בנין נ' שאול ואח'

ב"כ התובע עו"ד אלון אברמוב ב"כ הנתבעים עו"ד חיים זולטי פסק דין

רקע

1.תביעה מיום 31/8/2008 לפינוי דיירים מוגנים בבית עסק, ולתשלום סך של 6,793 ש"ח. (כתב התביעה תוקן בחודש נובמבר 2009).

2.התובע הינו הבעלים של חנות בחזית הבניין בקומת קרקע, ברח' דיזנגוף 227 בתל אביב, גוש 6960 חלקה 125/3 (להלן – החנות). הנתבעים הינם דיירים מוגנים בחנות, ומנהלים בה עסק של מכירת מוצרי חשמל. הנתבעים מחזיקים בחנות מכוח חוזה שכירות שנכרת בינם ובין הבעלים הקודם של החנות, מר יוסף כהן (להלן – החוזה). החוזה נכרת בשנת 1970, ובמסגרתו שכרו הנתבעים את החנות על מנת לנהל בה "מספרה לגברות". (פתיח לחוזה השכירות, נספח ג' לכתב התביעה המתוקן). בשנת 1975 כבר היה התובע הבעלים של החנות. ביום 8/8/1975, הסכימו התובע והנתבעים לשנות את מטרת השכירות כך שהנתבעים ינהלו בחנות עסק של מכירת מוצרי חשמל בלבד. (כתב התחייבות, נספח ה' לכתב התביעה המתוקן). הנתבעים משלמים לתובע את דמי השכירות השוטפים כסדרם אך אינם מוסיפים לשכר הדירה דמי שירותים כלשהם. על גבי חלון הראווה הקדמי של החנות מתנוסס שלט האומר: "חשמלאי איציק, עבודות חשמל ותיקונים". לכיתוב זה מצורף גם מס' הטלפון הנייד של הנתבע.

התביעה

3.הנתבעים התחייבו לנהל בחנות עסק של מכירת מוצרי חשמל בלבד. הנתבע משתמש בחנות לצורך הפעלת עסק של חשמלאי, ללא הסכמת התובע ובניגוד לאמור בחוזה. הפרת החוזה מזכה את התובע בפינוי לפי סע' 1(ג) ו-10 של חוזה השכירות, ולפי סע' 131(2) לחוק הגנת הדייר, [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן – החוק).

4.הנתבעים תלו על המושכר שלט, ללא הסכמת התובע, ותוך הפרת סע' 7 של החוזה. הפרת החוזה מזכה את התובע בפינוי לפי סע' 1(ג) ו-10 של חוזה השכירות, ולפי סע' 131(2) לחוק.

5.הנתבעת 1 נטשה את המושכר ואינה מקיימת בו עסק כלשהו. העסק המתקיים במושכר הוא עסקו של הנתבע 2 בלבד. בכך קמה עילת פינוי עצמאית נגד הנתבעת 1, ועילת פינוי נוספת נגד הנתבע 2, שכן נטישת אחד מיחידי השוכר את המושכר והעברת חלקו בו לשוכר הנותר, מהווה אף היא הפרה של חוזה השכירות. הפרה זו מקימה עילת פינוי לפי החוזה ולפי הוראות סע' 131(2) לחוק.

6.הנתבעים אינם משלמים לתובע, לאורך זמן, את מלוא דמי השכירות. הנתבעים אינם משלמים את דמי השירותים אותם נדרשו לשלם לתובע לפי החוזה ולפי החוק. בכך מפרים הנתבעים הנתבעים את הוראות החוזה וקמה נגדם עילת פינוי לפי סע' 131(1) לחוק, ולפי סע' 131(2) לחוק.

7.הנתבעים חייבים לתובע הפרשי שכ"ד ודמי שירותים בסך 6,000 ש"ח עבור השנים 1996 עד 2007, וכן סך של 793 ש"ח עבור השתתפות בהחזקת המעלית, לתקופה של 7 שנים לאחור. סה"כ על הנתבעים לשלם לתובע סך של 6,793 ש"ח.

ההגנה

8.בהתנהלותו לאורך השנים ויתר התובע על עילות התביעה השונות נגד הנתבעים, ככל שהיו כאלה, והשלים עם המצב במושכר ועם עיסוקם של הנתבעים בו.

9.המושכר משמש את הנתבעים למכירת מוצרי חשמל בלבד, כמוסכם. הנתבעים לא שינו את מטרת השכירות. הנתבע, שהינו חשמלאי במקצועו, מבצע עבודות חשמל שונות מחוץ למושכר. כך נוהג הנתבע כבר משנת 1975 וגם ב"כ התובע, אשר ניהל עבורו את המושכר ואת הבניין כולו, נהנה משירותיו של הנתבע כחשמלאי. בנסיבות אלה מושתק התובע מלהעלות היום טענה כלפי הנתבעים באשר לאופן השימוש במושכר.

