פסק דין
1. תביעה כספית של בנק להחזר חוב הלוואה (מובטחת במשכנתא) שניתנה לנתבע. ההלוואה נועדה לשמש לרכישת דירה בעפולה מן החברה הקבלנית דוד נתיב בע"מ (להלן "החברה" או
"הקבלן"). אין חולק כי חרף העובדה שהקבלן נכנס לחדלות פירעון, ומונה לחברה מפרק, בנית הדירה הושלמה (לדברי הנתבע הוא עצמו השלים אותה), והנתבע משכיר אותה. אין חולק שאת ההלוואה נתן הבנק התובע לנתבע ביום 12.05.02 ע"ס כולל של 402,867 ₪. תשלומי ההלוואה שולמו באופן סדיר עד לחודש פברואר 2004, ולאחר מכן מחודש יולי 2004 ועד חודש יולי 2005, ולאחר מכן חדלו. במועד הגשת התביעה עמד יתרת חוב ההלוואה על 456,568 ₪.
עוד אין חולק כי נגד בעל החברה הקבלנית, הוגש כתב אישום (צורף ע"י ב"כ התובע) המייחס לו קבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות. הטענה בכתב האישום היתה שהחברה ביצעה עשרות מכירות כפולות.
אקדים ואציין כי ראיתי לקבל התביעה במלואה.
2. בתחילתו של ההליך, איחר הנתבע להגיש בקשת רשות להתגונן, ולפיכך ניתן כנגדו פס"ד בהעדר הגנה ביום 29.05.06. פסה"ד בוטל בשלב מאוחר יותר (21.06.07) לאור בקשת הנתבע וחקירתו. על החלטה זו הגיש הבנק התובע ערעור שנדון בפני (ע"ר 110/08).
בגדר הערעור הגיעו הצדדים להסכמה כי תינתן לנתבע רשות להתגונן באופן מסויג: השאלה היחידה בגינה תינתן הרשות להגן הינה, האם קמה לבנק חובת גילוי לנתבע עובר לנטילת ההלוואה ביחס למצבו הכלכלי הלא שפיר של הקבלן ומה הנפקות, כאשר לצורך בירור שאלה זו צוין ששנויה במחלוקת עובדתית הן ידיעתו של הבנק בדבר אותו מצב כלכלי, והן ידיעתו של הנתבע עצמו. ומדובר בשאלות שלובות לשאלת חובת הגילוי. כחלק מן ההסדר התחייב הנתבע להעביר לבנק תשלומי השכירות שהוא מקבל בגין השכרת הדירה, להקטנת חוב הפיגורים.
בהערה יצוין (אף כי אין לכך השפעה על התוצאה), כי על אף ההסדר הדיוני, לא העביר הנתבע את דמי השכירות האמורים (וראה החלטה של ביהמ"ש המחוזי בענין זה ברע"א 55244-12-11; מדובר בערעור על החלטתי להורות על סגירת תיק הוצאה לפועל שפתח הבנק למימוש המשכנתא, חרף ההסכמה הדיונית שהושגה כאמור בתביעה הכספית שבפני). את ההצדקה לאי תשלום ההלוואה תולה הנתבע בטענה כי הבנק הפר כלפיו את חובותיו הבסיסיות, הן כבנק מלווה לפרויקט והן כבנק אשר ליווה אותו בהליך רכישת הדירה. לפיכך לטעמו יש להורות על ביטול הסכם ההלוואה.
רקע וטענות הצדדים
3. בראשית שנת 2000 נתן הבנק התובע לקבלן הלוואה ע"ס למעלה מ-9 מיליון ₪ לצורך רכישת המקרקעין עליהם נבנה הבניין בו מצויה הדירה נשוא התובענה, ורשם לטובתו הערת אזהרה. משכך, ועל מנת לאפשר לרוכשי הדירות ליטול משכנתא, נהג להנפיק "מכתבי החרגה" כמקובל עבור כל דירה שנרכשה בפרויקט, המוציא את החלק היחסי של הדירה מתחולת המשכנתא הראשונה שלטובת הבנק הרובצת על מקרקעי הפרויקט.
4. אין חולק כי ביום 08.05.02 רכש הנתבע מהקבלן דירת מגורים בפרויקט "כלניות" בעפולה בסך 430,000 ₪. לשם נטילת המשכנתא למימון הרכישה, הופנה הנתבע, לטענתו, לבנק התובע, במסגרת הסדר שבינו לבין הקבלן, והתבקש לחתום על טפסים שהוכנו מראש. סכום המשכנתא שנטל הנתבע עמד על 387,000 ₪ ובתוספת הסכום הנדרש לביטוח מטעם חברת EMI- 402,867 ₪. בהתאם להסכם, נרשמה לטובת הנתבע והבנק הערת אזהרה ומשכון לטובת הבנק. הנתבע מפנה לכך שהקבלן התחייב לשאת בתשלומי החזר המשכנתא לנתבע עד למסירת הדירה, כך שבפועל שילם הנתבע לבנק את ההחזר החודשי והקבלן היה משיב לו את הסכום בשיק או העברה בנקאית. בהקשר זה ראה מכתב הקבלן לבנק מיום 5.5.02 (חלק מ ת/8 - תיק המשטרה שחקרה פרשת "המכירות הכפולות" של הדירות על ידי הקבלן). באותו מכתב (לא חתום) מודיע אכן הקבלן שהחברה תשלם ההחזר החודשי של ההלוואה שנוטל הנתבע עד מסירת הדירה; ובנוסף במסגרת מבצע ידאג הקבלן להשכרת הדירה למשך שלוש שנים לאחר המסירה לנתבע, ואם לא ימצא הקבלן שוכר, ישלם מדי חודש בחודשו גובה השכירות (עד למקסימום של גובה החזר ההלוואה החודשי).
