בן-עיון - נמרודי חברה לבנין בע"מ נ' אנגלמן ואח'

פסק דין

בפניי בקשה לביטול פסק בורר מיום 26.1.11, שהגישה המבקשת כנגד המשיבים.

לאור הסכמת הצדדים נמחקה המשיבה מס' 3 מהבקשה, וזו נדונה כנגד משיבים מס' 1 – 2 בלבד.

המבקשת עותרת לביטול פסק הבוררות בשל העדר הנמקת הפסק, וזאת, מאחר שלטענתה, לא התייחס הבורר לטענות שהעלתה בפניו בנוגע לתקופת הבדק והאחריות, כפי שיפורט להלן.

יצוין כי בבקשת הביטול שהגישה המבקשת נטען כי קיימת עילה נוספת לביטול פסק הבורר, לפי סעיף 24(4) לחוק, מאחר שלטענתה, לא ניתנה לה הזדמנות נאותה להעלות את טיעוניה ולהביא ראיות. לטענתה, הצדדים הסכימו ביניהם - והסכמה זו אף באה לידי ביטוי במכתב של הבורר מיום 25.2.2008 - כי בטרם יקבל הבורר החלטה סופית, יתקיים דיון נוסף בנוכחות הצדדים, אשר בו יסכמו הצדדים טענותיהם, ואולם למרבה ההפתעה הודיע הבורר לצדדים כי סיים את מלאכתו וכי פסק הבוררות "כבר נרשם" על ידו. עם זאת, בדיון מיום 23.5.11 הודיע ב"כ המבקשת לבית המשפט כי הוא חוזר בו מטענה זו (עמ' 3 לפרוטוקול, שורות 1-2), ועל כן, נותר להכריע בסוגיית העדר ההנמקה בלבד.

ואלה עובדות המקרה הצריכות לענייננו:

המשיבים מס' 1 ו -2 (להלן: "המשיבים") והמשיבה מס' 3, בנייני בר אמנה חברה לבניין ופיתוח בע"מ (להלן: "החברה"), התקשרו ביום 14.10.01 בהסכם מכר, לפיו מכרה החברה למשיבים בית מגורים במגרש 268/1 בישוב נווה צוף (להלן: "הדירה"). המבקשת, חברת בן-עיון - נמרודי חברה לבניין בע"מ (להלן: "הקבלן") שימשה כקבלן משנה לבניית הדירה שרכשו המשיבים מן החברה.

בסעיף 12 להסכם קבעו הצדדים כי כל סכסוך אשר יתגלה בין היזם לבין הדייר או ביניהם לבין הקבלן יימסר להכרעת בורר.

בשל טענות רבות שהיו למשיבים בנוגע לליקויי בנייה שנתגלו בדירה, הועברה הסוגיה להכרעתו של הבורר אשר מונה על ידי הצדדים, המהנדס מר סילביו ארבל הופמן. בהתאם להסכמה דיונית של הצדדים, נתן הבורר בתחילה פסק ביניים, ורק לאחר מכן נתן הבורר פסק בוררות סופי, בהם צוינו ליקויי הבניה שנתגלו בדירה, הערכת שווי הנזק בגין כל ליקוי, ומי הגורם האחראי לפצות בגין ליקויים אלה לפי סוגי הליקויים (ליקויים בתכנון אדריכלי, גורמי תכנון שלא בתחום האדריכלי, נושאים הקשורים בגורם הביצוע, ליקויים בתחום עבודות הפיתוח וכן גורמי גיל, בלאי ותחזוקה).

טיעוניה של המבקשת בפני הבורר פורטו באריכות במכתבה מיום 24.5.10. בסעיפים 3 - 11 למכתבה מציינת המבקשת את טענותיה המרכזיות בנוגע לתקופת הבדק, האחריות וההתיישנות. מפאת חשיבות הדברים להכרעה שבפסק דין זה, להלן יובאו הטיעונים, כפי שאלה הועלו בפני הבורר:

3. חוק מכר דירות קובע בצורה ברורה את תקופות הבדק והאחריות שיש לרוכש, שם נקבע כי תקופת הבדק הינה התקופה המופיעה בתוספת וכי תקופת האחריות היא תקופה של שלוש שנים לאחר תקופת הבדק אלא שעל התובע מוטל להוכיח כי הליקוי נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של המוכר(סעיף 4 לחוק).