10.השלט שהתקינו הנתבעים במושכר אינו מהווה הפרה של חוזה השכירות. החוזה אוסר על הנתבעים לתלות שלטים מחוץ למושכר. הנתבעים הדביקו מדבקה בחלק הפנימי של חלון הראווה. מדובר במדבקה שגובהה 40 ס"מ וארכה 180 ס"מ. השלט אינו מותקן מחוץ למושכר. כמו כן, חלון הראווה גלוי ברובו וניתן לראות דרכו את תחולת החנות. זאת ועוד, מדובר במדבקה אשר מותקנת במקום משנת 1994 ואילך. התובע מנוע היום מלהעלות טענות בעניין זה.

11.אי תשלום דמי שירותים על ידי הנתבעים אינו מקים עילת תביעה נגדם בטרם נפסק בבית הדין לשכירות כי עליהם לשלם תשלומים אלה לתובע. לגופו של עניין, למעט מכתב אחד משנת 1995, לא נדרשו הנתבעים מעולם לשלם תובע דמי שירותים, בנוסף לדמי השכירות המשולמים על ידם. התובע אינו מעניק שירותי ניקיון לבניין ועל כן אינו זכאי לתשלום בגין שירותי ניקיון. הבניין והמושכר מחוברים למערכת הביוב ועל כן התובע אינו זכאי לתשלום הקבוע בתקנות בגין שירותי הרקת בור שופכין. דמי השכירות בסך 100 ל"י לחודש, אשר נקבעו בחוזה, כללו בתוכם את דמי השירותים ששולמו בשעתו לבעל הבית הקודם. משחדל התובע לשלוח אל הנתבעים מכתבי דרישה ובהם סכום דמי השכירות העדכניים, חישבו הנתבעים את דמי השכירות העדכניים בכוחות עצמם ושילמו לתובע את המגיע לו על פי החוזה ולפי כל דין. התוצאה היא שהנתבעים אינם חייבים דבר לתובע בגין דמי שכירות או דמי שירותים.

12.אשר למעלית –

כששכרו הנתבעים את המושכר בשנת 1970 לא הייתה במקום מעלית. כשנשאל בעל הבית הקודם מדוע מופיע בחוזה סעיף בעניין המעלית, הפטיר בעל הבית כי מדובר בחוזה סטנדרטי וכי האמור בסע' 14 בעניין המעלית אינו חל על המושכר ועל הנתבעים. המעלית הותקנה במקום רק במהלך שנות ה-90 של המאה הקודמת, לאחר שהתובע בנה בקומה העליונה 4 דירות פנטהאוז. המעלית משמשת רק את הדירות שבבניין ולא את בעלי החנויות. הגישה למעלית הינה מתוך לובי נעול המשמש את דיירי הדירות שבבניין בלבד.

13.הנתבעת 1 לא נטשה את המושכר ולא העבירה את זכויותיה בו לנתבע 2. הנתבעים הינם בני זוג, אשר נשואים זה לזה משנת 1966 ולהם 5 ילדים משותפים. הנתבעים מתגוררים יחד בדירה משותפת ברמת השרון. דייר של בית עסק אינו מחויב לעבוד בעסק בעצמו והוא רשאי לנהל את העסק באמצעות אחרים. העסק הוא עסק משפחתי והנתבע 2 עובד בו ומנהל אותו גם עבור הנתבעת 1. בנוסף, בכתב התביעה המתוקן נטענה טענת הנטישה כלפי הנתבעת, אך לא נאמר דבר על כי נטישת הנתבעת את המושכר מהווה עילת פינוי גם כלפי הנתבע. טענה זו הועלתה בסיכומים בלבד, והיא הרחבת חזית.

14.לסיכום, הנתבעים לא הפרו את חוזה השכירות, לא קמה נגדם עילת פינוי, והם אינם חייבים דבר לתובע. לחילופין, מבקשים הנתבעים, שאם יימצא שקמה נגדם עילת פינוי, יעניק להם בית המשפט סעד מן הצדק, בהתחשב בדמי המפתח ששילמו לצורך קבלת החזקה במושכר, בגילם הגבוה ובמצבם הרפואי, ובכך שהמושכר משמש לפרנסתם של הנתבעים ומשפחתם. יש להתחשב בשתיקתו רבת השנים של התובע גם לצורך עניין זה של סעד מן הצדק.

דיון