בן נעים ואח' נ' גונן ואח'

פסק דין

תביעה לפיצויים בשל חריגות בניה שהתגלו בעליית הגג בבית שרכשו התובעים מהנתבעים.

כללי

בין התובע 1 (התובע) לבין הנתבעים, נחתם הסכם מכר מיום 7/3/2001 (ההסכם או הסכם המכר), לפיו רכש התובע מהנתבעים "בית בן 4.5 חדרים, מטבח, שירותים וכן מחסן, הנמצא ברח' הבעש"ט 4 בראשל"צ, והידוע כגוש 3925, חלקה 148/ 1,2,3" (הבית או הנכס).

בהסכם המכר הצהירו הנתבעים, כי "הבית נבנה בכל שטחו על פי היתר בניה כדין, המצ"ב" (ראו פסקת ה"והואיל" השניה בפתח ההסכם).

בנוסף להצהרה בהסכם, הצהירו הנתבעים על העדר חריגות בניה מכל סוג, גם במסמך שחתמו כלפי המינהל, ונדרש לצורך העברת הזכויות לתובע (נ/6. לא מצוין תאריך במסמך). על מסמך זה חתם גם התובע.

לטענת התובע, כאשר העמיד את הבית למכירה התגלה לו, לשיטתו, בשל טענה שהעלה אחד הקונים הפוטנציאלים, כי בבית קיימות חריגות בנייה (ס' 7-10 לתצהיר התובע). התובע פנה לנתבעים באמצעות בא כוחו במכתב מיום 9/8/04, בו ציין כי התברר לו שישנן חריגות בנייה בגג הבית ודרש מהנתבעים להסדיר את החריגות ללא דיחוי. הנתבעים השיבו במכתב מיום 2/12/04, בו הכחישו את הטענה לקיומן של חריגות בנייה בעליית הגג. עוד טענו, כי התובע בדק את הבית בטרם רכש אותו, ראה את עליית הגג ובהסכם המכר חתם, כי מצא את הבית מתאים ולשביעות רצונו המלאה (ראו ההתכתבות בין הצדדים, נספחים ה1- ו1 לתצהיר התובע).

ביום 2/6/05 הגיש התובע כנגד הנתבעים תביעה למתן צו עשה, שיורה לנתבעים להסדיר את חריגות הבנייה על מנת שיינתן לבית, על כל חלקיו, היתר בניה כדין. בדיון מיום 6/2/07 הסכימו הצדדים על מחיקת התביעה ללא צו להוצאות, תוך שהובהר כי "אין במחיקת התביעה כדי לחסום הגשת תביעה כספית" (ת.א ראשל"צ 2077/05, להלן: התביעה הראשונה).

חודשים ספורים לאחר מכן, קיבל התובע מכתב התראה מהעירייה לפיו הוא נדרש לטפל בקבלת היתר כחוק ו/או להחזיר את המצב לקדמותו בהתאם לתוכנית המאושרת, לגבי מספר חריגות שנמצאו בבית, לרבות בקומת הגג (כך נרשם: "עליה בקומת גג בגודל של כ- 30 מ' לערך - ללא היתר", נספח ד' לתצהיר התובעים וראו גם המכתב, נספח ג' שם).

בהמשך אף הוגש כנגד התובעים כתב אישום לבית המשפט לעניינים מקומיים בראשל"צ, כדלקמן: "הגג נבנה בסטיה מההיתר הנ"ל בכך שהוגבה, ובחלל שנותר, נבנתה תוספת קומה ששטחה כ- 45 מ"ר לערך והמדרגות המובילות אליה". במסגרת הליך זה, ניתן ביום 14/12/10 צו הריסה ללא הרשעה, שמחייב את התובעים להרוס את שבוצע ללא היתר, לרבות הנ"ל. הצו לא בוצע וכנגד הנתבעים הוגש כתב אישום נוסף בעבירה של אי-קיום צו שיפוטי (צ"ה 21818-11-09 ועמ"ק 10617-09-11. כתב האישום מיום 25/8/11 מתייחס גם לתוספת בניה בגודל של כ- 20 מ"ר לערך בצד המזרחי, שאין חולק כי בוצעה ע"י התובעים ואין לה כל קשר לנתבעים. ראו נספח ב לתצהיר הנתבעים).

לעניין החריגה בגג - מחומר הראיות עולה, כי באמצע שנת 1989 הגישו הנתבעים, באמצעות האדריכלית הגב' אמיר אירית, בקשה להיתר להחלפת הגג עקב נזילות וכן, לתוספת מחסן, פרגולה ומרפסת לדירה. לפי הבקשה להיתר, שטח הבית לפני ההרחבה היה 87.72 מ'"ר, הבקשה היא להרחבת הבית ב- 20.25 מ"ר ובסה"כ לאחר ההגדלה, שטח הבית הוא 107.97 מ"ר. הבקשה להיתר בניה לא כללה הגדלת שטח עליית הגג או ציון חדרים קיימים בעליית הגג.בהתאם לשטח הבית לפי הבקשה (107.97 מ"ר), קיבלו הנתבעים פטור מבניית ממ"ד, שמחוייב רק מעל 110 מ"ר (נספח ו' לתצהיר הנתבעים).
ביום 5/10/89 ניתן ההיתר, כמבוקש (נספח ב' לתצהיר התובע, להלן: ההיתר).[ראו גם חווה"ד האדריכלית מטעם התובעים מיום 1/6/2005 שהוגשה בתביעה הראשונה (הוגשה גם בהליך זה וסומנה נ/2), שלפיה "על פי ההיתר מדובר בבית בן קומה אחת הבנוי במפלס אחד ושטחו העיקרי 107.97 מ"ר"].אלא שבמסגרת העבודות הנ"ל הגביהו הנתבעים את הגג מעבר למצוין בהיתר, באופן שנוצר חלל של כ- 40 מ' בעליית הגג (מגובה שמעל 1.80, השטח נחשב כשטח עיקרי). על כך, אין חולק.

בטופס המש"ח שעליו חתמו הצדדים מצוין, כי הבית הוא בן קומה אחת ושטח הרצפה נטו הוא כ- 125 מ"ר. זאת, בניגוד לשטח המצוין בהיתר (107.97 מ"ר), שעל פיו גם התקבל הפטור מהממ"ד (ראו הטופס בנספח ה' לתצהיר הנתבעת. צורף לתיק העמוד השני של המש"ח בלבד, וללא תאריך חתימה או הגשה).

אין חולק כי בספרי העירייה, בתיק הבניין בעירייה או בועדה המקומית, במינהל מקרקעי ישראל, בלשכת רישום המקרקעין וכיוצ"ב לא נרשמה בעת שנחתם ההסכם הערה ביחס לקיומה של חריגת בניה.

טענות התובעים

לטענת התובעים, הנתבעים הצהירו הצהרות כזב, שלפיהן הנכס בנוי כדין. זאת, אף שידעו היטב על חריגות הבנייה, שכן הם עצמם הגישו בקשה ל"החלפת הגג עקב נזילות". בפועל, כאמור, הגביהו את הגג ובנו עוד שני חדרים בחלל הגג, ללא היתר.

יתר על כן, הנתבעים מכרו לתובע את הבית כבית של 4.5 חדרים, כנקוב בהסכם, כשבקומת הקרקע 3 חדרים (שני חדרים וסלון) ועוד 1.5 חדרים בגג, חדרים, שכאמור, הסתבר שאינם בנויים כדין (עמ' 26 ש' 10-18).

לטענת התובעים, אין ספק, שהצהרת הנתבעים בהסכם המכר ובתצהירם, כי הנכס בנוי על שטחו על פי היתר בניה וכדין, אינה נכונה. למעשה, הנתבעת מודה בחריגות הבנייה, אלא שלטענתה לא ידעה עליהם. גם אם נניח שהנתבעת לא ידעה על החריגה, אין בכך כדי לפטור אותה מאחריותה החוזית ומחבותה כלפי התובע בגין הפרת החוזה בשל חריגות הבניה.

מחוו"ד אנשי מקצוע שאליהם פנו התובעים על מנת להכשיר את הבניה, לרבות המומחה מטעם בית המשפט, עולה, כי כיוון שהנתבעים הגדילו הנכס מעל 110 מ"ר ללא היתר בנייה, קבלת היתר בנייה להכשרת החריגות, מותנית בבניית ממ"ד. הצעות שקיבל התובע מקבלנים להכשרת הבנייה הבלתי חוקית, כולל הממ"ד עמדו על סכום של 134,000$ בהצעה הזולה ביותר.

התביעה הוגשה על סך כולל של 711,686 ₪, עלות ביצוע העבודות להכשרת החדרים בעליית הגג (לרבות הממ"ד) ופיצוי מוסכם בסך של 76,000 ₪ (20,000$ לפי שער דולר של 3.8 ₪ 21/11/2010).