לא נרשמו כבתים משותפים במרשם המקרקעין. ביום 1.11.2012 פורסמה למתן תוקף תכנית נקודתית מספר 4294א (להלן: התכנית המשביחה), אשר אפשרה את הרחבתן של יחידות הדיור הקיימות, כמו גם זכויות בנייה נוספות שימומשו על דרך בניית עוד קומות ויחידות דיור.

3. לאחר מועד הפקדתה של התכנית המשביחה להתנגדויות ומספר חודשים טרם פרסומה למתן תוקף, רכשו המבקשים 5-2 (להלן: הרוכשים) מברגמן ומבעלי זכויות נוספים במקרקעין זכויות שהוגדרו בחוזה כזכויות בגג של הבניין המערבי שניצב על החלקה (להלן: הבניין) וזכויות בנייה עתידיות. לאחר אישורה של התכנית המשביחה הגיש ברגמן מטעם הרוכשים ואחרים בקשה להיתר בנייה. בשלב זה, נדרשו המוכרים, ובהם ברגמן, לשלם היטל השבחה בהתאם לחוות דעת שמאית מקרקעין בסך של 1,129,946 שקל.

4. המבקשים הגישו ערר על שומה זו. לטענתם, החיוב בהיטל השבחה היה צריך להביא בחשבון את זכאותם של הרוכשים לפטור הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה), המוקנה לבעלים או מחזיקים במקרקעין בגין בניית דירה ששטחה אינו עולה על 140 מ"ר.

5.        הערר נדחה, לאחר שוועדת הערר קבעה שזכויות המבקשים בגג אינן עולות כדי זכות בעלות במקרקעין כיוון שהגג אינו יחידה קניינית נפרדת, ולכן לא ניתן להצמיד לו את זכויות הבנייה העתידיות. על כן, כך נקבע, אין לראות ברוכשים מי שהיו בעלי המקרקעין במועד קבלתה של התכנית המשביחה, ומשום כך הם אינם חייבים בהיטל ואינם זכאים לפטור ממנו.

6. המבקשים ערערו על החלטה זו וטענו כי יש לראות ברוכשים מי שהיו בעלי המקרקעין לעניין החיוב בהיטל השבחה, מאחר שהם היו הנהנים הישירים מאישור התכנית המשביחה. ערעור זה נדחה.

7. בית המשפט המחוזי קבע כי קיים קושי לקבוע כי לרוכשים היו זכויות קנייניות נפרדות בגג. פסק הדין הצביע על כך שבבית משותף לא ניתן להקנות זכויות בגג למי שאינם בעלי יחידה בבניין. בהמשך לכך, נקבע שבנסיבות העניין לא ניתן להסתמך על כך שהבניין טרם נרשם כבית משותף. זאת, לנוכח קיומו של הסכם שיתוף שנחתם בשנת 1995 (להלן: הסכם השיתוף) ושממנו עולה כי כוונת בעלי הזכויות הייתה לרשום את הבניין כבית משותף ולנהלו ככזה. הסכמה זו אף עוגנה בהסכמים עליהם חתמו המבקשים.

8. בית המשפט המחוזי הוסיף כי מהיבטם של דיני היטל ההשבחה יש חשיבות לכך שרכישת הזכויות לא נועדה להקנות לרוכשים חזקה בפועל בגג במועד עריכת ההסכמים, וצפתה למעשה פני עתיד בלבד.