5. כשנה וחצי לאחר מכן, במהלך חודש 11/03 ניתן צו הקפאת הליכים לקבלן, ולאחריו מונה עו"ד אמיר גוטרבוים למנהל מיוחד בתיק הפירוק. צו הפירוק מ 25.4.04 צורף כנספח ד2 לתהיר הנתבע. הדבר נעשה טרם סיום הפרויקט וקבלת טופס 4, ומבלי שתהיה בבניין מעלית, מערכת חשמל מושלמת ומטבח, כך לטענת הנתבע.
לדבריו, הוא נאלץ להשלים בעצמו את דירתו , ואף השלים לדבריו עבודת החשמל בדירות שכניו. יצוין כבר כעת כי הנתבע הנו קבלן עבודות חשמל, ושמש קבלן משנה של הקבלן נתיב דוד.
לאור העובדה שנטילת ההלוואה וגובהה אינם שנויים במחלוקת אפתח תחילה בהצגת טענות הנתבע.
טענות הנתבע
6. לטענת הנתבע, שימש הבנק התובע בכובע כפול, שכן מחד החזיק במשכנתא על הקרקע ומאידך הלווה לו כספים לרכישת הדירה, ועל כן היה מצוי בניגוד אינטרסים. בנוסף שימש הבנק כבנק מלווה לפרויקט, דבר המצוין מפורשות בהסכם המכר שבין הנתבע לקבלן, בסעיף 12(4); ועל כן חב הבנק כלפי רוכשי הדירות בחובת אמון וזהירות, וכן בחובה לפקח על איתנותה הפיננסית של החברה הקבלנית, חובת הפיקוח על התקדמות הבניה, חובת הגילוי על תפקידו הכפול ועל מצבו הכלכלי הרעוע של הקבלן וכיו"ב. חובות אלו לא מולאו כלפי הנתבע, ועל כן יש להורות על בטלות הסכם המשכנתא ודחית התביעה.
בנוסף טען הנתבע כי כשבועיים לאחר רכישת הדירה, מכר הקבלן את דירתו לצד ג' והבנק התובע אף אישר נטילת משכנתא לרוכשים החדשים. לטענת הנתבע, הבנק ידע על המכירה הכפולה מאחר והוא הנפיק את מכתבי ההחרגה לשני הרוכשים והחזיק בידיו את הסכמי המכר. משכך, קיימת התרשלות של הבנק כלפיו, כמו גם אינדיקציה לשיתוף פעולה בין הבנק לקבלן. לטענת הנתבע, מצא עצמו מול שוקת שבורה ועל כן נאלץ להסכים להצעת הקבלן להחליף את הדירה שרכש בדירה אחרת, אשר מאוחר יותר הסתבר שגם היא נמכרה בתחילה לאחר. בהתאם, הוגשה כנגדו תביעה ע"י אותו רוכש, אשר טען לבעלות בדירה, וזאת על אף שנאמר לו ע"י הקבלן כי הלה עבר לפרויקט אחר. חשוב לציין בנקודה זו כי בהליך שהתנהל בעניין זה זכה הנתבע בדירה, וערעור שהוגש על פסה"ד נדחה. לאור האמור טוען הנתבע, כי לו היה יודע את כל הפרטים טרם הרכישה, לא היה רוכש את הדירה ולא נוטל את ההלוואה מן התובע.
7. על כל האמור מוסיף הנתבע וטוען כי הבנק העביר את כספי ההלוואה לקבלן בניגוד לחובותיו על פי חוק, וללא כל קשר להתקדמות הבניה, כך שכבר יומיים לאחר נטילת ההלוואה הועבר הסכום במלואו לקבלן, כאשר הבניין עדיין במצב שלד. גם בכך יש כדי להצביע על הקשרים העמוקים שבין הקבלן לבנק, ובהפרת חובות האמון שחב הבנק לנתבע.
טענות התובע
8. לטענת הבנק, מעולם לא היה בנק מלווה של הקבלן בפרויקט האמור, לא נתן לו ליווי פיננסי להקמת הפרויקט, לא מימן את בנייתו ולא פיקח באופן כלשהו על ניהולו והתקדמותו. לפיכך, הבדיקה הכלכלית היחידה שנעשתה לקבלן היתה עובר למתן ההלוואה, היינו בשנת 2000. ממועד זה ועד ערב פירוקה של החברה, שולמו החזרי המשכנתא כסדרם, ומכאן, שלא רק שהבנק לא ידע על הקשיים הכלכליים של החברה, אלא שגם לא היתה לו סיבה לחשוד בקיומם של קשיים כאלו.