4. משפחת אנגלמן לא התייחסה בתביעתה לתקופת הבדק והאחריות, היא לא הראתה כי כבר בתקופות אלו היו ליקויים בדירה, (יתכן מאוד כי הליקויים הופיעו לאחר תום התקופות הנ"ל ומשמעות הדבר – נגמרה תקופת האחריות...)

5. אכן תקופת ההתיישנות להגיש תביעה חולפת לאחר שבע שנים, אך זה בתנאי שיש עילת תביעה. במידה ואין עילת תביעה לא ניתן להגיש את התביעה כלל.

6. סעיף 4 א(א)(1) לחוק קובע כי הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי התאמה – "שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד". התובעים לא הראו כי הם הודיעו למוכר על הליקויים אשר נמצאו בדירה על ידי כבוד הבורר ואשר ניתן היה לגלותם בעת העמדת הדירה לרשותם. ומשכך הם לא זכאים לכך שהמוכר יתקן ליקויים אלו.

7. לעניין ההתיישנות, עוד יצוין כי כאמור לעיל, תקופת ההתיישנות הינה תקופה של 7 שנים, אשר מתייחסת לשאלה האם התביעה הוגשה במועדים שבין קרות המעשה ו/או המחדל או מהיום שבו נודעה עילת התביעה ועד ליום שבו היא מוגשת.

8. תקופה זו שונה ואיננה דומה בשום אופן לתקופות שבחוק המכר. התקופה שבחוק המכר היא התקופה היוצרת את העילה לתביעה ובמידה ואין עילת תביעה לא ניתן להגיש את התביעה בכלל.

9. טול דוגמא לפיה – הצבע במשקוף הדלת התקלף לאחר חמש שנים – האם הדייר יכול לתבוע לאחר שבע שנים מיום שגילה כי הצבע התקלף – לא ולא!

10. או ליתר דיוק, הדייר יכול לתבוע, אך תביעתו תסולק שכן, לקבלן אין עוד אחריות על עבודתו הזו.

11. לענייננו, הקבלן מסר את הדירה לחברת בנייני בר אמנה ביום 14.5.2000 והליקויים הנטענים נתגלו ע"י משפחת אנגלמן רק באוקטובר 2006 כלומר למעלה משש שנים לאחר שהקבלן מסר את הדירה לבניני בר אמנה – משמעות הדבר הינה כי כל הליקויים הנטענים ואשר לא נטענו בעבר, ככל שהם מתייחס (צ.ל. מתייחסים ל) ליקויים אשר תקופת הבדק עפ"י החוק לגביהם הינה בין שנה לשלוש. לגביהם, חלפה תקופת הבדק והאחריות הם אינם עוד באחריות הקבלן. וכל הליקויים אשר תקופת הבדק ע"פי החוק לגביהם הינה ארבע שנים עד שש שנים הנטל מוטל על כתפיהם של התובעים להראות כי המדובר במעשה או מחדל מצד הקבלן שגרם לכך שהליקוי קיים. – בכל ההליך הנ"ל התובעים לא הציגו ראיות לכך שמי שגרם לליקויים הינו הקבלן וכי אין מדובר בבלאי סביר או שבר.

בפסק הבוררות הסופי מציין הבורר את טענות הצדדים, את השתלשלות העניינים בפרשה וכן את ההסכמה הדיונית בין הצדדים, לפיה הוסכם כי בשלב הראשון ימציא הבורר פסק ביניים ובו קביעתו העקרונית בהתייחס למכלול הליקויים הנטענים הכלולים בחוות הדעת מטעם המשיבים, כדלקמן: